К завершению 2022 года рынок недвижимости Петербурга подходит в настороженном состоянии. О том, чего ждать покупателям квартир в 2023 году, останется ли на рынке льготная ипотека, что будет с ценами в новом году, Новострой-СПб рассказала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»).
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Петербурга и области вы сегодня, когда 2022 год подходит к концу, выделили бы?
– Коротко состояние рынка может быть оценено как «рынок покупателя»: большой объем предложения во всех сегментах, включая вторичный рынок, невысокий спрос, готовность продавцов к предоставлению скидок, широкий спектр программ и специальных предложений от застройщиков. Драйвером продаж новостроек является ипотека, в сегментах массового спроса доля сделок с ипотекой составляет 80-90%. Официальное окончание срока действия ипотечных программ с господдержкой в декабре 2022 года также подталкивает к принятию решения о приобретении жилья.
– Первые статистические данные по Росреестру говорят о том, что спрос на новостройки сильно просел еще в конце сентября, также весь октябрь был неудачным. Так ли это? Понятно ли сейчас, в начале декабря, какой в целом была осень 2022?
– Объявление частичной мобилизации в конце сентября отразилось на продажах новостроек. Многие покупатели изменили планы, предпочли отказаться от покупки, сняли бронирование. Спрос октября был простимулирован траншевой ипотекой от Сбербанка, но все равно остался на невысоком уровне. Начиная с середины ноября активность покупателей новостроек стала выше, что очевидно связано с ожидаемым окончанием срока действия ипотечных программ с господдержкой.
Рынок проживает непростое кризисное время, в которое сложно строить планы. Опыт, приобретенный в прежних кризисных ситуациях на рынке, помогает девелоперам принимать решения и оперативно действовать, но природа текущего кризиса иная, и прогнозировать сценарий развития событий, сроки кризисных явлений никто не берется.
– Что же касается предложения, то статистика говорит, что застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?
– В 2022 году застройщики не отказывались от своих планов по выводу в продажу очередей строительства и старту продаж новых объектов. Благодаря невысокому поглощению и регулярному пополнению объемов от застройщиков, сформировалось большое предложение во всех сегментах рынка. При этом старты продаж новых объектов от надежных застройщиков не остаются без внимания покупателей, что подтверждают как продажи в новых объектах «РСТИ» — ЖК Master Place, ЖК «Академик», выведенных в реализацию в ноябре этого года – так и сделки в новых очередях строительства в ЖК Cube, ЖК «Тайм Сквер» и ЖК «БелАрт», стартовавших в 2022 году.
– Что сейчас происходит с ценами на строящееся жилье? Можно ли уже говорить о снижении его стоимости или пока лишь о скидках и спецпредложениях в отдельных проектах, а не в целом по рынку?
– Индикаторы цен предложения говорят о несущественных изменениях, и делать вывод о снижении стоимости в целом в новостройках преждевременно. При этом застройщики для стимулирования спроса активно применяют различные виды акций и скидок, но, как правило, спецпредложение носит временный характер и распространяется на выделенный объем квартир.
– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?
– Доходы населения действительно не растут. Коэффициент доступности жилья говорит о невозможности широким слоям населения улучшить жилищные условия в ближайшее время. Цены на недвижимость могут корректироваться, но для этого нужно снижать нагрузку на себестоимость, а серьезное уменьшение стоимости новостроек неизбежно будет связано с упрощением проектов. Таким образом, дешевле — не значит лучше.
Работа над продуктом и качественными характеристиками проектов была одним из ключевых пунктов в деятельности девелоперов последних лет. Будет очень обидно, если рынок пойдет по пути снижения уровня проектов.
– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения? Какие лоты наиболее востребованы?
– Есть предпочтения и есть возможности, и они чаще всего не совпадают. При этом потребитель стал намного просвещённее, а уровень требований и ожиданий сегодня значительно выше, чем это было ранее.
По-прежнему в квартирографии жилья массового сегмента преимущество принадлежит студиям и однокомнатным квартирам, площади двух- и трехкомнатных квартир имеют тенденцию к сокращению, в том числе благодаря так называемым европланировкам, совмещающим гостиную и кухню. Но все зависит в первую очередь от предпочтений целевой аудитории. Тщательно изучив запросы покупателей, холдинг «РСТИ» в своих объектах предлагает колоссальное разнообразие квартир как по площади, так и по планировочным решениям.
Работа над каждым проектом ведется индивидуальная, но есть общие принципы и подходы. Всегда есть европланировки и классические варианты, квартиры оптимальной площади и более просторные варианты, лоджии и балконы в большинстве квартир, есть уникальные лоты с окнами в ванной или квартиры с террасой. По отделке мы также готовы удовлетворить любой запрос: на выбор предлагается возможность приобрести квартиру без отделки или выполнить в ней предчистовую отделку, подготовить к финишному оформлению или купить квартиру с полным ремонтом.
– Судьба льготной ипотеки до сих пор непонятна. Как вы считаете, нужно ли ее пролонгировать? Если да, то на прежних или измененных условиях? Подстегнула ли спрос новость о возможной отмене программы? Активизировались ли покупатели?
– Весь год драйвером продаж новостроек была ипотека. В сегменте массового спроса к концу года доля ипотечных сделок достигла невиданных ранее объемов — 90%. Совместные программы банков и застройщиков по субсидированной ипотеке существенно расширили аудиторию, которая могла стать участником долевого строительства. Отмена этой возможности, безусловно, окажет негативное влияние на принятие решения о покупке.
От ипотеки, ее условий, поддержки государством зависит ближайшее будущее строительной отрасли.
– Какие в целом ипотечные программы наиболее популярны у клиентов сегодня? Востребована ли ипотека 0,01% и траншевая программа с платежом 1 рубль?
– Предпочтения покупателей распределяются достаточно равномерно. Субсидированная ипотека дает комфортный ежемесячный платеж и позволяет получить одобрение заемщика более широкой аудитории, но в тоже время сказывается на увеличении стоимости приобретаемого объекта. Траншевая ипотека вызвала большой интерес, но ажиотаж вокруг нее быстро утих. На протяжении всего года были востребованы и все программы льготной ипотеки.
– Как вы оцениваете перспективы спроса в новом году и цены на новостройки? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать.
– Уровень обеспечения населения квадратными метрами остается по-прежнему невысоким, а значит, формируется отложенный спрос. Во многом объем продаж в следующем году зависит от общего эмоционального и психологического состояния общества, от состояния экономики страны, от условий ипотечных программ. Следующий год будет сложным, но строительные компании не отказываются от своих планов.
– Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования предельно сузился. Но все же, какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке Петербурга и области в 2023 году?
– Как будут развиваться события, покажет время. Строительный рынок чувствителен к изменениям, которые коснулись всех слоев населения и всех сегментов. При этом у застройщиков сформированы земельные банки и ведется работа над новыми проектами, а значит, будут старты продаж. Основные игроки рынка – компании с большим опытом работы, в том числе в кризисных ситуациях. Уже сформировался «рынок покупателя», и следует ожидать обострения конкуренции. Тренды складываются под воздействием множества факторов: и платежеспособный спрос, и настроения в обществе, и поддержка государства, и антикризисные меры застройщиков.
Мы проживаем сложный период, но всегда надеемся на лучшее: все, кто отложил покупку недвижимости до лучших времен, – вернутся на рынок, строительная отрасль получит господдержку, банки предложат востребованные ипотечные программы, спрос восстановится.
Читайте также:
Новогодние акции от застройщиков: миллионные скидки, отделка в подарок, выгодные рассрочки, доступная ипотека
Ниже минимума: в ноябре спрос на петербургские новостройки не смог восстановиться
Дата публикации 12 декабря 2022
