Эксперты называют переход отрасли на проектное финансирование главным событием и потрясением ушедшего года. Каковы прогнозы для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области на 2020 год, что ждет покупателей и застройщиков – об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Какие тренды рынка новостроек перейдут из 2019 в 2020 год? Почему?
Конечно, главное событие прошлого года – переход на эскроу-счета. Его все ожидали с трепетом и даже опасениями, которые не оправдались.
Мы видим, что рынок быстро восстановился после некоторого затишья в третьем квартале (продажа части объектов была приостановлена на время переходного периода), и уже в четвертом квартале девелоперы вновь стали выводить новые объекты.
Начало 2020 года мы встречаем с немного сократившимся предложением: застройщики выводят очереди на рынок не сразу, а постепенно, к тому же по сравнению с пиковым 2018-м годом «запасы квартир» уже не такие значительные.
А цены при этом высокие. Они росли на протяжении двух последних лет, прирост средней цены составил +20% в разных классах. Мы ожидаем, что в текущем году рост цен продолжится, но он уже не будет столь стремительным, а в пределах инфляции, до 5%, что объясняется ограниченной покупательной способностью населения.
Большинство петербургских застройщиков в преддверии нового года заявляли, что хотят сохранить объемы реализации, а, соответственно, и вывода новых объектов на рынок.
При сохранении объемов реализации мы не можем прогнозировать значительного роста бюджета покупок, так как цены уже достигли достаточно высоких отметок. Всего несколько лет назад в пригороде можно было приобрести квартиру за 1,5 млн рублей, даже за 1 млн на старте строительства, но сегодня это минимум 1,8-2,2 млн рублей.
В ближайшие пару лет у города будет приоритет по выводу новых проектов над пригородами Ленобласти, в которых многие крупные проекты завершены. Однако у пригорода сохраняется большой потенциал на долгосрочную перспективу, есть запас незастроенных земель, время от времени застройщики озвучивают планы по реализации проектов в данной локации.
Кроме того, областное правительство заявляет о планах поддерживать ввод жилья в эксплуатацию на уровне 2,2 млн кв. м. Неоспоримое преимущество пригородных территорий – гораздо более низкая цена на жилье по сравнению с Петербургом. Поэтому новые проекты в пригородах будут интересны покупателю, особенно покупателю с ограниченным бюджетом.
Если говорить о Петербурге, то сегодня очень популярны объекты редевелопмента в силу их удачного расположения, видовых характеристик. За 5 лет доля редевелопмента в объеме продаж выросла на 11 п.п. – до 36%. Этот тренд сохранится.
Один из главных трендов – дешевеющая ипотека. Усилит ли она покупательский спрос?
Да, ипотека остается драйвером первичного рынка. В настоящее время по агломерации доля ипотечных сделок – выше 60%, она увеличилась в конце 2019 года, в том числе благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, снижению ипотечных ставок.
Есть так называемые психологически комфортные уровни ставок в каждый период развития рынка: так, сейчас это ставки ниже 10%, в кризисный период после 2014 г. ипотечные ставки достигли в среднем 14-15%, но доля ипотеки также была достаточно высока (53%).
Нынешняя низкая ставка стимулирует большую долю покупателей решать свой квартирный вопрос. Если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, и банки отреагируют на это дополнительным снижением собственных ставок до минимума, то новый пласт покупателей может заинтересоваться этим инструментом. К тому же низкая ипотечная ставка определенным образом нивелирует возросшие цены на первичном рынке.
Трейд-ин, рассрочка сегодня – работающие инструменты? Какова их доля в структуре продаж в ваших ЖК?
Доля сделок с использованием рассрочки сильно разнится в зависимости от класса жилья: она минимальна в масс-маркете (покупатели предпочитают ипотеку), а в премиальных сегментах может составлять половину и более от всех сделок.
В массовом сегменте рассрочка, как правило, удорожает объект, т.к. при покупке в рассрочку покупатель платит базовую цену, а при покупке в ипотеку цена снижается, как и при 100% единовременной оплате. В бизнес- и премиальном сегменте разрыв в цене между рассрочкой и 100% оплатой может быть небольшим, например, около 3-5%, при этом схема платежей разбита по периодам до конца строительства, например – 20% первый взнос, через год еще 40% и еще через год оставшиеся 40% от стоимости.
Setl City строит жилье как в Петербурге, так и в области. Сильно ли отличаются рынки по поведению покупателей, спросу? Какой рынок сегодня более ликвиден и почему?
У Setl Group единые стандарты строительства жилья комфорт-класса, вне зависимости от локации. Однако на пригородных территориях в силу их удаленности от центра Петербурга цена на жилье ниже, что позволяет охватить дополнительную группу покупателей, которые ограничены в средствах и не рассматривают городские проекты.
Разница в средних ценах в целом по рынку между пригородными и городскими проектами массового сегмента составляет 35-40 тыс. руб./кв. м.
Сегодня рынок говорит сам за себя. На период среднесрочной перспективы в пригороде сократился объем спроса-предложения, на данный момент превалирует город, городские спальные районы, статусные локации, многим покупателям интересен формат «комфорт+».
Ваша компания строит и продает квартиры с отделкой, однако это дороже, чем жилье без ремонта. Не рискованный ли это продукт в условиях падения доходов покупателей?
Все ведущие застройщики на рынке предлагают квартиры с отделкой: в границах СПб каждая вторая квартира в объектах массового спроса предлагается с чистовой отделкой. В пригороде эта доля меньше (треть квартир): это объясняется большей концентрацией объектов эконом-класса и высокой ценовой конкуренцией, когда девелоперы стремятся предложить минимальные цены.
Квартира с отделкой – очень популярный у покупателя продукт: 65% в объеме спроса по Петербургу и до 40% в пригородах в пиковые годы продаж. Отделка от застройщика чаще всего оказывается дешевле, чем самостоятельно выполненная, к тому же эта опция значительно экономит время покупателя. Клиенты с ипотекой хотят сразу же въехать в новое жилье после получения ключей и не платить за съемную квартиру, в которой бы пришлось жить на время ремонта.
За последние несколько лет значительно улучшились стандарты отделки, появились интересные предложения с меблировкой. Например, «Петербургская Недвижимость» разработала уникальное предложение вместе с «Первой мебельной фабрикой».
Покупатели могут приобрести мебель и технику для квартиры с отделкой в любом ЖК, который реализует «Петербургская Недвижимость». На выбор представлен широкий ассортимент элементов и разные цветовые решения, а комплектация зависит от предпочтений покупателя – можно выбрать только то, что необходимо. Стоимость опции – от 150 тыс. рублей.
Кроме того, Setl Group разработал обновленный формат отделки, получивший название «Итальянские коллекции», в двух цветовых гаммах на выбор: «Ваниль» и «Шоколад». Среди особенностей отделки – теплые полы в ванной, а в комнатах и на кухне высококачественный ламинат с выраженной фактурой.
Каковы сегодня покупательские предпочтения? Изменились ли они за последние несколько лет?
Структура спроса осталась неизменной. По-прежнему 70-75% в объеме продаж занимают однокомнатные квартиры и студии. Молодые люди и семьи часто выбирают евро-планировки. Такие квартиры можно зонировать по своему вкусу, а в просторной кухне-гостиной собираться всей семьей или проводить время с друзьями.
На снижающиеся доходы россиян девелоперы отреагировали квартирами меньшего метража. Будет ли этот тренд сохраняться, будет ли площадь квартир уменьшаться и дальше?
Минимальные площади квартир определены законодательно, поэтому бесконечно уменьшаться они не могут. На рынке квартирного жилья минимальный метраж в объектах массового спроса в реализации на текущий момент – чуть более 18 кв.м в Петербурге. Однако доля малогабаритных квартир (до 21 кв.м) в текущем предложении по агломерации составляет менее 1%. На федеральном уровне определено, что минимальная санитарная норма жилой площади равна 6 кв. м на одного человека.
Планирует ли ваша компания выводить новые проекты в этом году или сконцентрируется на текущих?
В текущем году в планах Setl Group начать строительство и вывести на рынок новые очереди крупных проектов в разных районах Санкт-Петербурга. Это ЖК комфорт-класса «Солнечный город» в Красносельском районе, «Зеленый квартал» – в Московском и «Чистое небо» – в Приморском, проекты высокого комфорт-класса «Pulse на набережной» и «Стрижи в Невском» – в Невском, «Панорама Парк Сосновка» – в Выборгском.
По данным Росреестра по количеству сделок, проект «Чистое небо» сегодня – самый популярный в Санкт-Петербурге.
Каким вам видится 2020 год на рынке новостроек? Ждать ли покупателям скидок и спецпредложений от застройщиков в борьбе за клиента? Или переход на проектное финансирование не позволит застройщикам широких жестов?
Спецпредложения и скидки – традиционный маркетинговый инструмент застройщика. Конечно, акции никуда не исчезнут. На рынке существует принцип сезонности, есть периоды подъема и спада продаж, от чего и зависит увеличение или уменьшение количества предлагаемых застройщиками акций.
Читайте также
«Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится»
«Репутация застройщика в новых условиях становится ключевым фактором, который влияет на его работу»
Дата публикации 17 января 2020
