Что будет с ценами и спросом на рынке новостроек, как изменились покупательские предпочтения и ждать ли затоваривания в сегменте «первички»? Об итогах 2022 года и планах на 2023 год Новострой-СПб рассказала Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы «Аквилон».
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Петербурга и области вы сегодня, когда 2022 год подходит к концу, выделили бы?
– В этом году получил развитие тренд, заданный пандемией, когда все оценили важность качественного, разумного жилья, в котором все продумано до мелочей. Покупатели стали уделять большое внимание эргономичности планировочных решений: в квартире каждый квадратный метр должен быть функциональным.
При работе над проектами мы учитываем этот важный фактор и анализируем будущую квартиру с точки зрения возможного количества проживающих в ней людей. Определяем для каждого из них зоны отдыха и досуга. Делаем проекты расстановки мебели. В итоге стремимся к созданию максимально эргономичного, разумного жилого пространства.
Также люди поняли, насколько в жилом комплексе важна внутренняя инфраструктура, которая помогает решать насущные бытовые вопросы, позволяет расширить свое пространство для жизни. Сегодня, когда многие работают в удаленном формате, важно иметь места для проведения деловых встреч, переговоров. Поэтому на территории комплексов все большую популярность набирают коворкинги, кафе. Также важны благоустроенные дворовые территории для разных категорий жителей – это и хорошо оборудованные детские площадки, и комфортные зоны для взрослых, где они могли бы заниматься спортом или отдыхать в уютной, спокойной обстановке. Покупатели уделяют внимание и количеству зеленых насаждений на территории комплекса. Именно поэтому для разработки наилучших концепций благоустройства мы привлекаем ведущие архитектурные бюро.
– Статистические данные Росреестра говорят о том, что спрос на новостройки сильно просел еще в конце сентября, также весь октябрь был неудачным. Так ли это? Понятно ли сейчас, какой в целом была осень 2022?
– В конце лета мы наблюдали повышенный спрос со стороны покупателей, во второй половине сентября он действительно снизился. В октябре спрос был немного ниже, чем в среднем по году. При этом снижение спроса на проекты комфорт-класса наблюдалось в меньшей степени, в основном сократились продажи лотов в объектах бизнес-класса. Но уже в ноябре ситуация изменилась – в нашей компании рост сделок в ноябре относительно октября составил 62%. Первая неделя декабря также показала положительную тенденцию – на фоне информации об отмене льготной ипотеки люди стремились приобрести жилье на выгодных условиях.
– Что касается предложения, то застройщики продолжают выводить новые объекты на рынок. Некоторые эксперты говорят уже о формировании затоваривания и «навеса метров». Вы согласны с этим?
– Затоваривания на рынке качественных проектов в привлекательных локациях мы не наблюдаем. Возможно, есть сложности у проектов, в полной мере не отвечающих требованиям покупателей, которые сегодня уделяют пристальное внимание большому количеству нюансов.
Да, доходы населения снижаются, общая ситуация неопределенности оказывает влияние на то, что покупатели выбирают для покупки жилье, в котором смогут жить достаточное количество лет. Поэтому для них важна комфортная площадь, грамотная планировка. Эргономичность в этом вопросе играет главную роль.
– Что сейчас происходит с ценами на строящееся жилье? Можно ли уже говорить о снижении его стоимости или пока лишь о скидках и спецпредложениях в отдельных проектах, а не в целом по рынку?
– Цены стабилизировались: нет причин ни для резкого их повышения, ни для снижения. Скидки в основном традиционные, сезонные, которые девелоперы обычно используют в качестве поддержания и стимулирования уровня продаж.
– Недавно появилось мнение, что цены на рынке недвижимости в ближайшие 2-3 года упадут на 30% из-за падения доходов населения и в целом неблагоприятной экономической ситуации, которая будет лишь усугубляться. Вы разделяете этот прогноз или все не так фатально?
– Действительно, доходы населения снижаются. Но при этом мы не видим снижения цен ни на продукты, ни на услуги, ни на что. Соответственно, и себестоимость строительства не снижается, а порой даже растет, потому что все материалы не удается заменить российскими аналогами, да и цены на последние не снижаются. Поэтому никаких предпосылок для такого серьезного падения цен на недвижимость мы не видим.
Скорее всего, можно говорить о том, что новые проекты не будут реализовываться с такой скоростью, к которой в последние годы привыкли все участники рынка. Но опять же, стоит вспомнить, что даже из самых сложных ситуаций находился выход. Конечно, в решении проблемы помогла бы поддержка со стороны государства и продление программ льготной ипотеки.
– Как сегодня вы бы описали покупательские предпочтения? Как они различаются в зависимости от сегмента, ведь ваша компания работает в разных сегментах, от «комфорта» до «премиума»? Какие лоты наиболее востребованы?
– Во всех классах жилья покупатели становятся все более требовательными. При выборе квартиры внимательно оценивают ее планировку. Для всех важна техническая начинка дома, благоустройство внутридворовой территории, отделка МОПов, наличие колясочных, инфраструктура самого комплекса и района.
Конечно, проекты бизнес- и премиум-класса отличаются привлекательными локациями. Покупатели такой недвижимости большое внимание уделяют и архитектуре комплекса.
Средняя площадь квартир в сегменте «комфорт», пользующихся наибольшим спросом у наших покупателей, – 39 кв. м, в бизнес-классе – 60 кв. м. Все квартиры мы сдаем с предчистовой отделкой (white box). Такой вариант отделки экономит и время новоселов, и их средства. При этом около 30% покупателей дополнительно заказывают у нас чистовую отделку.
– Льготную ипотеку продлили до 1 июля 2024 года, но уже со ставкой 8%. Как вы считаете, необходима ли она в новом году? Подстегнула ли спрос новость о непролонгации программы? Активизировались ли покупатели?
– Конечно же, мы, как и все участники рынка, надеялись на продление программ льготной ипотеки. Они поддерживают не только строительную отрасль, которая обеспечивает рабочими местами огромное количество людей по стране и которая является одним из ключевых налогоплательщиков, но, прежде всего, они поддержали население. Потому что решение жилищного вопроса актуально во все времена.
– Большая ли доля ипотечных покупок в ваших проектах? Какие программы популярны сейчас?
– Да, доля ипотечных сделок в нашей компании достаточно высока – порядка 90%. Наибольшей популярностью пользуется субсидированная программа ипотеки со ставкой от 0,01%.
– Как вы думаете, какими будет спрос и цены на новостройки в 2023 году? Ряд экспертов считают, что ипотека исчерпала свои возможности, поэтому спрос и цены будут падать.
– Сейчас действительно сложно давать какие-либо прогнозы, но мы уже говорили о том, что предпосылок для падения цен на недвижимость нет, и решение жилищного вопроса тоже никак не отменить.
– Прогнозы никто не любит делать, а сейчас горизонт планирования и вовсе сузился. Но все же: какие у вас ожидания насчет развития строительной отрасли в ближайшем будущем? Изменятся ли какие-то тренды на рынке Петербурга и области в 2023 году?
– Каких-то глобальных изменений трендов на рынке в 2023 году ожидать не стоит – для отрасли это очень небольшой период. Возможно, наметится некий новый вектор, не более. А в целом остается надеяться на улучшение геополитической и экономической обстановки, которые повлекут за собой и стабилизацию рынка недвижимости.
Читайте также:
Что-то пошло не так: доступная ипотека обернулась двукратным ростом цен на новостройки
Про запас: в 2022 году в Петербурге могут ввести рекордные 4,1 млн кв. метров жилья
Дата публикации 04 января 2023
