Эксперты отметили низкую активность застройщиков на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга по итогам 2019 года. В эксплуатацию в Северной столице был введен всего 1 жилой комплекс. Также, по данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, предложение высококлассных квартир составило в прошлом году всего 1,2 тыс. лотов.
Предложение
По итогам 2019 г. предложение элитного жилья в Санкт-Петербурге составило 144,2 тыс. кв. м (1,2 тыс. квартир), что на 9% ниже аналогичного показателя 2018 г. Эта величина предложения является минимальной за последние 5 лет. Сокращение показателя обусловлено низкими темпами поступления на рынок новых объектов на фоне стабильных показателей продаж.
По сравнению с итогами 2018 г. Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020
«В 2019 г. было выведено в продажу 2 новых объекта, оба в Петроградском районе – видовой корпус жилого комплекса Neva Haus («ЛСР») и клубный дом «Крестовский IV» (RBI). Таким образом, предложение пополнилось только 138 квартирами», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020
Кроме того, 2019 г. был отмечен слабой активностью девелоперов относительно ввода в эксплуатацию элитных жилых комплексов. В 2019 г. был введён только 1 элитный объект – Art View House общей площадью 3,7 тыс. кв. м. Большинство элитных комплексов (71%) на рынке сданы и обеспечивают 44% всего предложения жилых площадей в продаже.
В 2019 г. продолжилась тенденция концентрации нового элитного жилья на Петровском острове и одновременное сокращение доли других локаций в предложении. Совокупная доля предложения элитных площадей на Петровском острове и Петроградской стороне составляет 71%. Жилые комплексы в этих локациях по своей квартирографии и качественным характеристикам тяготеют к нижней границе высококлассного жилья.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020
Структура предложения по типам квартир стабильна: основную долю по итогам IV квартала 2019 г. составили квартиры с 3 и 2 спальнями – 35% и 29% соответственно.
По каждому типу квартир в предложении происходит постепенное уменьшение средних площадей, доля просторных квартир на рынке сокращается за счет вымывания ассортимента и преобладания более компактных квартир в новом предложении. За последнее десятилетие средняя площадь квартиры в предложении уменьшилась со 145,3 кв. м до 127 кв. м.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020
Спрос
По сравнению с прошлым годом объём продаж элитного жилья изменился незначительно – снижение показателя на 4%. За год на рынке было реализовано 53 тыс. кв. м (более 400 квартир).Основным спросом в 2019 г. пользовались квартиры с 2 и 3 спальнями, доля продаж последних за год уменьшилась на 10 п. п.
«Высокие темпы продаж были отмечены в элитных жилых комплексах, находящихся на начальных стадиях строительства и реализующих квартиры по ценам ниже среднерыночных значений. Это получило отражение и в мотивах приобретения жилья: на 5 п. п. увеличилась доля инвестиционных покупок по сравнению с прошлым годом», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
В целом основной диапазон стоимости приобретаемой квартиры не изменился, бюджет покупки варьировался в пределах 20–34 млн руб. Стоит отметить, что увеличилась доля сделок с квартирами дешевле 20 млн руб. (на 5% по сравнению с 2018 г.).
Средняя стоимость проданной элитной квартиры в 2019 г. опустилась до отметки 38,9 млн руб., что на 5% ниже аналогичного показателя 2018 г.
Коммерческие условия
Средневзвешенная цена предложения элитного жилья в Санкт-Петербурге по итогам 2019 г. составила 342,1 тыс. руб./кв. м. В период с января по декабрь 2019 г. показатель колебался в пределах 1–2% и концу года практически сравнялся с итоговым значением 2018 г. (342,4 тыс. руб./кв. м).
Пообъектно динамика средней цены была разнонаправленной. В IV квартале 2019 г. наблюдалась тенденция снижения цен на некоторые элитные объекты с длительным сроком экспозиции на рынке и низким уровнем продаж. Это, прежде всего, относится к проектам на Каменном острове. Девелоперы наиболее успешных проектов, наоборот, увеличили цены в среднем на 1–6% по сравнению с прошлым годом.
Самые дорогие по стоимости квартиры по-прежнему представлены на территории Каменного острова и Золотого треугольника – в жилых комплексах «Резиденция на Каменном» и «Особняк Кушелева-Безбородко». Однако за год в данных локациях средняя стоимость квартиры в предложении уменьшилась на 12–18% за счет корректировки средних цен
Наиболее доступное по стоимости жильё предлагается в локациях «Адмиралтейский» и «Петровский остров» – около 31 млн руб.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020
Прогноз
Перспективы развития сегмента элитной жилой недвижимости в 2020 г. могут быть связаны с появлением на рынке новых проектов в традиционных локациях. В текущей ситуации на фоне снижения уровня предложения, стабилизации цен и небольшого выбора качественного современного элитного жилья выход на рынок продуманных интересных проектов будет оправдан и востребован. В 2020 г. можно ожидать старта продаж нескольких элитных домов общей площадью около 27 тыс. кв. м.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
«Из тенденций элитного сегмента недвижимости можно отметить продолжающееся четвертый год сокращение качественного предложения. Так, на Крестовском острове – исторически элитной локации нашего города – земельных участков для нового жилищного строительства уже не осталось. Последним была территория на улице Эсперова, на которой в 2020 году будет завершен клубный дом Esper Club на 68 квартир.
Очевидно, что в будущем застройщики продолжат использовать подклассы для обозначения категорий премиальной недвижимости, а также искусственно расширять границы элитных проектов, выходя за пределы исторически престижных локаций».
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI
«Весь 2019 год прошел под знаком перехода отрасли на эскроу-счета. Такие глобальные изменения правил игры, конечно, влияют на рынок. В чем выразилось это влияние?
Во-первых, в неравномерности спроса. Была очень активная первая половина года до 1 июля и некоторое снижение спроса – во второй. Но в целом отрасль пережила начало перехода на эскроу нормально: никакого коллапса не произошло, объемы продаж за год не снизились по сравнению с предыдущим годом.
Во-вторых, переход на эскроу привел к росту цен. Конечно, рост был не одномоментным, а постепенным, растянутым на весь год.
В-третьих, не так много в этом году было новых стартов. Но предложения на рынке по-прежнему достаточно, дефицита точно нет. Например, на одном только Петровском острове сегодня огромный запас предложения в очень разнообразных проектах».
Читайте также
Классы квартир: как отличить «стандарт» от «комфорта», а «бизнес» от «премиума»
Назван средний бюджет для покупки элитной квартиры в Петербурге
Дата публикации 22 января 2020
