Всегда в цене: только в шести новостройках рядом с центром Петербурга остались доступные квартиры

Почти 40% строящегося жилья в Петербурге находится не далее, чем в получасе езды от Московского вокзала. Однако лишь 9% лотов продаются в радиусе 5 км от центра, а средний бюджет предложений составляет 30 млн рублей.

На текущий момент в границах Петербурга минимальные цены предложения фиксируются на уровне 175-205 тыс. руб. за кв. м (локации Колпино, Шушары, Ручьи – около 10 ЖК из 180 по СПб), за 12 месяцев минимальные цены выросли в среднем на 15% (год назад: 150-180 тыс. руб. за кв. м), при этом в целом по классу «масс-маркет» в Северной столице прирост цен составил 21%. Ожидается, что по наиболее доступному предложению до конца года цены вырастут ещё на 3–5%.

Аналитики федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге изучили предложение на рынке новостроек Санкт-Петербурга. На первичном рынке города в сентябре 2026 года в открытой продаже представлено 30,8 тыс. квартир общей площадью 1,44 млн кв. м. Средняя площадь лота — 47 кв. м, средний чек при 100%-ной оплате — 17,5 млн руб. Около 40% предложения, или 12,1 тыс. квартир, сосредоточено в околоцентральных локациях — в радиусе до 10 км от Московского вокзала (примерно 30 минут на машине).

Отдельно был проанализирован самый доступный сегмент рынка — квартиры стоимостью до 8 млн руб. Таких лотов около 6 тыс., или 19% всего предложения новостроек города. Но если на околоцентральные локации в целом приходится 40% рынка, то среди жилья до 8 млн их доля — всего 3%. В радиусе до 5 км предложения в этом бюджете нет вовсе: 48% таких квартир расположено в зоне 10–15 км, ещё 49% — дальше 15 км от Московского вокзала.

Вблизи центра города выбор сокращается до шести проектов: «Левел Мечникова» (Level Group) и «Аурум» (РСТИ) в Кушелевке (Калининский район), «Новая Земля» (Legenda) на южном намыве Васильевского острова, «Искра-Сити» («Лидер Групп») и «Цивилизация на Неве» («Группа ЛСР») в Невском районе, а также «Швецова 4» (ГК «Расспроф») в Кировском районе. Суммарно в них представлена 191 квартира — 3% всех лотов до 8 млн руб. в городе, при этом 95% такого предложения сосредоточено всего в трёх комплексах: «Новой Земле» (139 квартир), «Швецова 4» (26 квартир) и «Левел Мечникова» (15 квартир).

Фактически бюджетный сегмент вблизи центра держится сегодня на считаных проектах, что делает его скорее исключением, чем правилом для этой части рынка.

Минимальные лоты в этом сегменте держатся в диапазоне 6,6–8 млн руб. при площади 16,7–21,4 кв. м. Разброс ощутимый: например, минимальные лоты в «Швецова 4» и «Новой Земле» — один из самых доступных по цене входа вариантов, но и один из самых компактных по площади — около 17 кв. м, тогда как «Левел Мечникова» — один из самых просторных вариантов в этом сегменте: похожий бюджет здесь даёт уже 21,4 кв. м, на 25% больше. При пересчёте на квадратный метр минимальный лот «Левел Мечникова» также оказывается одним из самых доступных в выборке — около 351 тыс. руб. за кв. м. Средняя площадь квартир в проектах этого сегмента составляет 19–24 кв. м, максимальная — не превышает 25 кв. м.

Получается, что даже в рамках одного бюджета покупатель может получить заметно разный набор возможностей. И именно площадь наряду с ценой становится главным фактором выбора конкретного лота.

«Бюджет до 8 млн рублей еще позволяет найти квартиру в петербургской новостройке, но преимущественно в удаленных от центра районах. По нашей практике, спрос на такие лоты сохраняется, однако в околоцентральных районах предложения стали точечными, поэтому особенно важен баланс между ценой и полезной площадью.

Покупатели компактного жилья считают буквально каждый метр: они хотят разместить в квартире не только кровать и кухню, но и полноценный шкаф, рабочее место, обеденную зону. На этом фоне разница между студиями площадью около 17 и 21 кв. м оказывается весьма заметной.

Подобные квартиры могут быть интересны как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду — при выборе для этих целей покупатели также учитывают расположение объекта и его доступность для потенциальных жильцов. Добавлю, что с августа 2025 года по август 2026 года средний чек по новостройкам Петербурга у нас вырос на 12%, количество сделок увеличилось на 15,9%, а спрос на новостройки — на 52,5%»

Юрий Изосимов, директор федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге

В 2026 году средневзвешенная цена сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 316 тыс. руб. за кв. м (+18% за год). В зоне до КАД показатель составил 362 тыс. руб. за кв. м (+18%), за КАД — 222 тыс. руб. за кв. м (+10%). Разрыв цен сделок между зонами до КАД и за ней достиг 63%, увеличившись на 11 п. п. за 12 месяцев и на 22 п. п. за два года.

Совокупность этих факторов — ограниченный выбор, точечное предложение и опережающий рост цен в проектах близ центра — превращает доступный вход в новостройки вблизи центра в перспективный инвестиционный сценарий: при среднегодовом росте цены метра в 18% в зоне до КАД против 10% за КАД именно узкий бюджетный сегмент вблизи центра сочетает низкий порог входа с наиболее высокой динамикой стоимости на рынке.

При этом для инвестиций под сдачу в аренду площадь лота имеет значение не меньшее, чем цена входа: более просторная квартира при сопоставимом бюджете даёт больше гибкости в планировке и, как следствие, более широкий круг потенциальных арендаторов.

Читайте также:

Доплата за статус: петербургские новостройки дорожают в 2,2 раза быстрее областных

Застройщики покидают Петербург: объем строящегося жилья сократился на 63% с 2019 года

Автор: эксперты компаний «Этажи» и Level Group