В контексте реформы долевого строительства покупателей квартир в новостройках по-прежнему волнует вопрос роста цен на жилье. Взлетят ли они? Или подъем будет плавным и незначительным? О ценовых прогнозах и перспективах рынка Петербурга и Ленинградской области специально для Новострой-СПб рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга вы бы выделили сегодня?
За последний год рынок претерпел кардинальные изменения. Консолидация, уход из отрасли недобросовестных застройщиков, рост себестоимости строительства, возможный рост цен на жилье – об этом говорилось немало весь прошлый год.
Но по факту сегодня мы видим лишь один ключевой тренд: ушел ажиотажный спрос. Рынок жилья вернулся к равновесию. Сегодня на первый план при выборе жилья выходит бренд строительной компании.
Подтверждением тому – данные свежего опроса Google: 58% опрошенных указали «бренд» в качестве ключевого фактора, которому уступает даже транспортная доступность объекта или квартирография. Проект может быть каким угодно замечательным, но важнее, чтобы он был завершен в срок.
Этот год ознаменовался переходом на проектное финансирование. Как вы считаете, станет ли рынок более прозрачным, надежным? Или есть риск появления новых обманутых дольщиков, так как в Петербурге и области многие застройщики не могут завершить стройки?
Проблема обманутых дольщиков уже изрядно набила оскомину. Люди отдавали свои деньги, ожидая взамен получить жилье, а их попросту обманывали. Некоторые ждут квартиры десятилетиями. Такие долгострои – просто позор на карте городов, в том числе и Петербурга.
Уверен, что перемены однозначно позволят сделать нашу отрасль прозрачнее и надежнее. Ведь именно эту цель и преследовала жилищная реформа. С введением поправок в 214-й Федеральный закон регуляторов у застройщика стало больше, деньги дольщиков теперь можно получить только после сдачи дома в эксплуатацию, строить лишь на свои или заемные.
Риски появления недостроя снизились и из-за системы спецсчетов. Это правильное нововведение, суть которого сводится к тому, что деньги, получаемые по объекту, можно тратить на строительство только этого объекта. Уже эта мера не дает застройщику построить пирамиду и защищает покупателя.
Ваша компания достраивает проекты по старым правилам? С какими банками вы будете выводить в перспективе новые проекты? Сколько новинок вы готовите к выводу на рынок?
Весь прошлый год мы работали над реализацией всего задуманного и готовились к новым реалиям рынка: сверяли планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства.
Это позволило нам как системообразующему застройщику первыми в Санкт-Петербурге получить заключения о соответствии наших объектов критериям Минстроя, позволяющим реализовывать жилье по старым правилам. В итоге большую часть наших домов – не только в Петербурге – мы продаем по-старому.
Новые проекты мы, разумеется, как и положено, будем строить с применением проектного финансирования. В этом смысле мы как ведущий застройщик традиционно будем сотрудничать с крупнейшими и самыми надежными банками страны.
Основной вопрос, который интересует наших читателей: что будет с ценами на новостройки в ближайшей перспективе? С одной стороны, застройщики говорят, что вынуждены компенсировать банковские издержки, с другой – доходы населения не растут. Не отсекут ли застройщики большую долю спроса, если поднимут цены?
Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится. Издержки на реализацию проектов вырастут, многое для каждой конкретной компании будет зависеть от процентной ставки по проектному финансированию, не стоит забывать и про инфляцию.
По прогнозам, которые озвучивали эксперты рынка и Минстрой, стоимость жилья в ближайшую пару лет может вырасти в диапазоне до 10%. Если покупатель не сможет «переварить» такой рост цен, застройщик не пойдет на существенное повышение, иначе покупать будет просто некому.
Рынок, как и всегда, сам отрегулирует баланс спроса и предложения.
Ваша компания возводит новостройки в Петербурге, но не в области, хотя у вас есть проекты на приграничных территориях. (ЖК «Новая Охта», например). С чем это связано? Вы сознательно не идете в область?
У нас есть земельный участок и в Ленинградской области. Речь идет о территории бывшего аэропорта «Ржевка». Это будет огромный проект-миллионник.
Но сегодня мы уже реализуем сразу несколько масштабных проектов — это и «Цивилизация», и «Цветной город», и «Ручьи», и не так давно появившийся в продаже комплекс бизнес-класса «Морская набережная».
Надо помнить, что масштабные территории требуют значительных инвестиций, особенно на начальном этапе. Так что работы у нас пока и без Ленобласти хватает.
Городская прописка все еще один из важных факторов для покупателей? Или причина в том, что «приКАДные» территории сильно затоварены и спрос там низкий?
У городской прописки много преимуществ: от транспортной доступности до обеспеченности социальными объектами. Если есть возможность купить квартиру в пределах Петербурга, то выбор очевиден.
Но не думаю, что активность застройщиков в Ленобласти окончательно сходит на нет. Конечно, сегодня рынок недвижимости региона перенасыщен проектами, которые конкурируют между собой лишь ценой, при этом их качество не всегда соответствует ожиданиям покупателя. Но хорошие проекты – а такие, несомненно, есть – всегда найдут своего покупателя.
Квартиры с отделкой – это уже устойчивый тренд на рынке новостроек или покупатели еще подозрительно относятся к ремонту от застройщика? Какова доля такого предложения в вашей компании?
Рынок предлагает разнообразные решения – и индивидуальную отделку, и типовые пакеты проектов, отличающиеся по цветовому решению и виду материалов. Важно учитывать интересы клиентов и понимать, что для некоторых важно проявить творческий потенциал и создать уникальный интерьер.
Приобретая квартиру с отделкой, можно начинать жить в ней с момента получения ключей. Мы понимаем, что часть наших покупателей хочет въехать сразу и не тратить время, силы и дополнительные деньги на ремонт.
Другая часть клиентов – сами себе дизайнеры и хотят проявить свой творческий потенциал в оформлении собственной квартиры. Поэтому мы предлагаем нашим клиентам оба варианта: жилье с готовой отделкой или без. Доля предложений может сильно меняться от проекта к проекту.
Скажем, готовая отделка в жилье массового спроса явно более востребованная опция, нежели чем в бизнес-классе.
Недавно ставки по ипотеке стали снижаться. Наблюдаете ли вы рост ипотечных сделок в связи с этим?
Судить еще рано, но изменение процентной ставки неразрывно связано с объемом выданных кредитов и продажами строительных компаний. Только ставка ползет вверх, интерес снижается. Понижение даже на несколько десятых процента дает мощный обратный эффект.
В 2015-2016 гг. в среднем доля сделок по ипотеке у застройщиков составляла около 40%. Но при дальнейшем и постепенном уменьшении процентной ставки для заемщика, которую мы наблюдали последние годы, доля ипотечных сделок по рынку в общем объеме продаж у строителей достигала порядка 60%.
Так что дальнейшее снижение ставок не только логично, но и жизненно необходимо: банкам, застройщикам и заемщикам. Тем более, согласно посланию президента к Федеральному собранию, ставки по ипотеке должны быть на уровне 8% к 2020 году. По нашим расчетам, уменьшение ставок до 8% увеличит нашу потенциальную клиентскую базу где-то на 130%.
Какое жилье в основном покупают в кредит?
Сегодня ипотека – основной инструмент приобретения жилья для очень многих жителей. По обеспеченности квадратными метрами жилья на человека Россия существенно отстает от стран Европы и Америки. Улучшение жилищных условий до сих пор остается для многих задачей, которую не решить только при помощи своих финансовых сбережений.
Жилье в ипотеку преимущественно приобретают в комфорт-классе. Судя по нашим объемам продаж, средний чек покупки в ипотеку – 4-6 млн рублей. В основной массе это студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Жильё от трех комнат и больше покупают уже многодетные семьи, которые могут воспользоваться и программой «Семейная ипотека».
Детская или так называемая семейная ипотека, ставки по которой от 4,5%, сегодня популярна? Или программа все еще раскачивается?
Программа «Семейная ипотека» была объявлена более года назад и пользуется спросом, так как растет доля семей, в которых рождаются двое или больше детей. Условия программы и низкая процентная ставка позволяют таким семьям приобрести первое жилье или переехать в квартиру просторнее. В нашей компании объем сделок по «Семейной ипотеке» постепенно увеличивается.
А в сентябре этого года появился новый ипотечный продукт «Семейная ипотека для военнослужащих». Его целевая аудитория – военнослужащие, участвующие в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения. Мы рассчитываем на рост сделок и по этой программе.
Изменились ли покупательские предпочтения за последние несколько лет? Что, кроме цены, важно для клиентов?
Надежность застройщика, цена продукта и хорошие рекомендации – неизменные на протяжении последних лет первостепенные критерии при выборе жилья. Среди запросов к недвижимости появился и тренд на функциональность планировочных решений. Причем это касается всех ценовых сегментов. «Неработающие» метры становятся никому не нужны.
Долго ли покупатель принимает решение о покупке, в течение какого времени выходит на сделку?
Покупка жилья – это взвешенное, заранее обдуманное решение. Поэтому обычно клиент приходит к застройщику уже готовым к сделке.
В зависимости от разного рода специфических обстоятельств, выход на сделку занимает в среднем от пары-тройки недель до двух месяцев.
Какой прогноз вы бы дали рынку новостроек до конца года? Ждать ли нам новых банкротств застройщиков, слияний и поглощений или все будет более-менее спокойно?
Консолидация отрасли, в том числе банкротства или слияния, не сиюминутный процесс. Не исключено, что в ближайшие 2-3 года мы увидим такие процессы. Приведем в пример ту же Белоруссию: в результате аналогичной реформы количество девелоперов там сократилось в разы.
Похожая ситуация была и в Индии – после внесения изменений в жилищное законодательство с рынка ушло около 90% компаний.
У нас перемен могут не выдержать средние и мелкие компании, а крупным и опытным будет легче работать в новых условиях. Небольшие игроки, если и останутся на рынке, могут испытать трудности с проектным финансированием из-за излишней рискованности своих проектов.
Читайте также
«До конца года резких скачков стоимости квадратного метра ждать не стоит»
«Серьезный удар будет нанесен по недвижимости масс-маркета»
Дата публикации 28 октября 2019
