Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий в рамках XI Конференции профессионалов рынка недвижимости представил исследование рынка редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге.
Новострой-СПб публикует обзор самых важных событий и изменений, произошедших в этом сегменте за 2010-2018 годы.
Редевелопмент промышленной территории — это дело не новое, в любые годы всегда были такие ситуации, когда что-то менялось, но раньше это были единичные случаи. Как явление редевелопмент в Санкт-Петербурге стал формироваться около десяти лет назад. Начало этому положило известное постановление правительства Петербурга 2004 года о том, что ряд промышленных зон (так называемые красные зоны) должны быть выведены из территории производственного использования и заменены на использование жилое, деловое, общественное, социальное и так далее. И это постановление положило начало тому, что был введен ряд зон, которые должны были преобразовать – собственно, эти зоны и образовали так называемый «серый пояс».
Расположены эти зоны почти в центре города, они занимают очень большие территории, в том числе, и Васильевский остров, и набережные. Площадь этих зон составляла около 6 тысяч гектар. Относительно всего города это небольшая часть, но, в то же время, это треть от всей центральной части города. Именно эти зоны и образовали так называемый «серый пояс», он условно здесь обведен серой полосой.
Вот эти 26 зон площадью 6 тысяч гектаров и образовали этот «серый пояс».
Они, естественно, не все однородно промышленные. В соответствии с Генпланом 2015 года, около трети занимают зоны промышленного использования (можно менять промышленное использование на деловое, если не на жилое, и так далее), деловая зона занимает 28,4%, жилая еще поменьше — 12,7%, большая группа, около 25% — это те территории, которые меняться не могут: уличная сеть, инженерно-транспортные сети, зоны рекреации и так далее.
Из этих 6 тысяч гектаров для редевелопмента подходило 4200 гектаров: это та территория, на которой можно осуществлять преобразование.
Ниже примеры этих зон более крупным планом. Видно, как сейчас в них происходит редевелопмент. Оранжевым обозначено жилье, розовым — деловая застройка, голубой — это то, что там стояло и не подлежит уже изменению, серый — это все, что еще осталось.
Леонтьевский мыс — одна из первых наших зон, где начался редевелопмент. Он весь застроен жильем.
В Полюстровской зоне также активно строится жилье.
В Новоизмайловской промзоне все заполняют пятна жилой застройки.
Актовно застраивается сейчас Петровский остров, и здесь также превалирует оранжевый цвет, которым обозначено жилое строительство.
Все эти зоны можно классифицировать, они все живут своей жизнью, жизнь в них неравномерная — кто-то более активный, кто-то менее активный, мы классифицируем их по нескольким таким характеристикам. Первое — насколько они сильно ушли от промышленного статуса. Также учитываются инвестиционный потенциал зоны, объемы редевелопмента, темпы и приоритеты.
Чем светлее зона, тем она сильнее ушла от промышленного статуса, самые темные — это те участки, которые практически совсем не поменялись (например, Кировская зона). Такие зоны, как Октябрьская, Новоизмайловская, Леонтьевский мыс, уже ушли от промышленного статуса.
Следующая характеристика — инвестиционный потенциал всех зон: чем темнее цвет, тем он сильнее. Здесь снова выделяются Октябрьская, Новоизмайловская промзоны, тот же Леонтьевский мыс, Карповка, Выборгская набережная, Полюстрово — эти зоны имеют большой потенциал.
Наряду с этим существует редевелопмент отдельных площадок, которые не попадают в данные зоны — вкрапления по 5, 10, 15 гектар, где территория также преобразовывается.
На карте показаны точки, где процессы запущены в 2018-м году, и они, на самом деле, вносят существенный вклад в общее дело редевелопмента: до 25%, иногда 30% в год от общей площади преобразования. Видно, что общая площадь преобразованных площадок достаточно большая — 356 га.
Почему все началось именно в 2010 году? Очень просто: к тому году закончились уже свободные продажи, заканчивались площадки, которые продавал город, а застройщиков становилось все больше и больше, земли на всех стало не хватать, и тогда наиболее дальновидные стали обращать внимание на эти зоны редевелопмента, стали их покупать и там реализовывать свои проекты.
На сегодняшний день, на конец 2018 года, видно, что преобразовано под нужды редевелопмента 1400 гектар в совокупности, из них желтые столбики — это жилье, видно, что оно опережает деловую застройку.
В 2018 году общая площадь зоны была 1000 с небольшим гектар, всего преобразовано, как видно на диаграмме, 1400 гектаров. Только в 2018 году запущено 29 проектов под жилье общей площадью 1,6 млн кв. м.
Социальных объектов, которые особенно востребованы для жизни в городе — таких, как реабилитационные объекты, спортивные или культурно-выставочные — всего было построено за все годы 23, и это составляет менее 4% от всех построенных объектов. А за последний 2018 год запущено 29 проектов, среди них практически нет социальных объектов — буквально один-два, то есть все скатилось к абсолютному доминированию строительства жилья.
Мы посчитали, сколько можно построить жилья на оставшихся территориях, с учетом всех нормативных коэффициентов, регламентов, высотности, коэффициентов застройки и так далее. И получилось, что можно построить около 14 млн кв. м жилья. Соответственно, можно получить доход примерно 1,6 трлн рублей. Это очень важные цифры и показатели, поскольку драйвером всего редевелопмента, прежде всего, является тот доход, который получают строительные корпорации от строительства жилья.
За все годы в редевелопменте поучаствовало около ста компаний. Удивительно, что 25% — это не профильные компании, не строители. Это айтишники, мебельщики, которые тоже хотят инвестировать средства в строительство небольших объектов и поучаствовать, как они считают, в получении высоких доходов. Но, на самом деле, лидеры — это наши большие строительные монстры: «ЛенСпецСМУ», «ЛСР» и Setl City. В целом, эти лидеры по объему возводимого жилья занимают 45% от всего жилья в этих зонах.
Редевелопмент идет, конечно, в какой-то мере стихийно, если не считать направленной деятельности строительных корпораций по возведению жилья. Администрация не может пока регулировать этот процесс никак, и пока она не может, естественно, драйвером будет являться строительство жилья. Качество — вопрос особый и больной, и оно, к сожалению, оставляет желать лучшего. Несмотря на то, что есть удачные проекты в редевелопменте, это, как правило, небольшие проекты. В ближайшей перспективе (до 3 лет) можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье — до 70-80%
Читайте также
Новостройки в промзоне на Московском шоссе: цены, инфраструктура, экология
Квартиры «на котловане» от 1,9 млн рублей: старты продаж в новостройках Санкт-Петербурга в ноябре 2018 года
Выгодная сделка: где и за сколько можно купить самые ликвидные квартиры в Санкт-Петербурге
Рост цен до 30%: где быстрее всего дорожают квартиры в Санкт-Петербурге
Дата публикации 21 декабря 2018
