Приход проектного финансирования на рынок радикально меняет правила игры: теперь застройщики вместо денег дольщиков будут строить на выданные банками кредитные средства, а покупателям придется принять непростое решение: приобретать ли более дорогое жилье? О том, кто останется на рынке после 1 июля и какие объекты теперь будут востребованы покупателями, специально для Новострой-СПб рассказал Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Есть мнение, что в результате перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам произойдет укрупнение игроков первичного рынка (об этом говорил А. И. Вахмистров, глава «Объединения строителей Санкт-Петербурга»). Как это повлияет на рынок?
Полностью согласен с Александром Ивановичем, я очень уважаю его мнение как профессионала рынка. Я тоже искренне считаю, что произойдет укрупнение рынка. Мы видим, что часть строительных компаний уже ушли из отрасли – таковы современные реалии.
Мои прогнозы совпадают с экспертами рынка, недвижимость вырастет в цене. А это значит, что потенциальные покупатели будут предъявлять более серьезные требования к качеству строительства, к отделке и к самому продукту.
Проекты останутся разноплановыми, ведь не все хотят жить в КОТах (в проектах комплексной застройки – прим. Новострой-СПб), но и не всем по карману квартиры бизнес-класса и жилье vip-сегмента. В городе есть разные локации, некоторые из них достаточно интересные для возведения нестандартных проектов.
Новостройки, на мой взгляд, будут более продуманными, более интересными с архитектурной точки зрения и внутреннего наполнения.
Получается, что дело не в масштабах, а именно в продуманности проектов?
И в масштабах тоже. Мне кажется, что серьезный удар будет нанесен по недвижимости масс-маркета, то есть по новостройкам эконом-класса, у этого сегмента есть еще подраздел «жесткий эконом».
Компании, которые работали в этом сегменте, могут столкнуться с определенными сложностями. Если у таких застройщиков была скромная маржа, но в то же время большие объемы строительства и серьезные обязательства перед покупателями, то при росте цен на квартиры или при изменении условий работы застройщиков, такие компании рискуют не справиться с выполнением текущих обязательств.
Дело в том, что строительная отрасль, особенно в сегментах комплексного освоения территории, которое предполагает масштабные объемы жилья, требует выполнения четкого сценария.
Первую часть проекта продали, начали вторую часть, третью запустили в процесс разработки, четвертая часть проекта должна уже находиться в моменте подбора пятна для будущей застройки и т.д.
Масштабная стройка – это некий конвейер, непрерывный процесс. Если выбить из этого процесса хоть одну составляющую, может забуксовать весь огромный проект.
Вы говорите о том, что удар придется по масс-маркету – получается, что застройщики будут вынуждены поднять цены, но покупателя на эти цены не будет?
Если цены на квартиры в новостройках вырастут, а я считаю, что они неизбежно вырастут, важным становится одно: на сколько? С принятием новой версии закона о долевом строительстве количество подзаконных документов сильно вырастет. Грядут дальнейшие изменения закона, но застройщики и агентства недвижимости не понимают, как будет работать новый закон.
Получается, если возвращаться к вопросу, за какими проектами будущее, то масштабные ЖК, «муравейники», скорее всего уже не будут строить?
Нет, не обязательно. Возможно, именно масштабные проекты как раз будут востребованы застройщиками, которые нашли свою нишу, смогли правильно выстроить бизнес-модель и научились работать с себестоимостью. Игроков на рынке станет меньше, но в то же время они укрупнятся. Останутся только профессионалы, поэтому новостройки в новой реальности будут совсем другого, более высокого качества.
Некоторые эксперты предполагают, что в связи с приходом проектного финансирования объемы строительства сократятся, а цены вырастут. За счет чего будет уменьшение объемов? Будут строить проекты с меньшей этажностью или дробить большие проекты на несколько маленьких? Или застройщикам придется отказаться от строительства в каких-то случаях и продавать купленные участки?
Для клиента очень важен выбор. Застройщики продолжат возводить как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. Понятно, что построить дом высотой 18-20 этажей выгоднее, чем дом высотой всего 3 этажа, просто исходя из количества квадратных метров и получения с этого дохода. Проблема в другом: количество застройщиков сократится.
У нас станет меньше компаний, которые смогут возводить жилье, из-за этого сократится количество строящихся квадратных метров. Останутся только крупные и средние компании, и компании с 1-м – 2-мя проектами, но у которых отлаженная внутренняя структура и четкая система финансирования. Большинству мелких и средних застройщиков придется уйти с рынка, поэтому их останется очень мало.
К тому же с крупными застройщиками сложно конкурировать: у них серьезные стандарты строительства, качественный менеджмент. Такие структуры, даже если переходят в сегмент масс-маркета, всё равно строят жилье по высоким меркам, не снижая качества.
В математике есть такое понятие – «система всегда стремится к равновесию». Вот система строительства объектов и система приобретения жилья по новым правилам найдет свое равновесие. Итогом этого баланса станет уменьшение количества жилья, что вступит в противоречие с посланием президента о сохранении темпов строительства жилья и его наращивания.
Какие проекты наиболее востребованы у покупателей сейчас, какие тренды наблюдались в 2018-2019 году? Есть ли динамика, тяготение спроса к какому-то определенному формату?
Нет, покупателю сегодня интересно всё – масс-маркет, комфорт-класс, бизнес-класс, элитное жилье и премиум. Сделки в основном происходят в сегментах эконом-класс и комфорт-класс. Просто по причине того, что есть большая нехватка физических объектов для проживания наших граждан.
Те нормы, которые были у нас достаточно давно, не удовлетворяют потребностям. Люди, к счастью, женятся, к несчастью – разводятся, создается большее количество семей. Выросла рождаемость – у нас стали больше популярны 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.
Два-три ребенка в семье – это уже норма. А жить с тремя детьми даже в 3-комнатной квартире не очень комфортно, поэтому 4-комнатные квартиры тоже набирают популярность.
Еще 5-10 лет назад застройщик как черт от ладана бежал от больших квартир – тогда и появились студии. Появились и дома с одними только студиями. Потом эти кварталы превратились практически в «гетто».
Сейчас люди тщательнее выбирают: им важен комфорт, количество парковочных мест, они поддерживают концепцию «двор без машин», чтобы их дети гуляли в безопасности, был свежий воздух. Они готовы платить за это.
То есть 3-, 4-комнатные квартиры востребованы даже в эконом-классе?
В эконом-классе меньше. В основном – это комфорт-класс и выше. В экономе и «жестком» экономе людей привлекает минимальная цена и хотя бы относительно удобная локация. Это транзитное жилье для тех, кто не хочет снимать, пока зарабатывает на что-то лучшее.
Потом, когда человек накапливает достаточную сумму, когда у него уже намечается семья – тогда он стремится в комфорт-класс и выше. Чтобы обеспечить достойный уровень жизни своим детям.
Вполне естественно хотеть переехать в жилье классом повыше – это нормально. Поэтому можно сказать, что такая тенденция есть: квартиры эконом-класса люди воспринимают больше как «транзитный» вариант на пути к более высокому классу жилья. Но, конечно, к сожалению, есть и те, кто в эконом-классе остается.
Эксперты прогнозируют затоваривание рынка новостроек через 1,5-2 года. Какие форматы жилья будут наиболее ликвидны в такой ситуации? Во что стоит вкладываться?
Для увеличения дохода, считаю, что вкладываться надо в апарт-отели – в правильные апарт-отели, которые генерируют доход. Инвестировать нужно в объекты с хорошей локацией и инфраструктурой. Качественные объекты будут дорожать, некачественные – дешеветь.
Если говорить сейчас не об апарт-отелях, куда выгодно вкладывать деньги?
Считаю, что если вы говорите об инвестиции в объект недвижимости, то нужно обращаться к людям, которые занимаются этим профессионально, то есть к риелторам.
А вообще, если у вас есть запрос на объект, который будет приносить доход через 10 и через 20 лет, тогда нужно взять квартиру комфорт-класса и выше у метро – она всегда будет интересна арендаторам, потому что там используются качественные материалы, усиления конструкций – у нее другой срок эксплуатации, всё другое. Или же есть вариант купить такую квартиру возле перспективной станции метро.
Метро у нас имеет свойство переносить сроки открытия станций.
Мы говорим о длинных горизонтах. Да, мы, к сожалению, отстаем от Москвы, где объявили, что в 19-м году построят 14 станций метро. Обидно и жалко, что у нас не такие темпы.
Доля сделок с ипотекой сейчас достигает 90%, то есть собственных средств у населения практически не осталось. Ставки растут, тарифы ЖКХ растут, ожидается более серьезная инфляция. Как будет меняться портрет покупателя новостроек в ближайшие годы?
Да, ситуация не самая инвестиционно привлекательная. Но мы в такой ситуации живем уже несколько лет – для нас это данность. Я считаю, и наши исследования показывают, что по ипотеке мы продаем порядка 60, может быть 70% – точно не 90.
Продается вторичка, и люди с прямыми деньгами приобретают первичку. Когда процентная ставка была меньше, покупатели инвестировали через кредиты. Сейчас ставка возросла, и тут же увеличилось количество прямых денег, которые люди вкладывают.
Не всегда же люди вкладываются в квартиры в новостройках только за счет собственных накопленных средств. Иногда это деньги от чего-то: продажа загородного дома, наследство, продажа квартиры, которая не нужна – люди разъехались, кто-то кому-то выплатил дивиденды – в общем, огромное количество причин, по которым люди покупают по прямым деньгам.
Кроме того, люди почувствовали вкус хороших объектов, и уходить опять в гетто, по моим наблюдениям и по той информации, которую я вижу на рынке – никто не готов.
Да, действительно, небольшие квартиры будут пользоваться спросом, их же очень много на вторичном рынке – не очень качественное жилье, построенное в советские времена.
Предполагаю, что количество небольших студий в новых домах будет меньше, их уже и так много на вторичном рынке.
Будет ли спрос на купленные сейчас небольшие квартиры для сдачи в аренду спустя несколько лет?
Возможно будет, а возможно – нет. Может быть, люди поймут, что лучше, чем за 15 тысяч рублей брать квартиру в аренду и ехать 25 минут до метро – снять за эти же деньги комнату. Или, возможно, появятся какие-то хостелы, которые будут сдавать те же самые комнаты внаем со специальной инфраструктурой – например, совместной кухней.
Или, может быть, застройщики вынуждены будут предложить еще более доступный продукт – к примеру, квартиры площадью менее 20 кв. метров, жилье с признаками коммунальных квартир (общее пространство + небольшие личные комнаты, по аналогии с апарт-отелями «Вертикаль», как вариант)?
Думаю, что нет, потому что это безумно дорого. В каждой квартире должен быть санузел, в каждой квартире должна быть кухонная зона, нужно подводить к этому инфраструктуру, а это затраты.
Во-вторых, если уж власть начинает серьезно смотреть в сторону апартаментов и не всегда бывает ими довольна, она не пропустит возможность строительства таких объектов.
Квартиры с отделкой от застройщика – будет ли этот тренд усиливаться? Ведь это готовое для проживания жилье, а бетон еще нужно доделывать. Квартиры с отделкой – ликвидный продукт в Санкт-Петербурге сегодня или к нему еще есть вопросы?
Однозначно ликвидный, и да, будет пользоваться всё большей популярностью. Люди стали ценить свое время. Компаний, которые качественно делали бы ремонт, больше не становится, все намучались с этими бригадами фрилансеров или бригадами, которые начинают делать, а потом пропадают.
И для масс-маркета квартира с ремонтом – это прекрасный выход. Потому что ты, купив квартиру, можешь поехать в торговый центр, который продает готовую мебель, купить ее, поставить в квартире и жить там.
То есть люди уже не хотят собственный дизайн и делать всё сделать самостоятельно?
В масс-маркете нет, но, конечно, никто не мешает это сделать. Отделка однозначно стала трендом. И он будет только усиливаться.
Компании в сегментах бизнес- и элит-классов, например, предлагают 5-6 проектов, разработанных известными дизайнерами: классика, хайтек, фьюжн, – можно выбирать, что больше нравится.
Все же доступная цена для многих остается ключевым фактором при выборе новостройки. Как изменится социальный фон в Петербурге и в стране в новых условиях функционирования рынка? Не случится ли так, что люди будут недовольны новыми правилами на рынке недвижимости больше, чем они были недовольны и напуганы долгостроями?
Надеюсь что нет, этого не произойдет, потому что этот закон и призван изжить долгострои. Если раньше люди стояли с плакатами около строительных компаний, то теперь в случае догостроя они будут стоять с плакатами около банков.
А для банков основа их деятельности – это репутация. Они не могут позволить себе репутационные риски, поэтому банки сделают всё, чтобы объекты возводились в срок.
Долгостроев не будет, но не будет и доступного жилья. Не вызовет ли это новую волну социального недовольства?
Возможно, будет какое-то муниципальное жилье. Возможно, будет дотация. Или субъекты будут приобретать жилье на аукционах, как это уже неоднократно было в Петербурге – для муниципальных нужд, для нужд многодетных семей, для неимущих или нуждающихся. Думаю, государство придумает какие-то пути решения.
Есть мнение, что в результате перехода на эскроу-счета часть спроса переместится со вторичного рынка на рынок готовых новостроек. Какие проекты смогут составить достойную конкуренцию вторичке?
На самом деле многие. Ведь люди покупают квартиры в новостройках прежде всего потому, что для них важно быть первым жильцом в этой квартире. Кроме того, новые комплексы строятся по другим строительным принципам, с использованием других материалов и по новым концепциям и стандартам.
Может быть такое, что часть спроса переместится со вторичного рынка на готовую первичку?
Она уже и так переместилась. Люди выбирают как готовые новостройки, так и проекты, которые находятся на начальном этапе строительства. Новое жилье – это новые эмоции, это всегда начало чего-то нового и позитивного.
Читайте также
«Риск того, что покупатели потеряют часть средств даже после перехода на новую схему продаж, действительно существует»
По итогам июня в Петербурге сдали более 107 тыс. кв. метров жилья
Квартиры в Санкт-Петербурге подорожали за полгода на 6%
Дата публикации 10 июля 2019
