Элитная «первичка» стала дороже аналогичного жилья на вторичном рынке, а молодые покупатели в возрасте до 30 лет впервые за последние 10 лет не проявили интереса к высокобюджетным проектам Петербурга. Об этих и других тенденциях, сложившихся в I полугодии 2022 года, рассказали аналитики компании Knight Frank St Petersburg.

Но сначала об основных трендах – в цифрах и фактах.

По сравнению с I полугодием 2021 года, в Северной столице на 79% увеличилась площадь выведенных в продажу элитных объектов. Свободное предложение выросло на 26%. Совокупный объем рынка элитных новостроек составил 292 тыс. кв. метров, что на 16% больше, чем годом ранее.

Также увеличилась средневзвешенная цена 1 кв. метра элитного жилья: рост составил 22%, до 566 тыс. Вторичный рынок (а именно: объекты, введенные в эксплуатацию после 2010 года) подешевели на 4% – до 551 тыс. руб./1 кв. метр. 

Общая площадь реализованных за I полугодие 2022 года квартир сократилась в годовом выражении на 28%, составив 17 тыс. кв. метров. Средняя площадь проданной квартиры составила 109 кв. метров. 

5 важных событий на рынке

Предложение

По итогам I полугодия 2022 г. свободное предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости составило 134,7 тыс. м² (1 094 квартиры), увеличившись на 26% по сравнению с I полугодием 2021 г. и на 3% по сравнению с концом 2021 г.

В минувшее полугодие первичный рынок элитного жилья подтвердил наибольшую стабильность при различных экономических изменениях – была отмечена положительная активность девелоперов по выводу в продажу новых домов. За анализируемый период появилось 2 новых объекта, среди которых клубный дом на 20 квартир на Крестовском острове (Villa Marina) и новые корпуса в уже представленном ранее в продаже комплексе на Петровском острове (Neva Haus).

Из экспозиции первичного предложения в 2022 г. выбыл только один объект в связи с завершением продаж квартир – «Фонтанка, 76» (девелопер «Ховард СПб»).

Структура предложения в зависимости от строительной готовности объектов такова, что основную долю площадей в продаже составляли сданные или близкие к вводу в эксплуатацию комплексы: 61% от общей площади представленных в продаже квартир и апартаментов, что в текущей ситуации является наиболее привлекательным для потенциальных покупателей.

Согласно анкетированию, которое постоянно проводит компания Knight Frank среди своих клиентов, наибольшей популярностью пользуются именно объекты с высокой степенью готовности либо сданные: на них приходится около 80–90% запросов.

Основное предложение элитного жилья по-прежнему сконцентрировано на Петровском острове и Петроградской стороне – суммарно 82%, однако средняя площадь квартир в продаже в данных локациях наименьшая по рынку элиты – 114 м² в среднем по обоим районам. В то же время самые просторные по площади квартиры реализуются в локации Таврического сада в клубном доме «Три грации», средняя площадь которых составляет 269 м².

Спрос

На первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга за I полугодие 2022 г. было реализовано около 155 квартир и апартаментов совокупной площадью около 17 тыс. м², что на 28% меньше объёма продаж I полугодия 2021 г. и на 44% – II полугодия 2021 г. При этом суммарная стоимость сделок за I полугодие 2022 г. была сопоставима с отдельными показателями I и II полугодия 2020 г. и всего на 3% ниже объёма сделок в денежном эквиваленте за I полугодие 2021 г.

Лидерами по количеству совершённых сделок стали квартиры стоимостью от 20 до 34 млн руб. и от 50 до 89 млн руб. – 37% и 32% от общего числа реализованных лотов за 2022 г. соответственно. В первом ценовом диапазоне основной объём продаж составили квартиры площадью менее 100 м², во втором ценовом диапазоне продавались квартиры в достаточно широком спектре площадей – от 70 до 220 м².

Самыми продаваемыми объектами I полугодия 2022 г. стали Neva Haus («ЛСР»), One Trinity Place (GHP Group) и «Северная корона» («ПСК»). Также высокий спрос отмечался на жилые комплексы «Петровская доминанта» («Группа Эталон») и «Петровская коса 1» («Газпромбанк‐Инвест»). В результате элитные локации «Петроградская сторона» и «Петровский остров», где размещены все вышеперечисленные объекты, стали лидерами по числу сделок за I полугодие 2022 г. – 84% доля продаж локаций на рынке.

Традиционно в элитном сегменте существовал высокий спрос на квартиры с 3 спальнями, который в период пандемии скорректировался в пользу квартир с меньшим количеством спален. Однако по итогам I полугодия 2022 г. можно говорить о восстановлении интереса к квартирам с 3 спальнями. Основной спрос на подобное жильё был отмечен со стороны семейных покупателей с 2 детьми, которые рассматривали переезд в более подходящий район (например, рядом со школой) либо улучшение жилищных условий, увеличение площади квартиры.

Активный инвестиционный спрос второй половины I квартала 2022 г. отразился на повышенной доле в структуре продаж квартир с 1 спальней – 30% за полугодие. С точки зрения покупательских предпочтений подобный тип квартир рассматривали не только как инвестиционную покупку, но и как сохранение средств или вложение «на будущее» – приобретение для детей или ближайших родственников. Доля таких запросов в I полугодии 2022 г. составила 18%, что является самым высоким значением за последние 10 лет.

Отдельно стоит отметить, что интерес к просторным квартирам с количеством спален более 4 в минувшем полугодии был самым низким с 2012 г. Общая доля проданных квартир данного типа составила около 13%.

«В I полугодии 2022 г. мы отметили смещение спроса в сторону готовых элитных новостроек, а также объектов вторичного рынка. Сложившиеся ограничения на приобретение европейской недвижимости позволили обратить дополнительное внимание региональных и московских покупателей на Петербург, который по своему архитектурному стилю всегда привлекал не только жителей нашей страны, но и иностранцев.

Часть высокобюджетных сделок проходила с одного показа, а в некоторых случаях покупатели знакомились со своей новой квартирой после завершения сделки купли-продажи. При выборе объекта особое внимание уделяли таким параметрам, как качество и дизайн входной группы, видовые характеристики квартиры, а также продуманные планировочные решения с высокими потолками»

Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg

Коммерческие условия

По итогам июня 2022 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья составила около 566 тыс. руб./м², что на 22% превышает аналогичный показатель июня 2021 г. и на 6% выше показателя декабря 2021 г. Несмотря на отрицательную динамику средней цены во II квартале 2022 г. (-7% по сравнению с мартом 2022 г.), средний бюджет сделок продолжил положительную динамику за счёт увеличения средней площади проданных квартир, которая за квартал увеличилась на 25% – до 125 м².

Стоит также отметить, что во II квартале 2022 г. динамика по объектам носила разнонаправленный характер. Отрицательный показатель был отмечен лишь в нескольких объектах, по которым ранее произошло существенное удорожание либо в которых не было продаж. Поскольку подобные объекты представлены в свободном предложении широким ассортиментом квартир, это нашло отражение в показателе средневзвешенной цены. По большинству объектов динамика была положительная.

Средняя цена на вторичном рынке элитной недвижимости в жилых комплексах, построенных после 2010 г. и расположенных в 4 центральных районах города по итогам I полугодия 2022 г. составила 551 тыс. руб./м2, что на 4% ниже показателя I полугодия 2021 г. 

Данное обстоятельство обусловлено главным образом корректировкой предложения: наиболее привлекательные для покупателей квартиры, представленные в продаже в верхнем ценовом сегменте в конце 2021 – начале 2022 гг., были реализованы; часть дорогих лотов была снята с реализации, поскольку инвестиционная привлекательность их продажи в связи с укреплением курса рубля заметно сократилась. 

Прогноз

Несмотря на постоянно возникающие сложности экономического и геополитического характера, рынок элитной недвижимости является одним из самых стабильных сегментов рынка. В то же время волатильность валюты оказывает существенное влияние на ценообразование многих элитных объектов – в периоды колебаний валютных курсов ценообразование объектов первичного рынка также корректируется (как в большую, так и в меньшую сторону). Отчасти это связано с изменением себестоимости строительства, использованием иностранных материалов, приобретаемых по курсу валюты, отчасти обусловлено платежеспособным покупательским спросом, который формируется на основе валютных активов, используемых для приобретения жилья.

Ожидается сохранение умеренной девелоперской активности по выводу на рынок новых проектов. Однако на фоне импортозамещения и поиска альтернативных производителей и поставщиков материалов и оборудования высока вероятность корректировки первоначальных проектов и адаптация их под новые возможности рынка.

До конца 2022 г. запланирован ввод в эксплуатацию четырёх объектов жилой площадью около 74 тыс. м², в результате чего годовой показатель ввода элитного жилья может стать максимальным за последние 5 лет.

Читайте также:

Самые дорогие новостройки Петербурга «переместились» на Каменный остров

До 13% элитных квартир Петербурга покупают москвичи

Автор: эксперты компании Knight Frank St Petersburg