Петербург приобрёл статус апарт-столицы, перегнав Москву по количеству вводимых юнитов и показав рост в 113% предложений за первое полугодие 2019 года. Но чем больше предложение, тем сложнее в нём ориентироваться: на смену вопросам «чем отличается формат апартаментов от стандартного жилья» и «как законодательно оформляется владение апартаментами» приходит тема их инвестиционного потенциала. Об этом специально для Новострой-СПб рассказала генеральный директор агентства недвижимости «ХочуКвартиру» Татьяна Колоярова.
Потенциальному покупателю данного формата нужно понимать, что квартира — это место для жизни, а апартаменты — бизнес и инструмент для инвестиций. Сервис (управляющая компания, поддерживающая чистоту и красоту объекта, круглосуточный ресепшен, охрана, прочие службы) — основное преимущество апарт-отелей и залог их доходности.
Так, учитывая, что основной поток туристов в Санкт-Петербурге — иностранцы, привыкшие к определённому уровню сервиса, данная опция становится важна для любого инвестора, планирующего сдавать свою недвижимость.
За последние три года количество туристов увеличилось на 1,6 млн человек (с 6,9 млн до 8,5 млн), среди которых в 2018 году 5 млн составили иностранцы (из-за ЧМ по футболу), но и в прошлые года их соотношение — стабильно не менее половины потока (2,8 и 3,6 млн человек).
Кроме того, апартаменты — это прозрачность, определённая надёжность и всегда выгодная локация (центр или 5-минутная доступность метро).
Сегодня вектор развития апартаментов — это именно сервисность. Так, доля сервисных апартаментов в 2019 году составляет 85% в сравнении с несервисными (6%), рекреационными (6%) и элитными (3%). Цифры показывают, что структура спроса и предложения по апартаментам меняется: всё большую долю занимают сервисные апартаменты и всё меньшую — «псевдожилье».
Кто покупает апартаменты?
- Владельцы бизнеса, рассматривающие апартаменты как долгосрочную инвестицию и хорошо разбирающиеся в текущем положении рынка;
- Портфельные инвесторы — подкатегория бизнесменов, среди которых либо профессиональные инвесторы, либо бизнесмены, занимающиеся инвестициями для получения дополнительного пассивного дохода;
- Регионалы — наёмные рабочие с высоким доходом, у которых есть свободные деньги. Часто — нефтегазовая сфера;
- Регионалы, приобретающие апартаменты для своих детей-студентов как жильё, а в дальнейшем — как возможный собственный бизнес.
Кстати, интересный факт: рантье, живущие на доходы со сдачи квартир, на удивление нечасто заходят в рынок сервисных апартаментов. Я вижу причину в неосведомлённости, привычке и инерционности мышления большого числа представителей данной категории.
Как растёт предложение апартаментов?
По итогам первого полугодия на петербургском рынке апартаментов предлагалось 11,6 тыс. юнитов. И этот показатель стал рекордным за весь период продаж апартов. Сравним количество выводов проектов за последние 3 года: во втором полугодии 2016 было выведено 2700 тысяч юнитов, во втором полугодии 2016 и 2017 — 5000 и 5600, соответственно, и уже знакомая нам цифра на текущий 2019 — 11 600 юнитов.
Это + 113% к показателям прошлого года. Такой прирост количества предложений объясняется стартом продаж новых апарт-отелей у Start и Valo.
Как растёт спрос на апартаменты
По сравнению с первым полугодием 2018 спрос вырос на 11% — было реализовано 1857 тыс. апартаментов. Для сравнения: в 2016 за аналогичный период — 546 тысяч юнитов, в 2017 — 916 тысяч.
Причём в формате сервисных апартаментов рост составил 42%, а среди элитных и рекреационных, напротив, снижение продаж на 36% и 55%, соответственно. Кстати, 73% покупателей предпочитают апартаменты-студии и только 15% юниты с 1 спальней.
Сколько стоит купить апартаменты
Средняя цена 1 кв. метра — 140 тыс. руб. За первые полгода цена выросла в среднем на 1-8%, но наибольший показатель относится к формату рекреационных и несервисных апартаментов.
Сколько стоит сдавать апартаменты
Конечно, ставка зависит от сезонности: в летний период она составляет в среднем от 5 до 6,5 тысяч за сутки в зависимости от формата. Конечно, также влияет площадь, район, видовые характеристики, срок аренды, уровень отделки и др.
Этот рынок будет расти — как я говорила выше, развиваться именно в формате сервис-объектов. По заявлениям застройщиков, до конца года планируется вывод ещё 8 проектов, что, вероятно, ужесточит конкуренцию среди девелоперов данного сегмента, а значит нас ждёт повышение уровня сервиса и количества уникальных предложений.
Следовательно, будет расти показатель арендной ставки для владельцев апартаментов и их инвестиционная выгода. И на мой взгляд, апартаменты вполне смогут составить неплохую конкуренцию гостиничным операторам.
Читайте также
Стало известно, насколько быстрее окупаются апартаменты по сравнению с квартирами
Сделки с апартаментами без эскроу отказались регистрировать
Дата публикации 09 сентября 2019
