Евроформат: как квартиры с кухней-гостиной захватили российский рынок новостроек

Квартиры евроформата вышли на российский рынок недвижимости относительно недавно, но почти сразу завоевали симпатии покупателей. Насколько они востребованы сегодня, кому подходят лучше всего, в чем их достоинства и недостатки, действительно ли они удобны для жизни – выяснил Новострой-СПб.

Когда и для чего появились евроквартиры

Квартиры с европланировкой появились в РФ как реакция на кризис. В 2008 году ситуация в стране была сложная. Цены на недвижимость выросли, доходы населения значительно упали, а вместе с ними и покупательская способность. Девелоперам нужно было предложить клиентам принципиально новый продукт, который бы всех устраивал по соотношению «цена/качество».

И они обратились к опыту Западной Европы, где в 70-х годах ХХ века, преимущественно среди молодежи и необремененных узами брака людей, стали популярны небольшие, но весьма функциональные жилые пространства. Их отличало наличие общей кухни-гостиной и отдельной маленькой спальни. Квартиры такого плана, поступившие в продажу с приставкой «евро», стали неплохим антикризисным решением для российского рынка недвижимости.

Спрос на них объясняется просто: студии и маленькие «однушки», наиболее доступные по цене, совсем не подходят семейным покупателям. «Двушки» и, тем более, «трешки» стоят на порядок дороже. А евроквартира – это вариант, который сочетает в себе компактность, грамотную планировку и эргономичность.

Основную площадь там традиционно занимает большая кухня (обычно не меньше 14 кв. м), объединенная с гостиной. К ней примыкает одна, две или три (редко больше) спальные комнаты. Благодаря такому проектировочному решению семьи с детьми получают возможность не только собираться вместе в одном просторном помещении, но и обзавестись каждый своим приватным пространством. Особенно ценят такой формат родители разнополых детей.

Цена на «евродвушки» и «евротрешки», как правило, ощутимо ниже, чем на привычные квартиры – из-за меньшего количества квадратных метров.

«Главное преимущество формата евро – функциональность. У семьи есть выделенное общее пространство «для всех» – большая кухня-гостиная, и небольшие спальни – личная территория для каждого. Это позволяет оптимизировать площади. То есть квартира может иметь площадь меньше 50 квадратных метров, однако семья не будет ущемлена»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Кому подходит

Считается, что квартиры с европланировками – это по-настоящему удобный формат жилья. Здесь нет неэффективно используемых пространств, бесполезных ниш или неудобных узких коридоров (как, например, в «хрущевках»). Четкое разграничение гостевой и спальной зоны позволяет с комфортом принимать гостей. Кухонное пространство всегда оснащается хорошей вентиляцией и системой кондиционирования, поэтому запахи еды не доставляют беспокойства членам семьи.

Огромный плюс таких квартир в том, что они легко адаптируются под изменяющиеся потребности любой семьи, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В просторной кухне-гостиной большая семья сможет поставить вместительный обеденный стол, молодая пара – сделать пространство для вечеринок, а любители кулинарии – отделить зоны приготовления и приема пищи. Кроме того, при желании получится обустроить дополнительную комнату: небольшую гостевую спальню или детскую.

Еще такой формат жилья очень понравится семьям, в которых есть маленькие дети. Семейные покупатели всегда хотят иметь приватную зону в виде спальни и удобное место, где комфортно собираться всей семьей и принимать гостей. Ребенок при этом постоянно будет находиться в поле зрения, рассказывает Юлия Паршина, начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Семьям с детьми при покупке квартиры формата «евро» лучше ориентироваться на лоты, где кухня-гостиная располагается посередине. Это поможет разграничить личное пространство подростков, создав у них ощущение приватности, рекомендует Сергей Беляков, член Комитета по работе с застройщиками и девелоперами Ассоциации риэлторов, руководитель департамента новостроек ГК «Александр Недвижимость».

Когда дети повзрослеют, то, скорее всего, придется думать о том, чтобы поменять квартиру. Но не с целью увеличить жилплощадь, а для того чтобы разъехаться: большинство повзрослевших дочерей и сыновей предпочитают жить отдельно от родителей.

«В трех- или четырехкомнатной квартире формата «евро» могут с комфортом проживать и два поколения. Все зависит от планов и личных взаимоотношений, установок конкретной семьи»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Европланировки – это действительно удобно и функционально. Отсутствие «лишних» метров делает их рациональными, а объединение кухни с гостиной не лишает этих комнат их прямого назначения. К тому же, не всем покупателям необходима кухня как отдельное помещение. Некоторые еще на этапе выбора квартиры рассматривают возможность перепланировки с целью объединения комнат, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. В жилье евроформата такой необходимости нет, что автоматически освобождает его владельцев от лишних затрат.

Тренд набирает обороты

Еще пару лет назад эксперты в области недвижимости лишь предполагали, что, возможно, евроквартир будет становиться все больше. Теперь они с уверенностью заявляют: это новый тренд, и он активно набирает обороты. Настолько, что вынуждает девелоперов вносить коррективы в свои планы.

Так как подобные квартиры продолжают пользоваться повышенным спросом среди покупателей, то даже застройщики, предпочитающие исключительно классические планировки, вынуждены учитывать это в квартирографии своих жилых комплексов, комментирует Алексей Бушуев. Раньше такие планировки можно было встретить только в домах высокого класса. Сейчас они стали доступны более широкому кругу покупателей.

Практически в каждом проекте класса «стандарт» теперь тоже есть евроквартиры с разным количеством комнат. Но чаще всего они встречаются все-таки в сегменте «комфорт» и «бизнес». На сегодняшний день доля жилья формата «евро» составляет на рынке около 20% от всего предложения, сообщает Ольга Ульянова.

По данным Ольги Трошевой, европланировки выбирает треть покупателей квартир с одной или двумя комнатами и 25% покупателей многокомнатных квартир.

У «Группы ЛСР» есть проекты, где целиком представлены только квартиры евро-формата. Например, ЖК «Морская набережная. SeaView». Это связано с тем, что компания еще на этапе разработки нового проекта тщательно продумывает различные варианты планировок и останавливается на наиболее подходящем варианте.

В рамках одного жилого комплекса может быть представлено несколько десятков решений квартир каждого вида – от студий до «евро» и «нестандартных» площадей (например, с террасами или вторым светом), рассказывает Юлия Паршина.

«Безусловно, тренд на евроквартиры повлиял на квартирографию. В сегменте «масс-маркет» застройщики применили простой, но эффективный метод: в стандартных планировках они поменяли местами комнаты и кухни, изменив расположение коммуникаций. В итоге получились спальни по 9-10 метров и кухни-гостиные по 14-16. В более дорогих сегментах многие застройщики переработали квартирографию таким образом, чтобы получить кухни-гостиные с двумя окнами»

Сергей Беляков, член Комитета по работе с застройщиками и девелопероами Ассоциаии риэлторов

Какова доля евроквартир в проектах застройщиков

В объектах комфорт-класса девелопера Setl Group около 35% планировок — варианты евроформата.

Практически в каждом жилом комплексе «Полис Групп» проектируются евроквартиры разного метража: от 38 кв. м (евродвушка) до 81 кв. м (евротрешка). Таким планировкам отдается бОльшая часть семейных квартир: их доля в проектах компании составляет порядка 30%. В эту выборку не включаются квартиры-студии, которые при желании вполне можно считать «еврооднушками».

Во второй очереди ЖК «Светлый мир «Жизнь…», который возводит Seven Suns Development в Московском районе, доля «евродвушек» составляет 24%, «евротрешек» - 13%. В будущих проектах компании, в том числе и в новой очереди ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…», количество таких планировок будет значительно увеличено.

В каждом классе – свои приоритеты

В разных классах жилья использование европланировок преследует различные цели, говорит Сергей Беляков. Как правило, в масс-маркете за европланировкой стоит желание застройщика продать клиенту квартиру «на одну комнату больше».

Когда речь идет о двухкомнатной евроквартире, то, с точки зрения документов ПИБа, имеется в виду обычная «однушка», пусть даже гораздо более удобная для проживания. Точно так же, под видом трехкомнатной квартиры с приставкой «евро» клиент получает двухкомнатную. Но, за счет того, что кухня увеличена в размерах, а кухонный гарнитур, как правило, располагается напротив окна, то появляется дополнительное пространство, которое можно использовать как спальное место.

Впоследствии из-за этого могут возникнуть определенные сложности при продаже евроквартиры. Например, в том случае, если хозяин считает, что владеет полноценной «трешкой», и хочет выставить ее за соответствующую цену. А по всем документам у него в собственности находится обычная «двушка». Так как термин «европланировка» не зафиксирован ни в одном ГОСТе или СНИПе, его невозможно прописать в официальных документах. И это принципиальное различие между «стандартным» жильем и жильем формата «евро».

В комфорт- и бизнес-классе европланировка появляется с другой целью – для повышения комфорта проживания владельцев. Увеличенное пространство позволяет создать не просто кухню, а удобную кухню-гостиную, в которой хватит места всем членам семьи и их гостям. При этом спальни используются только по прямому назначению.

Стоимость квартир с европланировками

Стоимость квадратного метра одинакова как для «евро», так и для обычных квартир. Финальная цена оказывается ниже за счет меньшей, но более функциональной площади. Евроквартира может стоить на 20-25% дешевле обычной. «Квартиры с европланировкой – это баланс по количеству квадратных метров и итоговой стоимости», – считает Алексей Бушуев.

По информации Ольги Трошевой, разница в цене между вариантами европейских и классических планировок составляет примерно 5-15%. К примеру, в ЖК «Солнечный город. Резиденции» стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,65 млн руб., а двухкомнатных евроформата (с комнатой и кухней-гостиной) — от 3,75 млн руб. В ЖК «Зеленый квартал» классическую двухкомнатную квартиру можно купить за 4,8 млн руб., трехкомнатную евроформата — от 5,3 млн руб.

Юлия Паршина также показывает разницу в ценах на конкретных примерах: «В ЖК «Заповедный парк» в Приморском районе стоимость «евродвушек» начинается от 3,6 млн руб., «евротрешек» – от 5,2 млн, в то время как двухкомнатная и трехкомнатная квартира классического формата будет стоить от 4,9 млн и 5,6 млн руб. соответственно».

Несмотря на то, что исходная стоимость квадратного метра одинаковая, бывают ситуации, когда застройщики «играют» ценами по своему усмотрению. «Часто квартиры европланировок пользуются огромной популярностью у покупателей, и цена квадратного метра в них оказывается на 2-3 тысячи больше, чем стоимость одного «квадрата» в стандартных квартирах», – говорит Ольга Ульянова.

Того же мнения придерживается и Сергей Беляков, считая, что итоговая цена зависит от маркетинговых ходов компании и позиционирования как конкретного лота, так и жилого комплекса в целом. Если рассмотреть ситуацию на примере «усредненной» двухкомнатной квартиры формата «евро» в нескольких проектах комфорт- и стандарт-класса со сроком сдачи в конце 2021 года, то получатся следующие данные:

Таким образом, «евродвушка» получается на 14% дороже обычной однокомнатной. И на 24% дороже обычной двухкомнатной квартиры.

Читайте также

«Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости»

«В будущем году при сохранении текущей ситуации на рынке можно ожидать увеличения цены в пределах 12-20%»