О том, как изменилось поведение покупателей квартир в новостройках в начале 2024 года, ждать ли снижения цен, насколько важна льготная ипотека для рынка, Новострой-СПб рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. 

– С чем рынок недвижимости вступил в 2024 год? Какие тренды перешли из прошлого года, возможно, формируются уже какие-то новые?

– Напомню, что в начале года в силу вступили новые ограничения по программам льготной ипотеки. В частности, максимальный размер кредита снизился до 6 млн рублей, а размер первоначального взноса увеличился до 30%. С учетом текущих условий это может стать серьезным сдерживающим фактором для покупки квартиры, поскольку многие просто не располагают денежными средствами в необходимом объеме.

Кроме того, существуют опасения, что этим летом действие программы льготной ипотеки может полностью завершиться. Уже сегодня есть предпосылки для такого развития событий – например, некоторые банки приостановили выдачу льготных кредитов, так как лимит денежных средств по этой программе был исчерпан. Соответственно, все происходящие события и новости влияют на динамику спроса.

Если не будут предложены альтернативные меры поддержки спроса, то такое решение может драматически сказаться на объемах продаж жилья на первичном рынке.

– Можно ли сказать, что покупатели заняли выжидательную позицию или положили деньги на депозиты, поэтому спрос так сжался?

– Прошлый год выдался относительно спокойным в плане потрясений, которые могли бы препятствовать принятию решения о покупке жилья. Отложенный спрос за год был практически исчерпан: многим удалось решить свой квартирный вопрос, а инвесторы перевели свои накопления с депозитов в недвижимость.

Но если речь идет о вкладе на 1–2 года, ставка оказывается ниже действующей ключевой, что не является выгодным решением в текущих условиях. Банковские депозиты востребованы инвесторами, которые играют в короткую, и которым, скорее всего, не хватает денег для покупки недвижимости. Профессиональные игроки по-прежнему выбирают недвижимость в крупных городах, где рынок традиционно демонстрирует рост. В перспективе 3–5 лет такие вложения могут принести гораздо больший доход, чем депозит.

– Тем не менее, на рынок выводятся новые проекты. Как бы вы охарактеризовали предложение нового жилья сегодня в Петербурге и Ленобласти?

– На рынок Санкт-Петербурга действительно активно выходят новые проекты, а объемы ввода жилья растут. Только за прошлый год в Северной столице было введено почти 3,5 млн кв. м жилой недвижимости, а это на 25% больше планового показателя Минстроя для города. В целом в России обеспеченность жильем на душу населения остается на низком уровне по сравнению с европейскими странами, поэтому наш рынок все еще далек от насыщения. Девелоперы понимают это и продолжают выводить новые проекты.

В частности, недавно мы вывели на рынок новый проект – «Glorax Новоселье», расположенный в Ленинградской области. Мы сместили вектор своего внимания в Ленобласть, поскольку видим там потенциал для строительства ЖК массового сегмента с более доступной стоимостью квадратного метра. Например, стоимость студии с отделкой в «Glorax Новоселье» начинается от 2,9 млн рублей, что безусловно является очень выгодным предложением. По числу платных броней мы уже видим высокий интерес к проекту.

– Как сильно выросли цены в ваших проектах в прошлом году? Какой рост цен вы прогнозируете в этом?

– Средняя стоимость квартиры в наших проектах за год выросла на 6–11%, в зависимости от класса жилого комплекса, его качественных характеристик и стадии строительства. Больше всего цены выросли в «GloraX Балтийская» – на 11%, на 9% поднялась стоимость в «GloraX Premium Черниговская» и «GloraX Premium Василеостровский». Разумеется, динамика цен обусловлена и темпами продаж, и уровнем инфляции, и изменением стадии строительной готовности.

– Ипотека давно стала драйвером продаж, но сейчас она переживает непростые времена – банки «воюют» с застройщиками из-за отмены льготного финансирования. Какое ваше отношение к этой ситуации? Как ее разрешить для всех наилучшим образом?

– Введение некоторыми банками дополнительной комиссии, безусловно, не добавило рынку позитива. Тем не менее, мы приняли эти условия и были готовы в них работать. Среди наших банков-партнеров есть и те, кто вводил комиссию, и те, кто продолжил работать на прежних условиях. GloraX не отказывался сотрудничать ни с кем из них. Буквально на днях ВТБ, а ранее и Сбербанк, уже отменил комиссии для застройщиков, и мы рады, что ситуация разрешилась. С введением комиссий ведущие банки начали терять свою долю по выдаче ипотеки. Таким образом, отмена комиссий направлена на удержание своей доли на рынке ипотечных кредитов.

– Какая доля ипотеки в ваших проектах? Какие программы наиболее популярны?

– Доля ипотечных сделок в структуре продаж GloraX по итогам прошлого года составила 62%. Как правило, в крупных городах мы наблюдаем следующую тенденцию – чем выше класс объекта, тем ниже в нем доля ипотеки. И наоборот – в комплексах массового сегмента доля ипотеки, как правило, значительна.

Однако в регионах ситуация может отличаться. Так, по итогам 2023 года наиболее значительную долю ипотеки мы зафиксировали в нашем проекте «GloraX Premium Черниговская», расположенном в Нижнем Новгороде – 73%. Чуть меньше – 68% – доля ипотеки составила в Golden City, еще 63% – в «GloraX Парголово». Наименее значительная доля ипотечных сделок зафиксирована в апарт-комплексе «GloraX Premium Белорусская», что объясняется отсутствием привлекательных ипотечных программ для апартаментов и достаточно высоким средним бюджетом покупки, так как проект относится к премиальному сегменту.

Наиболее популярными ипотечными программами стали ипотека с господдержкой, которая в структуре наших ипотечных сделок составила 37%, семейная ипотека – 33%, а также ИТ-ипотека –16%. Ипотека была, есть и будет драйвером продаж на рынке недвижимости, поскольку у людей низкий уровень доходов, и они не могут позволить себе купить квартиру полностью за собственные средства.

– Планируете ли вы разрабатывать какие-то новые инструменты для привлечения покупателей? Какие?

– Как и другие игроки рынка, мы разрабатываем дополнительные условия, которые стимулируют спрос. Например, сейчас на квартиры в «GloraX Парголово» действует очень привлекательная программа рассрочки – «20/80». Согласно условиям предложения, клиент вносит 20% первоначального взноса, выплачивает за 20 месяцев небольшой процент, а оставшуюся сумму погашает позже. Эта программа подходит для людей, которые снимают жилье и не готовы одновременно платить за аренду и ипотеку, а также для людей, которые еще не продали свою недвижимость. Программа позволяет покупателю зафиксировать стоимость квартиры, продать свою недвижимость и закрыть весь долг, не переплачивая проценты банку.

Как девелопер мы не зарабатываем на продаже мебели и техники, но создаем более комфортные и привлекательные условия для клиентов. Наличие в квартире мебели позволяет быстрее переехать в нее, а также снижает финансовую нагрузку, поскольку эти опции можно включить в ДДУ, а следовательно, и в ипотечный платеж. Таким образом, покупателям не нужно будет оформлять отдельный потребительский кредит для того, чтобы обустроить квартиру.

– Изменились ли как-то покупательские предпочтения в последнее время? Что в приоритете у клиентов?

– Основополагающим фактором для принятия решения о покупке по-прежнему остается размер ипотечного платежа. Покупатели оптимизируют бюджет, стараются включить в него отделку и меблировку. Мы видим также тренд на уменьшение площади квартир, на отказ от бесполезных помещений, таких как коридор, зимний сад, гардеробная.

– Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области в ближайшее время? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю сегодня?

– Скажем честно, в краткосрочной перспективе у нас нет оптимистичных ожиданий, поскольку условия ипотеки ухудшаются, а возможность продления льготной программы остается туманной. Судя по всему, в первом полугодии ЦБ не планирует снижать ключевую ставку. Ситуация может измениться только во втором полугодии. Мы допускаем снижение спроса в первые 6 месяцев, но в реалиях проектного финансирования, когда застройщики напрямую не зависят от динамики продаж, последствия не будут критическими и точно не приведут к падению цен на жилье. Мы продолжим наблюдать за ситуацией и выводить на рынок новые объекты, которые сейчас востребованы. В первую очередь, это проекты в массовом сегменте с доступным бюджетом покупки.

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в феврале

Купи сейчас — плати потом: спрос на петербургские новостройки в рассрочку вырос почти в два раза