Рынок элитных новостроек Санкт-Петербурга продолжает пополняться новыми проектами. Однако, анализируя итоги I полугодия 2021 года, эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают, что в Северной столице не исключен дефицит качественного предложения. Спрос при этом сосредоточен на уже введенных жилых комплексах. 

Предложение

По итогам I полугодия 2021 г. общая площадь представленных на первичном рынке элитных квартир составила 107 тыс. м² (815 квартир), за год показатель сократился на 12%, при этом за II квартал был отмечен прирост в размере 7%. В первой половине 2021 г. рынок пополнился сразу двумя новыми проектами в центре города – ЖК «Три грации» и «Дом Балле». Вышедшие в продажу проекты объединяют уникальность, высочайший класс жилья, расположение в историческом центре города и небольшое количество квартир в составе.

Большинство элитных квартир на рынке, а именно 61%, имеют 2 и 3 спальни, однако за последний год отмечено наращивание объёмов просторного жилья: на 3 п. п. возросла доля квартир с 4 и более спальнями. При этом средняя площадь квартир А-класса постоянно снижается: с июня 2020 г. этот показатель уменьшился на 6% – до 123 м². В подклассе «элита А» средняя площадь квартир за год снизилась сразу на 12 п. п., аналогичный показатель в более высоком подклассе «элита А+», наоборот, увеличился до 185 м² (+ 4 п. п.). Подобные разнонаправленные тенденции говорят об увеличении разрыва между элитными объектами, представленными в продаже, и неоднородным развитием рынка. В текущих условиях для успешной реализации проектов фактора престижности локации становится недостаточно, на первый план также выходят качество и степень проработки самого продукта.

Наиболее представленной на первичном рынке является Петроградская сторона: на конец июня 2021 г. там находилось 37% свободных элитных площадей (+ 9 п. п. за год). Важным изменением стало обновление предложения в традиционных для элитной недвижимости районах – Адмиралтейском и Таврическом саду. Благодаря выходу новых проектов их доли в структуре предложения увеличились на 7 п. п. и 5 п. п. соответственно. Реализация квартир и отсутствие новых жилых комплексов на Крестовском и Петровском островах привели к сокращению долей этих локаций, годовое снижение – по 5 п. п. Другой характер распределения предложения наблюдается на вторичном рынке элитного жилья, где основное количество квартир в продаже сосредоточено на Крестовском острове (55%), в жилых комплексах, построенных за последние 10 лет.

«2020 год запомнился нам как период, в котором был зафиксирован стремительный рост спроса и цен на рынке элитной жилой недвижимости. Следствием такой тенденции стало закономерное сокращение качественного предложения в первой половине 2021 г. Ожидаем, что дефицит предложения на рынке элитного нового жилья будет только увеличиваться в связи с тем, что во II полугодии 2021 г. на рынок выйдет не более двух долгожданных новых проектов. Рост целевых запросов на вторичное элитное жилье в ценовом диапазоне 600–900 тыс. руб./м² мотивирует нас обращаться к нашим клиентам, которые ранее приобретали элитное жилье, с предложением о его покупке с неожиданной для таких объектов доходностью»

Алексей Аристов, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St Petersburg

5 важных событий на рынке:

Основные показатели I полугодия 2021 г.:

* По сравнению с I полугодием 2020 г.

**Квартиры в новых домах, введённых в эксплуатацию после 2010 г.

Новые элитные проекты в I полугодии 2021 г.:

Спрос

В период с января по июнь 2021 г. на рынке было реализовано 23,3 тыс. м² элитного жилья (183 квартиры), что на 14% ниже объёма продаж аналогичного периода 2020 г. Несмотря на более скромные показатели в текущем году, спрос на элитное жильё оставался стабильно высоким, более того, II квартал не был отмечен сезонным снижением покупательской активности. Половина всех сделок на рынке в I полугодии 2021 г. была совершена в сданных объектах.

Повышенный спрос на готовое жильё остаётся характерной чертой элитного сегмента, однако на данный момент предложение в процентном соотношении отстаёт от уровня спроса на уже построенные жилые комплексы. Наиболее низкий объём продаж отмечен среди объектов, предполагаемых к сдаче в текущем году.

На рынке наблюдалось изменение структуры покупателей в зависимости от региона проживания. В 2021 г. ощутимо увеличилась доля региональных клиентов: + 18 п. п. относительно аналогичного периода 2020 г. Интерес к приобретению элитного жилья в Санкт-Петербурге проявляли жители Калининграда, Москвы, Ярославля, Омска, Томска, Перми, Тюмени.

Кроме того, изменения покупательских предпочтений коснулись типов и площадей элитных квартир: по сравнению с прошлым годом увеличился спрос на более просторное жильё – квартиры с 4 и более спальнями, а также площадью более 150 м². В 2021 г. 9% интересантов планировали приобрести квартиру площадью более 220 м², в 2020 г. спрос на подобное жильё отсутствовал. Среди параметров элитных объектов наиболее важными для покупателей остаются стоимость и местоположение жилого комплекса, так ответили 67% и 63% опрошенных клиентов. Однако в большей степени клиенты стали уделять внимание инженерии объектов, качеству строительства, наличию вместительного подземного паркинга и высоте потолков. Стоит отметить, что 17% потенциальных покупателей считают отделку наименее значимым фактором при выборе нового жилья.

Коммерческие условия

Средневзвешенная цена предложения в элитном сегменте на конец июня 2021 г. составила 463,6 тыс. руб./м², что на 11% выше итогового значения 2020 г. Главной причиной повышения среднего уровня цен на рынке стало изменение выборки, пополнение ее дорогостоящими квартирами в «Доме Балле». По ранее реализуемым на рынке жилым комплексам была зафиксирована слабо положительная динамика цен (2%). Минимальная стоимость элитных квартир по-прежнему наблюдается на Петроградской стороне и на Петровском острове, стоимость реализованных квартир в этих локация начинается от 13 млн рублей и в максимуме достигает 123 млн рублей. Самые высокобюджетные сделки в 2021 г. были зафиксированы в локации «Золотой треугольник», здесь средняя сумма покупки жилья была более 130 млн рублей.

В I полугодии 2021 г. средний бюджет сделки был на 23% выше, чем годом ранее. Причинами стали существенный прирост средней цены квадратного метра и увеличившийся метраж выбираемой квартиры (+8% относительно I полугодия 2020 г.). По итогам анализа элитных жилых комплексов, построенных после 2010 г. и расположенных в 4 центральных районах города, было установлено, что средняя цена на вторичном рынке элитной недвижимости составила 576 тыс. руб./м², что на 24% выше средней цены строящихся объектов на первичном рынке.

Прогноз

Завершение продаж многих объектов в 2020 г. и ограниченный объём нового предложения привели к сужению первичного рынка элитной недвижимости, что в дальнейшем будет способствовать увеличению цен и смещению интереса покупателей к жилью на вторичном рынке, особенно к комплексам, построенным за последние 5–10 лет. Вероятно, темпы реализации элитных объектов во II полугодии 2021 г. замедлятся, а цены на этот период останутся стабильными. До конца 2021 г. можно ожидать старта продаж нескольких элитных домов общей площадью около 17 тыс. м². В планах ввод в эксплуатацию сразу трёх объектов площадью 30,9 тыс. м².

Читайте также:

По карману не каждому: во сколько сегодня обойдется квартира в новостройке бизнес-класса в Петербурге

Петербург поднялся на 12 место в мировом рейтинге индекса цен на элитное жилье

Автор: эксперты Knight Frank St Petersburg