Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

C 1 июля 2019 года принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной. Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».

Как продавались новостройки раньше

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум». Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:

— застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
— девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
— застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%». 

Читайте также

«Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»

«Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»

«Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»

Дата публикации 31 августа 2018
Компании и застройщики
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Доля ипотечных сделок в феврале выросла на 4 п.п. и составила 72%
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подготовил анализ данных Росреестра по продажам квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за февраль 2022 года и сравнил показатели с прошлым месяцем и февралем 2021 года.  По...
10 марта 19892
Взлетевшие цены снизили спрос на новостройки бизнес- и премиум-класса в Петербурге
Программа льготной ипотеки взвинтила цены не только на популярный комфорт-класс, но и на высокобюджетную недвижимость Северной столицы. Квартиры в бизнес- и премиум-сегменте за год подорожали на 22% и 29% соответственно. По данным международной консалтинговой компании...
17 мая 2021 24617
Ежемесячный платеж по ипотеке может вырасти на 40% после отмены льготной госпрограммы
1 июля 2021 года программу льготной ипотеки, запущенную весной 2020-го, планируют завершить. За время ее действия стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга выросла на 28%, а предложение квартир заметно сократилось. По прогнозам компании Colliers, если после...
26 апреля 2021 30008
Льготная ипотека позволила чаще покупать новостройки бизнес- и премиум-класса в Петербурге
В Северной столице продажи жилых комплексов классов «бизнес» и «премиум» по итогам 2020 года выросли на 14%. Цены тоже изменились: средневзвешенная стоимость «квадрата» стала выше на 17% – таковы результаты ажиотажного спроса,...
08 февраля 2021 31412
В Петербург придет большая стройка: девелоперы скупают земли даже без разрешительной документации
В 2020 году застройщики активно пополняли земельный банк. Объем сделок с участками под возведение новостроек увеличился в 10 раз по сравнению с 2019 годом. По данным компании Rusland SP, из-за ограниченного предложения девелоперы охотно приобретали даже земли...
03 февраля 2021 117254
Застройщики разгоняются: в 2021 году на рынок Петербурга повалят новые проекты
Тяжелый 2020-й не помешал застройщикам начать активно выводить на рынок Петербурга новые жилые комплексы. Во втором полугодии, по данным экспертов Colliers International, в месяц в продажу выходили уже около четырех проектов, до этого их было гораздо меньше – один или...
06 января 2021 121844
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в декабре
В декабре 2020 года застройщики Санкт-Петербурга нарастили темпы: продажи стартовали в 18 проектах, на рынок вышло несколько новинок. В области на реализацию поступили новые корпуса в двух проектах и один новый ЖК. Самое доступное жилье в Северной столице оценивается в 2,5...
29 декабря 2020 51284
Аномальный рост: в течение года стоимость земли в Петербурге увеличилась на 84,5%, цены – до 145%
Стоимость квадратного метра земли под жилищное строительство в Санкт-Петербурге за год в среднем выросла на 84,5%. В зависимости от района рост цены составил от 25 до 145%. Такие данные приводят аналитики компании Rusland SP. По словам Дмитрия Лехмуса,...
25 ноября 2020 36560
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков