Эксперты сходятся во мнении, что покупка квартиры сейчас – решение вполне разумное. Ипотечные ставки снижаются, застройщики конкурируют между собой за покупателей, предлагая большой выбор планировочных решений, качественное благоустройство, наличие необходимой инфраструктуры рядом с жилым комплексом. Что происходит на рынке сегодня, как девелоперы соревнуются между собой за клиентов, что будет с ценами в 2020 году – об этом специально для Новострой-СПб рассказал Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК».
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга и области вы бы выделили сейчас? Какие из них перейдут в 2020 год?
Задавать тон на рынке будет эскроу. Тесное сотрудничество банков и застройщиков увеличит число эксклюзивных ипотечных программ для конкретных ЖК.
Вместе с тем сократится предложение квартир с отделкой, поскольку дополнительные работы продлевают время до ввода в эксплуатацию – и момент, когда деньги с эскроу-счетов перейдут на счёт застройщика.
Зато разнообразней станет квартирография. В условиях усиления конкуренции между девелоперами планировка станет одним из главных козырей, определяющих выбор покупателей.
В своих проектах мы уделяем этому повышенное внимание: например, в ЖК Nobelius мы предлагаем 36 планировочных решений на 86 квартир.
Увеличится спрос на семейные квартиры, что напрямую связано с продлением срока льготной «детской» ипотеки. Низкие ставки по ипотеке семьи конвертируют в квадратные метры.
Ещё один тренд я бы назвал «прощание с котлованом». Разница в стоимости квартиры на старте строительства и после передачи ключей уже сегодня не превышает 20-25% в лучшем случае, а в 2020 году снизится до 10-15%. Это, впрочем, не значит, что готовое жильё имеет предпосылки к резкому удорожанию — просто динамика стоимости квадратного метра на протяжении цикла объектов выровняется.
Изменил ли уже переход на проектное финансирование первичный рынок Петербурга или кардинальные перемены еще впереди?
Проектное финансирование – это новая эпоха в строительной отрасли, в одночасье рынок не перестроится. Большинство проектов достраивают по старой схеме, а первые эскроу-счета в ближайшие годы пройдут «тест-драйв», который покажет, всё ли предусмотрел 214-ФЗ.
Ваша компания работает в разных сегментах, в том числе строит апартаменты. Близок ли к насыщению этот рынок в Петербурге или нет? Почему в принципе сегмент апартаментов так активно развивается именно в Петербурге, а не в Москве, которую также посещают много туристов?
Апартаменты в Москве и Петербурге выполняют разные задачи. В столице они стали альтернативой ЖК ввиду нехватки участков под жилую застройку. Конечно, апарт-отели для туристов тоже появляются, но спрос на них ниже: потребность в номерном фонде покрывают гостиницы, а закон о запрете размещения хостелов не так сильно повлиял на закрытие объектов, как в Петербурге.
Другая история в Северной столице, где не хватает гостиниц эконом-класса. Вместе с тем, сегмент эволюционирует, и делать ставку исключительно на туристов и в дальнейшем было бы неверно. Мы как девелопер нашли новые точки роста – это работа с аудиторией, которая до недавнего времени не принималась во внимание: колоссальное количество переезжающих в Петербург специалистов и студентов, а также те, кто приезжает на переобучение или в длительную командировку.
Сценарии использования апартаментов расширяются. Есть понятие апартаменты «для пиджаков», раньше оно было привычно для Москвы, а сейчас набирает популярность и в Петербурге. Такой вариант удобен тем, кто живёт на два города, либо постоянно проживает в пригороде, но по работе пару дней в неделю проводит в Петербурге.
Ещё один вариант сценария: подарок ребёнку на совершеннолетие от родителей. Молодой человек сам сможет решить, как ему распоряжаться недвижимостью. Например, жить самому на период учёбы в вузе, а потом сдавать и получать прибыль. Как видите, вариантов масса, так что рынок апартаментов ещё далёк от насыщения.
На сколько выросли цены в сегменте апартаментов в этом году? (в целом по рынку и конкретно в ваших проектах). Как сильно подорожали квартиры в новостройках? Какой рост стоимости и апартаментов, и классических квартир вы прогнозируете в следующем году?
Апартаменты показывают высокий уровень капитализации – увеличения стоимости со старта продаж до ввода в эксплуатацию. В апарт-комплексе Like этот показатель составил 40%. А в проекте Start рядом с метро «Парнас» мы прогнозируем ещё более высокий процент за счёт рекордной стоимость апартаментов от 1,6 млн руб. на настоящий момент. Это безальтернативное предложение как для жилой, так и для коммерческой недвижимости в черте города, особенно с учётом расположения прямо у метро и полной отделки.
Динамика цен в жилой недвижимости остаётся на уровне предыдущих лет: рост по итогам года — в пределах 10% в зависимости от класса и расположения. В 2020 году я прогнозирую такой же рост на фоне инфляционных ожиданий.
Кто покупает сегодня апартаменты в Петербурге и с какой целью? (на примере ваших проектов) Какая доходная программа в вашем проекте Start наиболее популярна у инвесторов?
Основных категорий три: инвесторы, которые планируют получать доход от аренды; бизнесмены, которые ищут помещение для офиса; и те, кто планирует жить самостоятельно. Последняя категория – это новое поколение покупателей с запросом на жизнь по европейским стандартам, с дополнительными сервисами и услугами.
Прелесть апартаментов в том, что в любой момент помещение легко трансформировать под любую задачу. С этим расчётом мы проектировали Like: одинаково комфортным для инвестиций и проживания. В Start мы усилили инвестиционную составляющую, установив невысокую цену входа — тем самым привлекли инвесторов, готовых собрать портфель из нескольких апартаментов и построить собственный бизнес «отеля внутри отеля». Несколько апартаментов позволят повысить прибыль за счёт одновременной долгосрочной и краткосрочной аренды.
Сейчас в Start уточняются доходные программы. Мы прогнозируем доходность на уровне 15% годовых на момент сдачи комплекса в 2021 году. При этом невысокая стоимость аренды сведёт период простоя к минимуму. В Start за счёт расположения и цены аренды мы планируем минимизировать период простоя до 10%.
Согласно данным управления Росреестра по Петербургу, за 10 месяцев 2019 года граждане и компании заключили 82 946 ДДУ. По сравнению с тем же периодом прошлого года – рост 16%. Продолжится ли он и в следующем году?
Думаю, динамика составит 10% по итогам года. Рост, который мы увидели в этом году, почти полностью пришёлся на 1 половину года, что было обусловлено ажиотажным спросом в связи с переходом на эскроу. Отрасль плавно будет уходить от ДДУ, но это процесс ближайших трёх-четырёх лет.
Как быстро сегодня покупатель выходит на сделку (и в сегменте апартаментов, и относительно квартир). Долго ли думает?
В сегменте апартаментов это зависит от соотношения цена/качество. Чем ниже цена и разнообразнее сервис, тем быстрее принимается решение о покупке.
Что касается квартир, то в масс-маркете скорость принятия решения зависит от нескольких факторов, вплоть до темперамента покупателя: от буквально нескольких часов до 10 дней. Покупатель бизнес-класса более вдумчивый и внимательный к атмосфере будущего дома, поэтому на обдумывание уходит до двух недель.
Недавно ипотечные ставки пошли вниз. Фиксируете ли вы рост ипотечных сделок в ваших проектах? Какое жилье чаще всего покупают в кредит? (метраж, бюджет). Важен ли ежемесячный взнос для клиентов или какой-то другой критерий?
Да, снижение ключевой ставки сказалось на спросе. В наших проектах уровень ипотечных сделок в бизнес-классе вырос до 40%, в комфорт-классе – до 60%, в апартаментах – до 80%. Чаще в кредит берут многокомнатные квартиры, причём обычно – до 60 кв. м. Средняя сумма сделки в апартаментах 2-3 млн руб., комфорте – 3-5 млн, в бизнесе – от 8 млн руб.
Потребности покупателей индивидуальны. Кому-то важен размер взноса, кому-то – срок выплат. Это мы выясняем на этапе консультации и помогаем выбрать подходящий ипотечный инструмент. В ряде случаев оказывается, что покупателю будет выгодней рассрочка, а не ипотека.
Ипотека без первоначального взноса, рассрочка, трейд-ин – все эти схемы работают сегодня или не очень востребованы у покупателей?
Опять же – зависит от возможностей и потребностей конкретного человека. Если покупатель готов выплатить сумму несколькими крупными частями, мы рекомендуем воспользоваться рассрочкой: так процент переплат будет значительно ниже.
Планируете ли вы новые проекты в следующем году? В каком сегменте? В партнерстве с какими банками?
У нас диверсифицированный портфель проектов, и мы отлично себя чувствуем в этом разноплановом амплуа. В следующем году мы поддержим этот баланс: выведем на рынок дом бизнес-класса в центре, ЖК комфорт-класса рядом с метро и ещё один проект на границе с пригородом. Сотрудничать будем с крупнейшими банками, как и в других проектах «ПСК».
Какой советы вы бы дали человеку, сейчас присматривающему себе квартиру в новостройке? Покупать сейчас или подождать новогодних скидок и акций?
Советую не ждать у моря погоды. Не нужно быть выпускником экономического факультета, чтобы понимать: есть нижняя граница ставки по ипотеке, по моим ощущениям, мы к ней приблизились. Даже если в будущем она станет ниже, всегда есть возможность воспользоваться рефинансированием, а вот цена квадратного метра ниже уже не будет.
Что до новогодних акций, то нужно понимать, что любая акция в пределах определённого количества процентов обеспечивается за счёт надбавки к цене. Грубо говоря, скидка в 20% возможна при надбавке в 30%. Я не раскрою тайну, если скажу, что девелоперы – не альтруисты. Да, мы развиваем город и формируем его современный облик, но при этом наша задача ещё и получить прибыль.
Каким вам видится завершение этого года на рынке новостроек? Ждать ли нам резких скачков цен из-за покупательской активности или все будет более-менее спокойно?
Нет, резких скачков не будет. До конца года возможно незначительное и плавное повышение стоимости в пределах 3-4%.
Читайте также
«Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится»
«Средний бюджет квартиры, купленной в ипотеку в Санкт-Петербурге, составляет порядка 4,5 млн рублей»
Дата публикации 21 декабря 2019
