В Петербургском регионе объем предложения растет только по числу новых проектов, в то время как по числу лотов наблюдается серьезное снижение: -20% по сравнению с 2021 годом.
Первичный рынок жилья в 2022 году пополнялся в Санкт-Петербурге в основном за счет новых проектов: продажи стартовали в 54 новостройках. Рост числа новых ЖК связан с активным пополнением земельных банков девелоперов в предыдущие три года, а также с раскрытием эскроу-счетов, что позволило инвестировать в новые проекты. При этом общий объем нового предложения жилья сократился на 20%, поскольку девелоперы не заинтересованы предлагать рынку все свои проектные решения и выводят на рынок ограниченное количество корпусов.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в течение 2022 года на рынок было выведено суммарно около 80 тыс. квартир (3,4 млн кв. м): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн кв. м) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн кв. м) в области. Объем нового предложения по предварительным итогам 2022 года упал на 20%: в 2021 году в продажу вышли более 100 тыс. квартир.
«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне»
Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers
Отметим, что согласно данным портала строительного комплекса РФ, объем строящейся недвижимости на начало декабря в Санкт-Петербурге составил 8,3 млн кв. м (-11% к 2021 г.), хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м. В Ленинградской области объем строящейся недвижимости составил 3,6 млн кв. м (+12% к 2021 г.), объем действующих РНС – около 5,4 млн кв. м.
Активное затоваривание рынка до 2019 года и переход на проектное финансирование замедлили выход новых ЖК, поэтому рынок пополнялся в основном за счет вывода в продажу квартир в уже реализующихся проектах. Рекордные объемы ввода и раскрытие эскроу-счетов позволили девелоперам накопить земельный банк и инвестировать средства в новые проекты.
В результате в Северной столице в 2022 году стартовали продажи в 54 жилых комплексах, что на 69% больше, чем годом ранее; в Ленинградской области на рынок вышли 23 новых проекта (+64% к показателям 2021 года).
Новые проекты в околоцентральных локациях уже традиционно представляют собой редевелопмент: «Лермонтовский 54», «Шкиперский 19», «Витебский парк» и «Аэронавт» (ПИК), Amber Club, Imperial Club, Pulse Premier и Astra Marine (Setl Group), iD Svetlanovskiy («Евроинвест Девелопмент»), «GloraX City Балтийская» (GloraX), «Большой, 67», «Черная речка, 41» и «Лисичанская, 22» (Legenda), «Наука» («Строительный Трест»). В числе точечных премиальных проектов Shepilevskiy и «1919» (Element Development), «Манхэттэн Хаус» («Винтеко»), «Северная Корона» (ПСК), «Квадрия» («Балтийская Коммерция»), Upoint («Унистрой»).
За пределами КАД девелоперы были особенно активны в Пушкинском районе, где состоялось сразу девять стартов продаж. Среди новинок Univer City (Setl Group), «Смарт» («Вита»), «PLUS Московский» (ПСК), «Пушкинский» (ГК ФСК), «Монография» (Группа «Эталон»), проекты Aerocity Club и Aerocity Family в составе Aerocity («Лидер Групп») и др.
В Ленинградской области наибольший объем нового предложения вывели на рынок игроки, традиционно реализующие массовые проекты комплексного освоения территории: ЦДС, ПИК, «Мавис», ГК «Полис» и др. Высокий интерес к областному девелопменту сейчас имеют федеральные и региональные девелоперы «ПИК», «Самолет», «Страна Девелопмент» и «А101», активно наращивающие экспансию и пополняющие земельный банк крупными площадками последние два года.
«В марте-апреле девелоперская активность ожидаемо снизилась. Основным вызовом для многих строительных компаний стала экономическая неопределенность, перестройка цепочек поставок и рост стоимости логистики, дефицит материалов, приостановка импорта и производств, дефицит рабочей силы и определенных специалистов, а также динамичный рост ключевой ставки ЦБ, и, как следствие – стоимости проектного финансирования, – комментирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. – Летом на рынке произошло оживление на фоне роста популярности субсидированных ипотечных программ от застройщиков, и девелоперы начали активнее пополнять рынок новым предложением. Однако в октябре по мере стремительного снижения спроса девелоперская активность вновь начала сокращаться».
Количество квартир комфорт-класса в объеме нового предложения Санкт-Петербурга снизилось на 30%: в этом году рынок пополнился 40,3 тыс. квартир. В то же время доминирующая доля нового предложения по-прежнему формируется именно проектами комфорт-класса (75% от всего объема нового предложения в 2022 году, в 2021 – 85%).
В премиальном сегменте в 2022 году наблюдалась обратная тенденция: в бизнес-классе предложение увеличилось на 34% по сравнению с предыдущим годом, в премиум-классе – на 21%. Проекты бизнес-класса сформировали 21%, или 11,1 тыс. квартир, на премиум-класс пришлось 4% или 2,1 тыс. квартир.
«Снижение показателей в классе комфорт можно объяснить общей тенденцией на более сдержанный подход в части вывода нового предложения на рынок, особенно в составе крупных проектов массового сегмента. С другой стороны, в сегментах бизнес и премиум в продажу вышли новые проекты и очереди в составе масштабных проектов (редевелопмент в локациях «Черная речка», «Охта», «Сосновка», «Гавань» и северной части Васильевского острова, а также точечные проекты в премиальных локациях – рядом с Московским проспектом, в исторической части В.О., а также на Петроградской Стороне»
Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers
В Ленинградской области практически весь объем нового предложения формирует комфорт-класс, точечные проекты более высоких сегментов и концептуальных характеристик иногда появляются в уникальных локациях.
Читайте также:
«Когда будут лучшие условия покупки недвижимости? Вчера!»
Что-то пошло не так: доступная ипотека обернулась двукратным ростом цен на новостройки
Автор: эксперты компании Nikoliers
Дата публикации 02 января 2023
