Первая половина 2025 года миновала, а это значит, что застройщики Санкт-Петербурга начинают подводить промежуточные итоги. На вопросы Новострой-СПб ответила Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
– Как вы оцениваете результаты I полугодия относительно спроса на новостройки?
Первое полугодие 2025 года, безусловно, не сравнится по уровню активности с первым полугодием прошлого года, когда еще действовала массовая льготная ипотека. Но, в целом, спрос в январе-мае соответствовал нашим ожиданиям и даже превосходил их. Мы видим тенденцию к стабилизации рынка после сокращения льготных ипотечных программ. Так, за пять месяцев 2024 года мы реализовали 80 тыс. кв. м жилья, а за пять месяцев этого года — 65 тыс. кв. м.
Таким образом, уровень продаж не упал до нуля, как предполагали некоторые негативные сценарии, и позволил вывести на рынок небольшой объем новых объектов, а некоторые застройщики сочли для себя возможным выйти в новые регионы.
– Отличается ли структура спроса от той, что была год назад? Какие площади пользуются наибольшим интересом и в каких локациях?
– Мы не видим существенного изменения структуры спроса в наших проектах. Он распределяется достаточно равномерно как по типам квартир, так и по локациям. На начальном этапе строительства покупатели, как правило, приобретают небольшие и недорогие квартиры. Ближе к сдаче дома активизируются продажи просторных двух- и трехкомнатных лотов. Чаще всего при покупке таких объектов продается уже имеющееся жилье, разница в стоимости добирается за счет семейной или рыночной ипотеки, и через несколько месяцев люди переезжают в новую квартиру.
Студии также часто приобретают по семейной ипотеке. Программа не ограничивает тип жилья, только тип семьи. Иногда маленькие квартиры приобретают в связи с жесткими ограничениями по бюджету, а иногда как инвестицию, если у семьи уже есть своя жилплощадь. Все зависит от финансовых возможностей и потребностей конкретной семьи. В большинстве случаев на покупку по этой программе людей мотивирует сам факт наличия льготной ипотеки, и они стараются купить хоть что-то, на что хватает средств, пока такая возможность еще есть.
– Не стал ли выше/ниже спрос на готовые квартиры от застройщика?
– Мы видим достаточно большой интерес к нашим объектам, большинство из которых — это сданные дома с полностью готовыми квартирами. Мы не наблюдаем тенденции к снижению спроса на такие объекты или, наоборот, к резкому росту интереса к сданному жилью. Темп продаж таких объектов, по нашим оценкам, остается в последние годы достаточно стабильным.
– Какова доля ипотеки в ваших сделках сегодня (по итогам полугодия)?
– На ипотеку в наших проектах приходится 45% сделок. Из них около 95% закрывает семейная ипотека, и оставшиеся 5% – это, как правило, ипотека на рыночных условиях. IT-ипотека сегодня практически перестала работать, другие программы также встречаются редко.
– Появились ли достойные инструменты продаж, способные конкурировать с ипотекой или хотя бы частично заменить ее?
– Ипотека остается преобладающим инструментом на рынке. В среднем по региону на ипотечные сделки в I квартале пришлось 57% продаж, из которых порядка 95% — это семейная ипотека и 5% — рыночная. Конкретный объем сделок с ипотекой и другими инструментами зависит от товарного запаса застройщика и его стратегии продаж.
Если у компании много объектов на ранней стадии строительства, со сроками сдачи в 2028–2029 годах, то она может активно подключать рассрочки. В этом случае покупатели вносят небольшой первый взнос и щадящие ежемесячные или ежеквартальные платежи, а остаток выплачивают в конце строительства дома.
Этот инструмент дешевле рыночной ипотеки и не требует срочного изыскивания крупных денежных сумм на этапе покупки квартиры. Часть таких клиентов рассчитывают на снижение ключевой ставки и, как следствие, на снижение ставки по ипотеке, чтобы потом на неё перейти. У некоторых застройщиков с большим объемом проектов на начальном этапе строительства доля продаж в рассрочку доходит до 50%. В среднем по Петербургу и области доля этого инструмента составляет 30%.
У нас на рассрочки приходится около 10% сделок. Большинство проектов ЦДС находятся в высокой стадии готовности или уже введены в эксплуатацию, и максимальный срок, на который мы можем предоставить рассрочку — это шесть месяцев, что не слишком удобно для покупателей. Вместо этого мы предлагаем другой инструмент — скидки на квартиры в некоторых наших объектах до 25–30% при единовременной оплате, без ипотеки или рассрочки.
Особенности нашего товарного запаса — наличие большого числа практически готовых объектов с погашенным проектным финансированием — позволяет нам предлагать покупателям столь выгодные условия.
В итоге доля сделок «за наличные» у нас достигает 45%, в то время как в среднем по рынку в I квартале она составляла 13%.
– Как себя чувствует сегмент новостроек с отделкой? Нет ли у вашей компании планов сокращать объем предложения с чистовой отделкой? Предлагать ее в виде доп.опции? Оставить только white box?
– Квартиры с отделкой чувствуют себя отлично, особенно в сегментах стандартного и комфортного жилья. Хорошая чистовая отделка выгодна как для застройщика, повышая привлекательность его проекта, так и для покупателя, который получает полностью готовую квартиру. Кроме того, готовая отделка помогает сохранить дом и благоустройство прилегающей территории в первые годы после заселения. В случае одновременного ремонта сотен квартир неизбежно страдает лифтовое оборудование, отделка МОП, газоны вокруг дома и т. д.
Для своих проектов мы разработали стандарт отделки Lifestyle, который на данный момент считаем оптимальным решением с точки зрения дизайна, качества и цены. В ближайшее время не планируем его менять. Упрощать отделку — это не тот способ экономии, который принесет выгоду застройщику. Он может привести лишь к снижению спроса.
Наш опыт показывает, что очень немногие покупатели отказываются от отделки. Ремонт не требуется в проектах бизнес-класса и выше, где покупатели изначально планируют делать его самостоятельно. В сегменте же массового жилья люди охотно выбирают отделку от застройщика, чтобы в первые 5–10 лет не задумываться о ремонте и не тратить на него лишние средства. Вариант предчистовой отделки или white box в наших проектах выбирают редко. Обычно доля таких квартир не превышает 10 штук на дом.
– На вашем сайте обозначен ваш подход к отделке и наличие собственных стандартов, применяемых в ремонте квартир. Будете ли вы как-то корректировать эти параметры в связи с появлением новых вводных от Минстроя?
– Новые стандарты Минстроя задают базовые параметры качества отделки. Наши стандарты учитывают эти требования и превышают их. В связи с этим, в нашем случае нет необходимости вносить какие-либо коррективы.
– Петербург не первый год лидирует по доле квартир-студий в предложении «первички». Всем понятно, что таким образом покупатель и застройщик находят компромисс по бюджету покупки. Однако это приводит к тому, что даже по «семейке» покупают студии и 1-комнатные квартиры. Что, на ваш взгляд, могло бы переломить эту тенденцию?
– Переломить тенденцию могут два решения. Первое — рост благосостояния граждан, что даст им возможность приобретать более просторные квартиры. Вторая — введение ограничений на типы квартир, которые можно покупать по семейной ипотеке. Оно может выражаться как в количестве комнат, так и просто в метраже нового жилья. Других вариантов, на мой взгляд, не существует.
– Есть ли в целом ощущение, что рынок жилья приспособился к не самым простым условиям (все-таки период ключевой ставки в 21% – рекордно долгий)?
– В моменте кажется, что рынок адаптировался. Однако нет ясности, как долго сохранится это равновесие и какие перспективы на будущее. Сейчас застройщики во многом работают на том материале, разработку которого они начали несколько лет назад. Мало кто покупает новые участки, а желающих продать землю – наоборот, достаточно. Большинство доделывают то, что уже начато.
Этого задела хватит еще на 3–4 года. Что будет дальше — непонятно. Текущая ключевая ставка не позволяет планировать ведение бизнеса на такую перспективу. Это очень дорогие деньги.
– В апреле девелоперы Петербурга впервые за долгое время вывели в продажу большое количество новых объемов жилья (и новые проекты, и новые корпуса в уже реализуемых ЖК). Каковы планы Группы ЦДС в отношении новых стартов продаж?
– В конце мая мы вывели в продажу два новых корпуса концепт-квартала ЦДС Dreamline в Приморском районе города. Еще два корпуса этого проекта полностью готовы к старту продаж. Мы будем смотреть за темпом реализации уже выведенных объектов, принимая решение о новых запусках. Также мы продолжаем работать над развитием участков в нашем земельном банке и над получением новых РНС. Будем ориентироваться на конъюнктуру рынка при определении целесообразности вывода новых проектов.
В целом по рынку мы не ждем большого числа новых стартов. По сравнению с прошлым и позапрошлым годами в продажу выходят единичные проекты, в которых застройщики наиболее уверены, что они будут продаваться при любом сценарии. Как правило, это объекты в городе у метро или в области в уже известных покупателям, популярных локациях – таких как Новосаратовка, Мурино, Бугры, Новоселье. При этом сами новые очереди становятся меньше, застройщики не рискуют выводить большие объемы. До конца года эта тенденция не изменится.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в мае
Будьте бдительны: длительная рассрочка может оставить покупателя без квартиры и без денег
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 05 июня
