Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир Группа Эталон IT-ипотека

Элитные квартиры в Петербурге покупают не глядя или после одного показа

Элитная «первичка» стала дороже аналогичного жилья на вторичном рынке, а молодые покупатели в возрасте до 30 лет впервые за последние 10 лет не проявили интереса к высокобюджетным проектам Петербурга. Об этих и других тенденциях, сложившихся в I полугодии 2022 года, рассказали аналитики компании Knight Frank St Petersburg.

Но сначала об основных трендах в цифрах и фактах.

По сравнению с I полугодием 2021 года, в Северной столице на 79% увеличилась площадь выведенных в продажу элитных объектов. Свободное предложение выросло на 26%. Совокупный объем рынка элитных новостроек составил 292 тыс. кв. метров, что на 16% больше, чем годом ранее.

Также увеличилась средневзвешенная цена 1 кв. метра элитного жилья: рост составил 22%, до 566 тыс. Вторичный рынок (а именно: объекты, введенные в эксплуатацию после 2010 года) подешевели на 4% до 551 тыс. руб./1 кв. метр. 

Общая площадь реализованных за I полугодие 2022 года квартир сократилась в годовом выражении на 28%, составив 17 тыс. кв. метров. Средняя площадь проданной квартиры составила 109 кв. метров. 

 

Показатель

Динамика*

Предложение

Объем рынка, тыс. кв. м

292

↑16%

Свободное предложение, тыс. кв. м

135

↑26%

Общая площадь выведенных в продажу объектов, тыс. кв. м

22

↑79%

Спрос

Общая площадь проданных квартир, тыс. кв. м

17

↓-28%

Средняя площадь проданных квартир, кв. м

109

↓-15%

Средневзвешенная цена, тыс. руб./1 кв. м

Первичный рынок

566

↑22%

Вторичный рынок**

551

↓-4%

*По сравнению с первым полугодием 2021 года

**Квартиры в новых домах, введенных после 2010 года

5 важных событий на рынке

  • Изменились условия по программе льготной ипотеки: поэтапное сокращение процентной ставки – с 12% до 9% в мае и до 7% в июне, увеличение лимита кредита с 3 до 12 млн руб. с возможностью дополнительного увеличения до 30 млн руб. на общих условиях кредитования.
  • Старт продаж 2 новых элитных объектов – новые корпуса в комплексе на Петровском острове и клубный дом на Крестовском острове.
  • Высокий интерес к приобретению квартир для детей или ближайших родственников.
  • Впервые за последние 10 лет отмечено отсутствие запросов со стороны покупателей моложе 30 лет.
  • По итогам июня 2022 г. средняя цена на вторичном рынке оказалась на 3% ниже средней цены первичного рынка элитного жилья.

Предложение

По итогам I полугодия 2022 г. свободное предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости составило 134,7 тыс. м² (1 094 квартиры), увеличившись на 26% по сравнению с I полугодием 2021 г. и на 3% по сравнению с концом 2021 г.

В минувшее полугодие первичный рынок элитного жилья подтвердил наибольшую стабильность при различных экономических изменениях – была отмечена положительная активность девелоперов по выводу в продажу новых домов. За анализируемый период появилось 2 новых объекта, среди которых клубный дом на 20 квартир на Крестовском острове (Villa Marina) и новые корпуса в уже представленном ранее в продаже комплексе на Петровском острове (Neva Haus).

Из экспозиции первичного предложения в 2022 г. выбыл только один объект в связи с завершением продаж квартир – «Фонтанка, 76» (девелопер «Ховард СПб»).

Структура предложения в зависимости от строительной готовности объектов такова, что основную долю площадей в продаже составляли сданные или близкие к вводу в эксплуатацию комплексы: 61% от общей площади представленных в продаже квартир и апартаментов, что в текущей ситуации является наиболее привлекательным для потенциальных покупателей.

Согласно анкетированию, которое постоянно проводит компания Knight Frank среди своих клиентов, наибольшей популярностью пользуются именно объекты с высокой степенью готовности либо сданные: на них приходится около 80–90% запросов.

Основное предложение элитного жилья по-прежнему сконцентрировано на Петровском острове и Петроградской стороне – суммарно 82%, однако средняя площадь квартир в продаже в данных локациях наименьшая по рынку элиты – 114 м² в среднем по обоим районам. В то же время самые просторные по площади квартиры реализуются в локации Таврического сада в клубном доме «Три грации», средняя площадь которых составляет 269 м².

 Новые элитные объекты в продаже

Название

Адрес

Девелопер

Площадь квартир, м2

Количество квартир, шт.

Срок сдачи

Neva Haus (к. 4, 5)

Петровский пр-т,

д. 9-11

ЛСР

20 872

182

IV кв. 2022 г.

Villa Marina

Динамо пр-т,

д. 2а

Ростехсистема

3 380

20

II кв. 2024 г.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2022

Спрос

На первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга за I полугодие 2022 г. было реализовано около 155 квартир и апартаментов совокупной площадью около 17 тыс. м², что на 28% меньше объёма продаж I полугодия 2021 г. и на 44% – II полугодия 2021 г. При этом суммарная стоимость сделок за I полугодие 2022 г. была сопоставима с отдельными показателями I и II полугодия 2020 г. и всего на 3% ниже объёма сделок в денежном эквиваленте за I полугодие 2021 г.

Лидерами по количеству совершённых сделок стали квартиры стоимостью от 20 до 34 млн руб. и от 50 до 89 млн руб. – 37% и 32% от общего числа реализованных лотов за 2022 г. соответственно. В первом ценовом диапазоне основной объём продаж составили квартиры площадью менее 100 м², во втором ценовом диапазоне продавались квартиры в достаточно широком спектре площадей – от 70 до 220 м².

 

Менее 20 млн руб.

20-34 млн руб.

35-49 млн руб.

50-89 млн руб.

более 90 млн руб.

До 70 кв. м

4%

17%

1%

   

70-100 кв. м

 

15%

10%

9%

 

100-120 кв. м

 

4%

4%

6%

 

120-150 кв. м

 

1%

3%

10%

1%

150-180 кв. м

   

1%

4%

1%

180-220 кв. м

     

3%

4%

более 220 кв. м

       

2%

Самыми продаваемыми объектами I полугодия 2022 г. стали Neva Haus («ЛСР»), One Trinity Place (GHP Group) и «Северная корона» («ПСК»). Также высокий спрос отмечался на жилые комплексы «Петровская доминанта» («Группа Эталон») и «Петровская коса 1» («Газпромбанк‐Инвест»). В результате элитные локации «Петроградская сторона» и «Петровский остров», где размещены все вышеперечисленные объекты, стали лидерами по числу сделок за I полугодие 2022 г. – 84% доля продаж локаций на рынке.

Традиционно в элитном сегменте существовал высокий спрос на квартиры с 3 спальнями, который в период пандемии скорректировался в пользу квартир с меньшим количеством спален. Однако по итогам I полугодия 2022 г. можно говорить о восстановлении интереса к квартирам с 3 спальнями. Основной спрос на подобное жильё был отмечен со стороны семейных покупателей с 2 детьми, которые рассматривали переезд в более подходящий район (например, рядом со школой) либо улучшение жилищных условий, увеличение площади квартиры.

Активный инвестиционный спрос второй половины I квартала 2022 г. отразился на повышенной доле в структуре продаж квартир с 1 спальней – 30% за полугодие. С точки зрения покупательских предпочтений подобный тип квартир рассматривали не только как инвестиционную покупку, но и как сохранение средств или вложение «на будущее» – приобретение для детей или ближайших родственников. Доля таких запросов в I полугодии 2022 г. составила 18%, что является самым высоким значением за последние 10 лет.

Отдельно стоит отметить, что интерес к просторным квартирам с количеством спален более 4 в минувшем полугодии был самым низким с 2012 г. Общая доля проданных квартир данного типа составила около 13%.

«В I полугодии 2022 г. мы отметили смещение спроса в сторону готовых элитных новостроек, а также объектов вторичного рынка. Сложившиеся ограничения на приобретение европейской недвижимости позволили обратить дополнительное внимание региональных и московских покупателей на Петербург, который по своему архитектурному стилю всегда привлекал не только жителей нашей страны, но и иностранцев.

Часть высокобюджетных сделок проходила с одного показа, а в некоторых случаях покупатели знакомились со своей новой квартирой после завершения сделки купли-продажи. При выборе объекта особое внимание уделяли таким параметрам, как качество и дизайн входной группы, видовые характеристики квартиры, а также продуманные планировочные решения с высокими потолками»

Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg

Коммерческие условия

По итогам июня 2022 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья составила около 566 тыс. руб./м², что на 22% превышает аналогичный показатель июня 2021 г. и на 6% выше показателя декабря 2021 г. Несмотря на отрицательную динамику средней цены во II квартале 2022 г. (-7% по сравнению с мартом 2022 г.), средний бюджет сделок продолжил положительную динамику за счёт увеличения средней площади проданных квартир, которая за квартал увеличилась на 25% – до 125 м².

Стоит также отметить, что во II квартале 2022 г. динамика по объектам носила разнонаправленный характер. Отрицательный показатель был отмечен лишь в нескольких объектах, по которым ранее произошло существенное удорожание либо в которых не было продаж. Поскольку подобные объекты представлены в свободном предложении широким ассортиментом квартир, это нашло отражение в показателе средневзвешенной цены. По большинству объектов динамика была положительная.

Средняя цена на вторичном рынке элитной недвижимости в жилых комплексах, построенных после 2010 г. и расположенных в 4 центральных районах города по итогам I полугодия 2022 г. составила 551 тыс. руб./м2, что на 4% ниже показателя I полугодия 2021 г. 

Стоит отметить, что за последнее полугодие изменилось ценовое соотношение между стоимостью элитного жилья на первичном и вторичном рынках. Если в конце 2021 г. вторичное жильё превышало по цене первичное, то по итогам июня 2022 г. средняя цена на вторичном рынке оказалась на 3% ниже средней цены первичного рынка элитного жилья.

Данное обстоятельство обусловлено главным образом корректировкой предложения: наиболее привлекательные для покупателей квартиры, представленные в продаже в верхнем ценовом сегменте в конце 2021 – начале 2022 гг., были реализованы; часть дорогих лотов была снята с реализации, поскольку инвестиционная привлекательность их продажи в связи с укреплением курса рубля заметно сократилась. 

Прогноз

Несмотря на постоянно возникающие сложности экономического и геополитического характера, рынок элитной недвижимости является одним из самых стабильных сегментов рынка. В то же время волатильность валюты оказывает существенное влияние на ценообразование многих элитных объектов – в периоды колебаний валютных курсов ценообразование объектов первичного рынка также корректируется (как в большую, так и в меньшую сторону). Отчасти это связано с изменением себестоимости строительства, использованием иностранных материалов, приобретаемых по курсу валюты, отчасти обусловлено платежеспособным покупательским спросом, который формируется на основе валютных активов, используемых для приобретения жилья.

На фоне укрепления национального курса для потенциальных покупателей сокращается площадь доступного к приобретению жилья и его потенциальная доходность. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать от девелоперов корректировки коммерческих условий в пользу покупателей, которая будет носить временный характер – до момента восстановления положительной валютной динамики.

Ожидается сохранение умеренной девелоперской активности по выводу на рынок новых проектов. Однако на фоне импортозамещения и поиска альтернативных производителей и поставщиков материалов и оборудования высока вероятность корректировки первоначальных проектов и адаптация их под новые возможности рынка.

До конца 2022 г. запланирован ввод в эксплуатацию четырёх объектов жилой площадью около 74 тыс. м², в результате чего годовой показатель ввода элитного жилья может стать максимальным за последние 5 лет.

Читайте также:

Самые дорогие новостройки Петербурга «переместились» на Каменный остров

До 13% элитных квартир Петербурга покупают москвичи

Автор: эксперты компании Knight Frank St Petersburg

Дата публикации 09 августа
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Нельзя взять и заместить»: элитные новостройки дорожают из-за привязки к брендам
Застройщики жилья комфорт- и бизнес-класса сегодня могут менять поставщиков и выбирать аналогичные прежним отделочные материалы и оборудование, чтобы вести стройки в прежнем режиме. Для девелоперов высокобюджетных ЖК такие компромиссы неприемлемы: нужны определенные бренды,...
22 сентября 3908
Застройщики экономят: инвестиции в земельный банк сократились в 4 раза
Сумма инвестиций в участки под жилье в 2022 году составила 16,3 млрд рублей, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года – 66,2 млрд руб., выяснили аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg.  Анализ объема сделок по...
20 сентября 4646
В 7 районах Петербурга цены на первичное жилье выросли более чем на 20%
Невский район Северной столицы отличился наиболее динамичным ростом цен на новостройки с начала года, а вот Приморский по этому показателю очутился в аутсайдерах.  Эксперты агентства недвижимости «Прайд Групп» проанализировали динамику роста цен...
09 сентября 13097
Каменный остров стал самой недоступной локацией для покупателей элитной недвижимости
За истекший год возможности покупателей дорогого жилья в Петербурге значительно сократились. Впрочем, аналитики связывают это не только с ростом цен, но и с изменением структуры экспозиции элитных объектов.  Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St....
06 сентября 11171
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в августе
В августе 2022 года стартовали продажи в девяти новостройках Петербурга, пять из них — новинки. В Ленинградской области на рынок выведены новый пул в одном ЖК и один новый проект. Самую недорогую квартиру на старте продаже в Северной столице можно купить за 3,9 млн...
31 августа 16994
За I полугодие в Петербурге было продано более 1 тыс. апартаментов
Подведены итоги I полугодия на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Аналитики отмечают спад спроса почти на все классы этой недвижимости, кроме рекреационного, но прогнозируют дальнейшую экспансию формата на локальные рынки страны.  5 важных событий на рынке в...
19 августа 22412
В I полугодии на рынок апартаментов Петербурга вышли 14 новых проектов
Хотя по итогам первых 6 месяцев года спрос на апартаменты существенно просел, эксперты рынка ожидают восстановления интереса к этому формату со стороны инвесторов. Выбор проектов растет: предложение пополнили почти 6 тысяч лотов в новых апарт-комплексах.  По...
16 августа 19775
Спрос оживился: продажи новостроек в Петербурге выросли на треть
Лето 2022 года демонстрирует нетипично высокую покупательскую активность: несмотря на сезон отпусков, продажи новостроек в Северной столице за последние два месяца увеличились на 30%.  Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)...
15 августа 19937
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков