Переход отрасли на проектное финансирование переформатировал рынок новостроек пока не окончательно, но существенные перемены уже налицо: рост цен, увеличение числа лотов с отделкой, а также повышение функциональности жилья – покупатели не готовы платить за «лишние» метры, ведь доходы населения не растут уже шестой год подряд. Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, специально для Новострой-СПб рассказал, что сегодня происходит на рынке, как чувствуют себя застройщики, долго ли покупатели принимают решение о приобретении нового жилья.
Какие тренды рынка новостроек перетекут из 2019 в 2020 год? Почему?
Новой тенденцией на рынке новостроек 2019 года стала монополизация. В нынешних условиях, когда крупные игроки наращивают свою долю, небольшие строительные компании вынуждены покидать рынок, не справляясь с конкуренцией в условиях перехода на эскроу-счета.
В 2020 году число строительных компаний будет сокращаться. Одни будут вынуждены уйти с рынка, не справляясь с финансовой нагрузкой, другие – консолидироваться или примыкать к более сильным игрокам.
В новых условиях рынка недвижимости банки начинают стремиться к вхождению в капитал застройщиков. В качестве обеспечения выданных средств они начнут брать не только земельные участки, но и акции, и доли строительных компаний, тем самым усиливая контроль за их деятельностью.
Подобные слияния могут оказаться полезны в равной степени как финансовым организациям, так и девелоперам.
Один из главных трендов – дешевеющая ипотека. Усилит ли она покупательский спрос?
Ипотека по-прежнему является основным драйвером роста кредитного рынка в России в условиях падения реальных доходов населения. Доля сделок с привлечением заемных средств среди наших покупателей – не менее 50%.
Дешевеющая ипотека скорее позволит сохранить покупательский спрос на должном уровне, чем вызовет его резкий рост. Снижение ипотечных ставок необходимо не только населению, но и банкам, и застройщикам для выполнения годовых планов.
Трейд-ин, рассрочка – это работающие инструменты для покупки жилья сегодня? Большая ли доля покупок приходится на них?
Рассрочка интересна людям, которые по какой-то причине не могут оформить ипотеку, но имеют достаточную для покупки квартиры сумму. Этот способ приобретения недвижимости освобождает покупателя от необходимости собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность.
Раньше, до появления специальных банковских продуктов, к этому способу прибегали, в основном, индивидуальные предприниматели – это была для них практически единственная возможность приобрести жилье. Чаще рассрочкой пользуются при покупке жилья бизнес-класса и выше.
На трейд-ин приходится небольшой процент сделок несмотря на то, что застройщики и агентства недвижимости охотно предоставляют данную услугу, которая может стать популярнее и получить большее распространение на фоне перехода на проектное финансирование.
Ваша компания строит и продает квартиры с отделкой, однако это дороже, чем жилье без ремонта. Не рискованный ли это продукт в условиях падения доходов покупателей?
Одним из главных трендов 2020 года большинство экспертов называет увеличение предложения квартир с отделкой в общем объеме строительного рынка. И эта доля будет только расти. Спрос на квартиры с отделкой обусловлен тем, что избавляет будущих жильцов от необходимости сразу же приступать к ремонту, который может затянуться на несколько лет, и позволяет переехать практически сразу после получения ключей.
В итоге покупка квартиры с отделкой обойдется гораздо дешевле, чем траты на ремонт, пусть и самого простого типа.
Каковы сегодня покупательские предпочтения? Изменились ли они за последние несколько лет? Долго ли покупатель решается на сделку?
Современного покупателя интересует не только количество квадратных метров, но и жилая среда в целом. Люди хотят жить в красивых домах с благоустроенной и безопасной территорией. Часть покупателей приходит к нам, вдохновившись видами уже построенных домов. Сегодня растет спрос на функциональные планировки, каждый квадратный метр должен быть использован.
Эксперты отмечают, что сроки принятия решений о покупке недвижимости сокращаются. Клиенты стремятся закрыть сделку в течение двух месяцев, тогда как раньше этот срок составлял от 2,5 до 3-х. Это связано с желанием зафиксировать текущую цену до планового повышения цен. К тому же, с каждым месяцем промедления принятия решения сокращается число наиболее ликвидных квартир. Тем не менее, от появления желания приобрести жилье до сделки может пройти и от 9 до 12 месяцев.
Мы проводили онлайн голосование среди наших потенциальных клиентов и жителей кварталов «Светлый мир». 62% опрошенных заявили, что на принятие решения у них ушло менее месяца. Это понятно – большинство предпочитает приобретать жилье на ранних этапах и по самым выгодным ценам.
Современный покупатель хорошо знает рынок недвижимости и понимает, в каком районе он хочет жить.
На сколько, по вашим прогнозам, вырастут в цене квартиры в новостройках в этом году? В пределах инфляции или больше?
При сохранении текущей ситуации на рынке недвижимости можно ожидать увеличения стоимости в пределах 10-12%. Цена квадратного метра отдельных категорий квартир может подскочить на 20%.
Можно ли сказать, что маленькие квартиры сейчас популярны, с чем это связано?
Популярность маленьких квартир связана с их стоимостью. Покупатель, приобретая жилье, в первую очередь ориентируется на собственные возможности и на цену квадратного метра. Студии и небольшие однокомнатные квартиры приобретают родители для детей-студентов, молодые семьи в качестве первого жилья.
Все чаще покупатели отдают предпочтение не просторным квартирам, а функциональным – каждый метр должен использоваться. Сейчас не нужны длинные и узкие коридоры, вытянутые комнаты и неиспользуемые углы.
Планирует ли ваша компания выводить новые проекты в этом году или сконцентрируется на текущих?
В 2020 году мы не только продолжим строительство текущих проектов, но и представим новые. Так, яркий квартал комфорт-класса, включающий в себя 5 корпусов и всю необходимую инфраструктуру, появится в Приморском районе.
В квартирографии будет представлен широкий выбор планировочных решений от уютных студий до семейных трехкомнатных лотов. В соответствии с общей концепцией кварталов «Светлый мир» дворы будущего дома будут закрыты от свободного движения транспорта, приоритет будет отдан пешеходам и велосипедистам.
Новые яркие жилые дома комфорт-класса, паркинги и социальные объекты появятся на намыве Васильевского острова в рамках продолжения проекта «Светлый мир «Я-Романтик…» – будет возведено еще 5 корпусов на более чем 2000 квартир.
Помимо этого, будут введены в эксплуатацию ЖК «Светлый мир «Тихая гавань…» и вторая очередь ЖК «Светлый мир «Жизнь…». Также компания Seven Suns Development рассматривает и другие перспективные места под строительство домов в Санкт-Петербурге. Но об этом – позже.
Ваша компания в Петербурге имеет в своем портфеле не только классические жилые комплексы, но и комплексы апартаментов. Этот сегмент очень бурно развивается в Северной столице. Не исчерпан ли потенциал такой недвижимости?
В Петербурге строительство апартаментов только набирает обороты по сравнению с Москвой, где уже признали данный сегмент приоритетным. Квартира перестала быть столь выгодным для инвестиции предметом, как раньше.
На смену жилым метрам пришли коммерческие, в том числе в виде апартаментов, которые предоставляют большие возможности для реализации и заработка. Девелоперам сегодня выгоднее вкладываться в строительство апартаментов, в том числе и статусных. Один из основных плюсов апартаментов – это их стоимость. Разница с ценой квартиры может достигать 20%.
В отличие от жилых домов, которые чаще возводятся в спальных район, апартаменты имеют более привлекательное расположение – часто это центр города или прилегающие к нему части, вблизи торговых центров или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой. Под апартаменты нередко переделывают промышленные здания, которые отличают высокие потолки и большие окна.
Каким вам видится 2020 год на рынке новостроек? Ждать ли покупателям скидок и спецпредложений от застройщиков в борьбе за клиента?
Настроение 2020 года будет зависеть от того, насколько успешно рынок недвижимости сможет адаптироваться к эскроу. Пока о полноценном переходе говорить рано, значительная часть объектов достраивается по старым правилам.
Если девелоперы и банки смогут наладить взаимовыгодное сотрудничество, то этот год будет успешным и стабильным. Скидки и спецпредолжения сохранятся. В целом 2020 год обещает пройти без особых потрясений и сюрпризов.
Читайте также
«Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится»
«Советую не ждать у моря погоды. Не нужно быть выпускником экономического факультета, чтобы понимать: есть нижняя граница ставки по ипотеке, по моим ощущениям, мы к ней приблизились»
Дата публикации 27 января 2020
