В 2021 году рынок недвижимости испытал несколько потрясений: рекордный рост цен, ужесточение льготной ипотеки, повышение ключевой ставки. О том, как эти изменения повлияли на сегмент высокобюджетного жилья, Новострой-СПб рассказал Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI.
– Что сегодня происходит с ценами и спросом на строящиеся квартиры в городе? Как вы оцениваете рынок новостроек Петербурга в это непростое время и с экономической, и с социальной точки зрения? Какой будет ситуация в будущем году?
– Год поделился на два периода: до 01 июля, когда действовала льготная ипотека с господдержкой, и после – когда размер кредита был существенно сокращен и из программы фактически «выпали» 90% объектов в Москве и Петербурге. Это не могло не сказаться на спросе, особенно в массовом сегменте, и, как следствие, на уровне цен. Например, за первые полгода бизнес-класс вырос в цене на 15%, комфорт – на 17%. А после 01 июля рост уже составлял не более 1-2% ежемесячно. Но на самом деле замедление динамики роста начало ощущаться уже во втором квартале – слишком заметным и длительным был активный рост цен в предшествующие год-полтора.
Я все же подчеркну, что фаза стагнации, в которую рынок начал вступать во второй половине года, затронет в первую очередь массовое жилье. В противовес масс-маркету, продукт «выдающийся», особенный, всегда будет иметь своего покупателя. Имею в виду не только «привычный» бизнес-класс, но и такие проекты, как Ultra City, например.
В элитном сегменте ситуация другая: там налицо дефицит предложения, в силу которого элитная недвижимость на первичном рынке продолжит дорожать.
– Как бы вы описали покупательские предпочтения сегодня? Что, кроме цены, интересует клиентов? По-прежнему ли разбирают первыми маленькие квартиры или ипотека все же стимулирует приобретать просторное жилье?
– Сегмент рынка, где бюджет покупки является одним из первостепенных факторов, был и будет всегда. На рынке есть компании, специализирующиеся на таком продукте и использующие такую модель. Там своя экономика, которая имеет право на существование, особенно при больших объемах «производства». Но проекты RBI всегда были противоположной историей: мы стремимся создавать wow-продукт, от которого «захватывает дух». А это множество составляющих: архитектура и инженерия, планировки и ландшафтный дизайн, вид из окна и внутридомовая инфраструктура. Выделять из этого глобально что-то одно, самое существенное, не имеет особого смысла.
– Какая геометрия жилья наиболее популярна сегодня у клиентов? Европланировки или классика? Важны ли гардеробные в квартирах, большие окна, окна в ванных комнатах?
– Я бы сказал, растет запрос на рациональную организацию пространства, его функциональность. Причем не только в маленьких квартирах. Не случайно в последние годы квартиру принято представлять не как «чистую» планировку – а с примером расстановки мебели типовых размеров, который предлагает дизайнер. Человек хочет понимать: а что он может сделать с тем жизненным пространством, которое покупает, как использовать? Не получится ли так, что двух сантиметров не хватит, чтобы поставить гардероб или обеденный стол туда, где он запланирован? Такие тренды, как мастер-спальни или гардеробные, и востребованы именно потому, что они удобны и рациональны, а не просто по причине того, что они «в моде».
– Среди ваших проектов есть клубные дома. Сегодня есть запрос на камерность? Кто покупает жилье в таких комплексах?
– Запрос на камерность, конечно, всегда был и есть у тех клиентов, кто может себе это позволить. Строгого определения «клубного дома» на самом деле нет, чаще всего так говорят о небольших проектах, с числом квартир менее 100 или, скорее, даже менее 50, в престижных центральных районах, с уникальной архитектурой, без продаваемых коммерческих помещений. На текущий момент количество проектов, которые под эти требования подходят, можно буквально пересчитать по пальцам: их всего 5-6, включая наш жилой комплекс «Крестовский IV». Конечно, они востребованы – как дома, где ты всех своих соседей знаешь в лицо и по имени. Но если посмотреть на такие наши проекты, как Futurist, «Болконский», «Созидатели» – каждый из них включает несколько небольших корпусов, большей частью до 20 квартир. И их тоже можно назвать клубными.
– Приобретают ли машино-места сегодня параллельно с квартирами или нет? Как с этим обстоит дело в разных сегментах?
– К сожалению, то количество машино-мест, которое застройщик обязан обеспечивать исходя из нормативов, по факту избыточно. Продаем их долго и фактически по себестоимости, если не дешевле. Для девелоперов это больше обременение, чем источник дохода. Причина – нет соответствующей культуры в сознании людей.
Потребитель пока не привык покупать парковочное место, считает, что это «дорого», «не нужно», что проще и привычнее ставить машину где-то на улице, под окнами.
Отсюда проблемы тех проектов, где нет концепции закрытого двора: все видели такие дворы, полностью заставленные автомобилями. В наших дворах автомобилей нет, они закрыты для парковки автотранспорта, но парковочные места в паркингах все равно зачастую продаем со значительной скидкой.
– Как сегодня в основном покупают квартиры в новостройках: в ипотеку (какую программу предпочитают?), рассрочку или со 100% оплатой? Ждут ли покупатели скидок и спецпредложений к Новому году?
– Доля ипотечных сделок у нас в первом полугодии была на уровне 70%, после 01 июля она снизилась до 50%. С учетом роста ключевой ставки и фактической отмены льготной ипотеки с господдержкой это вполне ожидаемо, но очевидно и то, что ипотека все равно остается востребованным и для многих единственно возможным инструментом приобретения жилья. Все-таки рост цен в последние 2 года был значительным. А вот специальные скидки и «распродажи» не наш инструмент, поскольку наш продукт востребован и без них.
– Планируете ли вы выводить новые проекты в следующем году? Если да, то где и какие?
– В 2022 году планируем вывести на рынок жилые комплексы на Миргородской улице, на 18 000 кв. метров жилья, и на проспекте Большевиков – на 55 000 кв. метров. На Миргородской рассчитываем запустить реализацию уже весной, про этот старт продаж у нас часто спрашивают и его многие ждут. Один из редких по нынешним временам проектов в самом центре города, рядом с Невским проспектом, где мы подготовили очень интересные фасадные решения вместе с архитектором Евгением Герасимовым.
Читайте также:
Гавань — новая локация для премиального островного девелопмента
В Петербурге сохраняется высокий спрос на элитное жилье в бюджете до 49 млн рублей
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 20 декабря 2021
