«Активизация спроса возможна только при снижении ставок до уровня 10–12%, что ожидается не ранее 2027 года»

Миновало первое полугодие 2026 года. Каким оказался этот период для застройщиков Петербургского региона, стоит ли ждать снижения цен и появления новых проектов до конца года, узнал Новострой-СПб.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики «Группы ЦДС»:

– Наш план продаж на первое полугодие выполнен. По некоторым показателям он даже превышен. Отчасти это объясняется тем, что июнь был достаточно активным в связи с готовящимися изменениями в семейную ипотеку.

По нашим оценкам, этот фактор прибавил до 10–15% сделок в июне.

Это не очень много, так как февральские изменения в программу уже достаточно серьезно ограничили круг потенциальных заемщиков. Можно сказать, что в июне спрос находился на уровне января, когда еще действовали старые условия по семейной ипотеке.

Соотношение ипотечных и неипотечных сделок достаточно сильно изменилось в первом полугодии. Если в январе на семейную ипотеку приходилось 88% сделок, то в последующие месяцы оно упало до, в среднем, 55%. Хотя в июне мы отметили новый всплеск продаж по этой программе — их доля выросла до 72% в общем объеме сделок. Можно предположить, что это произошло на фоне новостей о новых корректировках программы с 1 июля.

Доля сделок, заключенных с привлечением рыночной ипотеки, оставалась достаточно стабильной — на них пришлось 4% продаж в январе и 1% в июне. На продажи, совершенные без ипотеки, пришлось всего 8% в начале года, но уже с февраля был отмечен всплеск реализаций с использованием этого инструмента — до 30-35%. В июне за собственные средства было продано 27% квартир.

Любая корректировка льготных программ негативно влияет на спрос за счет сокращения категорий граждан, которые могут воспользоваться недорогой ипотекой. Преимущества, которые предлагается предоставить многодетным покупателям с помощью прямых субсидий, не смогут компенсировать сокращение льгот для гораздо более широкой группы семей с одним ребенком. Цель нововведений понятна — сократить расходы бюджета. Перед вступлением изменений в действие произойдет небольшой традиционный всплеск продаж, за которым последует спад.

В Ленинградской области ситуация иная. Здесь в продаже находится много крупных проектов и отношение распроданности к строительной готовности составляет 63%. Это говорит о больших рисках для застройщиков и менее активном темпе продаж.

Рынок получил передышку до 1 октября, и в ближайшие три месяца можно ожидать сохранения темпов реализации на уровне второго квартала. Прогнозы на четвертый квартал можно будет давать после того, как станут известны финальные условия по семейной ипотеке, которые начнут действовать с 1 октября. Это — некомфортная ситуация для застройщиков, которая не позволяет планировать даже на один строительный цикл вперед.

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Ожидаемая корректировка программы семейной ипотеки с июля 2026 года с ужесточением условий привела бы к снижению продаж новостроек как минимум на 15–20%. Учитывая перенос сроков на октябрь и отсутствие данных по предстоящим изменениям, в июле-сентябре 2026 года спрос будет как минимум на уровне достигнутых показателей, c поддержкой семейной ипотекой.  При этом будет важно усиливать альтернативные инструменты поддержки спроса.

Неплохо себя показали индивидуальные программы банков, они нарастили свою долю в ипотечных сделках до 35–40%. При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ этот инструмент остается важнейшим для поддержки спроса. Программы с рассрочками платежей, по нашим ожиданиям, сохранят свою долю, но рост ограничен, потому что застройщикам необходимо наполнять эскроу-счета и поддерживать баланс финансовой модели жилых комплексов. Для тех застройщиков, у которых нет возможности применять рассрочки, остаются важными стимулирующие мероприятия, скидки, направленные на привлечение покупателя, готового внести, например, 100% сумму. За этого покупателя приходится конкурировать еще и со вторичным рынком, где цена за квадратный метр ниже, но и выбор объектов ограничен, в особенности ликвидных объектов «новой вторички».

Таким образом, суммарный объем продаж во II полугодии 2026 может как минимум повторить результаты I полугодия 2026, общий же объем продаж за год может составить ±2,5 млн кв. м. Важными факторами станут планомерное снижение ключевой ставки и вывод новых проектов, что особенно актуально для Санкт-Петербурга, где предложение существенно сократилось в последние годы. Изменения по семейной ипотеке, которые предстоят в последнем квартале года, также могут скорректировать результаты.

Совокупный прирост средних цен предложения за 2026 год прогнозируется на уровне 10–15%. Значимого снижения не ожидается из-за высоких издержек застройщиков, но и активного роста тоже — плавная динамика в пределах уровня инфляции.

Вячеслав Приймак, вице-президент по маркетингу и продажам Группы «Эталон»:

– В первом полугодии продажи в нашей компании оказались выше ожидаемого уровня – льготные программы, акции и скидки помогают поддерживать активность покупателей. Спрос распределяется по разным категориям комнатности равномерно, но чаще всего продаются 1- и 2-комнатные квартиры.

Согласно статистике продаж жилой недвижимости, по итогам I полугодия 2026-го в наших проектах в Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок составила более 52%.

Если рассматривать сделки с привлечением кредита по всем регионам присутствия, то за первое полугодие выросла доля покупателей, которые воспользовались стандартными рыночными программами, – до 30%. Это связано с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке.

На данный момент известно, что изменений условий по семейной ипотеке перенесено на 1 октября этого года. Сейчас эксперты обсуждают возможное повышение ставок по этой программе – в случае с любыми видами кредитов такие изменения всегда приводят к снижению потребительского спроса. И если такие новые правила будут приняты, то это, конечно, приведет к ослаблению спроса на квартиры в новостройках.

Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA:

– По итогам первых шести месяцев 2026 года объем сделок на первичном рынке жилья оказался ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Основная причина – ограничения в выдаче семейной ипотеки, введённые с 1 февраля. В Петербурге это привело к сокращению количества сделок на рынке почти на 20%.

При этом нам в Петербурге удалось увеличить объем продаж на четверть благодаря расширению портфеля: в первом полугодии 2025 года у нас ещё не были представлены в полной мере проект «Новая Земля» и вторая очередь «ЛЕГЕНДА Васильевского». Это позволило компенсировать общерыночное снижение и сохранить динамику продаж.

Первое полугодие показало, что после инвестиционного спроса на рынок возвращается семейный покупатель, который ориентируется на эксклюзивные предложения. Такие клиенты выбирают интересные планировочные решениям с двумя или тремя спальнями, чтобы обеспечить комфорт для всей семьи и учесть разнообразные сценарии жизни.

Доля ипотечных сделок по нашим объектам в Москве и Петербурге в первом полугодии составила 57%. В Санкт-Петербурге около половины продаж пришлось на семейную ипотеку. Для сравнения, в январе, когда наблюдался ажиотажный спрос перед изменениями программы, на эту форму оплаты пришлось 87% сделок.

Решение правительства сохранить программу семейной ипотеки без изменений до 1 октября создаёт дополнительные условия для поддержания спроса. Мы ожидаем, что второе полугодие будет более активным. Отсрочка введения дифференцированной ставки позволяет покупателям планировать сделки, что поддержит рыночную динамику.

Комментарий пресс-службы Группы RBI:

– По предварительным наблюдениям, первое полугодие прошло в целом устойчиво и, скорее, в рамках ожиданий. Рынок не показал резкого провала: по объемам заключений он, вероятно, будет сопоставим с первым полугодием прошлого года. При этом динамика по сегментам отличается. В комфорт-классе спрос более чувствителен к ипотечным условиям, поэтому именно там мы увидели наиболее заметный июньский всплеск. В бизнес- и элитном сегментах по нашим продажам выраженных колебаний не наблюдаем: спрос там более стабилен и меньше зависит от краткосрочных изменений ипотечных программ.

По наблюдениям аналитиков Группы RBI, июнь оказался активнее предыдущих месяцев, особенно в сегменте комфорт-класса. За счет последних дней месяца спрос на комфорт в структуре сделок Группы достиг максимальных значений с начала года – сопоставимых с январем, когда рынок также показывал пик активности на фоне ожиданий ужесточения условий по семейной ипотеке.

Сама семейная ипотека и ожидания возможного изменения условий, безусловно, повлияли на прирост спроса в июне. Особенно это заметно в комфорт-классе, где ипотечная составляющая традиционно играет более значимую роль. В наших продажах по комфорт-классу доля ипотеки в июне достигла 74%, тогда как в предыдущие месяцы она находилась на уровне 58–60%. Это хорошо показывает, что покупатели реагировали на новостной фон и старались успеть принять решение в более определенных условиях.

При этом сохранение условий до 1 октября, скорее всего, сгладит ажиотаж, но не отменит сам фактор семейной ипотеки как одного из ключевых драйверов спроса.

Часть покупателей может взять паузу: те, кто планировал покупку и был готов к сделке, во многом уже реализовали этот спрос в июне. Поэтому в июле-августе мы допускаем некоторое охлаждение активности. Но полностью фактор срочности не исчезнет. До 1 октября, как отмечают аналитики RBI, все равно сохраняется горизонт неопределенности, поэтому ближе к осени спрос может снова вернуться к средним значениям или получить дополнительный импульс, если покупатели будут ожидать новых изменений условий.

Из трендов второго полугодия можно выделить несколько. Во-первых, сохранится влияние семейной ипотеки и новостного фона вокруг ее условий. Во-вторых, цены будут продолжать плавно прирастать: за полгода в комфорт-классе рост составил около 6%, в премиальном и элитном сегментах – около 2%. В-третьих, спрос и предложение будут постепенно перераспределяться в сторону локаций за КАД. И, наконец, по мнению аналитиков RBI рынок будет оставаться чувствительным к ставкам, условиям кредитования и общей макроэкономической повестке.

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области в июне

Игра на понижение: федеральные девелоперы избавляются от крупных проектов