Обманутые надежды: инвесторы не получают ожидаемой доходности при перепродаже квартир в новостройках

Квартира от застройщика может быть на 20% дороже, чем аналогичный вариант по переуступке от инвестора. Однако покупатель все равно предпочитает сделку с застройщиком, а инвестор теряет ожидаемую выгоду.

В Санкт-Петербурге стоимость одинаковых квартир в новостройках при продаже от застройщика и частного инвестора может различаться на 20%. При этом более высокая цена девелопера не означает, что собственник сможет продать аналогичное жильё за сопоставимую сумму. По наблюдениям Георгия Патанина, эксперта по недвижимости, руководителя агентства недвижимости Георгия Патанина, такая ситуация особенно болезненна для покупателей, которые приобретали квартиры на этапе строительства с расчётом на последующую перепродажу.

Основная проблема заключается в разнице условий приобретения. Девелоперы могут предлагать покупателям семейную ипотеку, субсидированные кредитные программы и рассрочки. Частный инвестор, продающий квартиру по переуступке прав требования, такими возможностями, как правило, не располагает. Его потенциальные покупатели ограничены преимущественно теми, кто готов использовать собственные средства или оформить рыночную ипотеку.

«Инвесторы часто смотрят на цены застройщика и считают, сколько уже заработали. Купили квартиру за одну сумму, видят, что аналогичная у девелопера подорожала на несколько миллионов, и рассчитывают продать свою примерно за те же деньги. Но проблема в том, что цена в прайс-листе застройщика и реальная цена перепродажи — совершенно разные вещи. У девелопера есть семейная ипотека, субсидированные программы, рассрочки. У частника практически ничего этого нет. Поэтому покупателя на переуступку найти значительно сложнее», — объясняет Георгий Патанин.

В качестве примера специалист приводит собственную инвестиционную покупку. В августе он приобрёл однокомнатную квартиру в новостройке за 11,3 млн рублей. Сейчас аналогичные предложения от застройщика стоят около 15–16 млн рублей. Однако при попытке продать свою квартиру эксперт не рассчитывает получить даже 13,5 млн рублей.

Ситуация может измениться после завершения строительства, когда предложение аналогичных квартир от девелопера сократится. Однако пока застройщик продолжает продавать такие же объекты и предлагает более привлекательные условия финансирования, частному инвестору приходится конкурировать прежде всего ценой.

По наблюдениям специалиста, особенно сложное положение складывается у покупателей, которые приобретали сразу несколько квартир с намерением впоследствии продать их и использовать полученные средства для улучшения жилищных условий.

В практике агентства был случай, когда клиент приобрёл несколько квартир в трёх жилых комплексах одного застройщика, рассчитывая заработать на перепродаже и впоследствии купить двухкомнатную квартиру. Однако реализовать такую стратегию оказалось значительно сложнее, чем предполагалось первоначально.

«Когда застройщик продаёт точно такую же квартиру, рассчитывать на успешную перепродажу по его цене практически невозможно. Покупатель видит два одинаковых объекта, но у девелопера может воспользоваться льготной ипотекой или рассрочкой, а у частника ему нужны наличные либо дорогой рыночный кредит.

Поэтому инвестору приходится давать существенный дисконт. Иногда даже снижение цены не помогает быстро найти покупателя.

Реальная возможность продать квартиру дороже может появиться уже после сдачи дома, когда аналогичных предложений от застройщика не останется», — отмечает Георгий Патанин.

По оценке специалиста, главная ошибка части частных инвесторов заключается в том, что они воспринимают рост цен у застройщика как уже полученную прибыль. Однако до фактической продажи квартиры такое удорожание остаётся лишь ориентиром. Реальная стоимость объекта определяется не только ценой аналогичных предложений, но и условиями покупки, доступными потенциальному приобретателю.

Читайте также:

Доходное место: инвестиции в офисы Санкт-Петербурга выросли в три раза и достигли 7 млрд рублей

Инвесторы Петербурга теряют доход: арендные студии теперь окупаются более 15 лет

Автор: эксперты АН Георгия Патанина