Сложный процесс адаптации игроков рынка недвижимости к новым правилам игры продолжается. Сколько застройщиков уже перешли на эскроу-счета и что будет с ценами до конца 2019 года? О тенденциях и перспективах рынка специально для Новострой-СПб рассказал Олег Пашин, генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость».
Как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня? Каковы основные тренды?
Рынок недвижимости активен, спрос сопоставим с уровнем I полугодия 2018. Это 51,1 тысячи квартир, проданных в Петербургской агломерации. С начала года в продажу вышли почти 100 объектов общей площадью 2,6 млн квадратных метров.
Среди новинок от Setl Group – проект премиум-класса The One на Петровском острове, а также жилой комплекс бизнес-класса Svetlana Park и квартал высокого комфорт-класса «Панорама парк Сосновка» в набирающем популярность Выборгском районе. В целом сегодня объем предложения на первичном рынке оценивается в 4,67 млн кв. м.
Среди тенденций можно отметить перераспределение спроса из пригородных территорий в городские локации. Самым востребованным стал Приморский район, до этого долгое время абсолютным лидером продаж был Всеволожский. В целом спрос на квартиры в городской черте по сравнению с первой половиной 2018 года увеличился на 11%.
Продолжает расти популярность объектов редевелопмента, которые составляют уже 36% в общем объеме сделок в Санкт-Петербурге. Даже несмотря на то, что в среднем квадратный метр в таких жилых комплексах стоит на 15-20 тыс. рублей дороже.
Это показатель того, что для покупателя сегодня важнее качественные характеристики дома и его окружения, чем низкая цена.
Что происходит с ценами на строящееся жилье сейчас, какие прогнозы?
Цены продолжают расти. С начала года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 4-5%, средний бюджет покупки также вырос в этих пределах – до 4,4 млн рублей в городе и до 3 млн рублей в пригороде.
Что на это повлияло? Прежде всего, приближающийся переход на эскроу-счета способствовал росту покупательского спроса, и произошло некоторое сокращение предложения.
По нашим прогнозам, во втором полугодии цены продолжат расти – будет сказываться как переход на банковское финансирование, так и увеличение среди общего предложения доли готовых объектов.
Величина роста будет зависеть от стратегии самих застройщиков и от объема вывода новых проектов. Как мы видим, большинство застройщиков успели подготовиться и привести свои объекты в соответствие тем критериям, которые позволяют реализовывать жилье по старым правилам.
По состоянию на 1 июля, всего 14% от общего объема предложения на рынке продаются с применением эскроу-счетов.
Вы достраиваете проекты по старой схеме, без использования эскроу-счетов. Расскажите, пожалуйста: какова процедура получения заключений о соответствии критериям? Как это происходит?
Для реализации объекта по старой схеме, в первую очередь, необходимо достичь определенных законом показателей – объем заключенных ДДУ должен быть не менее 10% от общего количества квартир, а сам объект построен не менее чем на 30%.
При соблюдении данных условий застройщик вправе подать документы для получения ЗОСК (заключения о соответствии критериям). Заявки будут рассматриваться вплоть до 1 октября.
Покупатели, которые приходят к вам сейчас – спрашивают о ЗОСК? Или схема продажи их пока не интересует? Есть ли покупатели, которые хотели бы купить квартиру исключительно через эскроу-счет?
Безусловно, покупатели интересуются всеми необходимыми документами, разрешающими строительство объекта и подтверждающими надежность покупки.
Однако, вне зависимости от схемы продаж по-прежнему важным является положительная репутация и ответственность девелопера, которые выступают не меньшим гарантом, чем банковское финансирование.
На что сегодня в первую очередь обращает внимание покупатель? Цена – №1, а дальше?
Цена, конечно, имеет определяющее значение, но, как я уже сказал, все больше покупателей руководствуются не бюджетом покупки, а своими пожеланиями к качеству и характеристикам жилья.
Традиционно важны локация и функциональное окружение. Помимо этого, интересны нетиповые решения в архитектуре и благоустройстве, в планировочных решениях квартир. Данным требованиям идеально отвечает высокий комфорт-класс – новый стандарт качества от Setl Group.
Сегодня он входит в ТОП покупательских предпочтений, так как в сравнении с объектами класса «бизнес» доступен по цене, но практически не уступает им по характеристикам.
Например, в ЖК «Панорама парк» помимо улучшенных планировок квартир, подземного паркинга и прочих обязательных опций будет организован сквер с арт-объектом и экомаршрут длиной почти в километр, фактически соединяющий два расположенных рядом парка: Сосновка и Удельный.
На территории – школа, три детских сада, детский клуб, в закрытых от машин дворах – игровые и спортивные площадки с навесами, в парадной – остекленные холлы с колясочными, в подземных паркингах – бесплатные «пит-стоп» станции с автомобильными пылесосами и компрессорами для накачивания колес.
Мы работаем над тем, чтобы каждый жилой комплекс имел свой стиль и оригинальный облик, а также, чтобы новый дом воспринимался людьми как безопасная, комфортная и уютная территория, куда хочется возвращаться и где хочется жить. Именно это сейчас особенно ценно.
Что будет с рынком ипотечного кредитования – ваши прогнозы?
Ряд банков объявили о снижении ставок вслед за аналогичным решением Центробанка России. Для клиентов «Петербургской Недвижимости» ставки снизились до 9% в рамках стандартных программ, до 5,8% – по эксклюзивным партнерским условиям, до 4,7% – по «семейной ипотеке».
Фактически мы вернулись к показателям середины 2018 года, когда спрос на ипотечные продукты был на пике. Текущее понижение ставок – позитивный сигнал и, безусловно, лучшая новость для потенциальных заемщиков.
Но пока рано говорить о тенденциях. Все прогнозы о дальнейшем снижении и повышении ставок одинаково вероятны в текущих экономических реалиях.
Много ли застройщиков, на ваш взгляд, уйдут с рынка в этом году в связи с введением проектного финансирования?
Этот вопрос был предметом многих обсуждений в преддверии перехода на банковское финансирование строительства. Да, схема с эскроу-счетами влечет дополнительные издержки для застройщиков и, очевидно, что наиболее крупным из них легче договариваться с банками.
Для компаний, чей бизнес и без эскроу-счетов был на грани, будет сложно преодолеть заградительный барьер. Однако в этом, как мне кажется, и была цель поправок в 214-ФЗ – очистить рынок от недобросовестных застройщиков.
С другой стороны, небольшие локальные компании формируют ядро региональных рынков. А без четкого и прозрачного механизма работы банка и застройщика эти рынки рискуют просесть.
Поэтому уверен, что данный вопрос будет решен в ближайшем будущем, особенно в контексте планов государства по увеличению объёмов строительства.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году? Если да, то по какой схеме?
На сегодняшний день Setl Group полностью готов к переходу на проектное финансирование. Ожидаем, что первый старт объекта с применением эскроу-счетов случится уже в этом году.
Какой прогноз вы бы дали рынку новостроек Петербурга и Ленобласти на ближайшие полгода? Что бы посоветовали покупателям?
Как показывает практика, серьезные игроки девелоперского бизнеса продолжают успешно работать при самых различных нововведениях, а потребность города и области в жилье еще далека от насыщения. Сегодня предложение на рынке отличается разнообразием, в продаже много оригинальных проектов – выбор есть.
Что касается цен – следует ожидать дальнейшего роста. Поэтому рекомендую не откладывать приобретение недвижимости, тем более сейчас все ведущие банки снизили ставки по ипотеке для своих ключевых партнеров.
Читайте также
Страх как драйвер рынка: жилье бизнес- и премиум-класса скупили, опасаясь повышения цен
«Серьезный удар будет нанесен по недвижимости масс-маркета»
Дата публикации 15 августа 2019
