Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека

«Фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для инвестиций»

Высокие ставки проектного финансирования для перспективных проектов, ажиотажный спрос, переход на импортозамещение – все это угрожает рынку новостроек сокращением предложения и дальнейшим ростом цен на жилье. При этом сегмент апарт-отелей, вероятно, будет чувствовать себя неплохо. О том, как отрасль будет развиваться дальше, Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».

Какие сейчас тренды в целом вы бы обозначили на рынке новостроек Петербурга и области в частности?

– Первое событие, задающее сильный тренд — это перезапуск льготной ипотеки с лимитом до 12 млн руб. Второе – высокая текущая ставка по проектному финансированию, замедляющая запуск строительства новых проектов. При сохранении этих условий в будущем это приведет к сокращению предложения на рынке. Однако если в ближайшей перспективе ключевая ставка ЦБ снизится до уровня, близкого к 10%, то этот риск будет исключен.

В свою очередь, общие условия по ипотеке делают кредитование менее доступным. Что не может не влиять на спрос. Из этого, а также из общего роста цен на жилье, следует потребность покупателей в бюджетных решениях. Это проявляется в такой тенденции, как развитие территорий за КАД, прежде всего в южных направлениях. Из плюсов, кроме стоимости квадратного метра, форматы: мало- и среднеэтажные проекты.

Ну и говоря о трендах последнего времени, нельзя пройти мимо условного импортозамещения. Точнее, «западозамещения», поскольку моментально развернуть производство всех альтернатив имевшимся материалам и техническим решения не получится. Предстоит адаптация к этим реалиям.

– Как сегодня можно охарактеризовать спрос на новостройки? Изменился ли он как-то в течение первого квартала 2022 года?

– Первый квартал показал хорошие результаты, хоть и был нестабильным. Во второй половине квартала проявился ажиотажный спрос, который начал быстро разгонять цены. Дело дошло до приостановок продаж, имевших место у ряда девелоперов.

После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ базовые условия по ипотеке фактически перешли в разряд заградительных. Покупатели стремились заключить сделки с одобренными ранее кредитами по старым ставкам. И это тоже внесло свой вклад в рост динамики сделок.

В апреле покупательская активность снизилась. Кроме ставок по ипотеке, это и последствие высокого спроса конца февраля и начала марта, выбравшего апрельский потенциал. Восстановление спроса можно ожидать не ранее второй половины мая.

– Какие покупательские предпочтения и приоритеты сейчас особенно важны для клиентов? Что, кроме цены, вы бы выделили, анализируя общение с покупателями?

– Сейчас покупатели в первую очередь обращают внимание на надежность застройщика — ищут гарантии сдачи в срок и соблюдения заявленных параметров объекта. Мы информируем покупателей о сохранении условий по проектному финансированию, договоров с поставщиками, соблюдении сроков строительства.

Также в течение последних двух лет у покупателей выросли запросы на качество продукта: совокупность характеристик жилых метров, самого дома и окружающей его территории. Тренд развивался давно, однако в период пандемии он проявился ярче. Если вкратце, то покупатели хотели бы получать максимум за свои деньги.

Растущая конкуренция на рынке среди проектов в данном случае покупателям оказалась на руку. Каждый новый проект стремится сформировать свое УТП в локации. У кого-то сильные проекты благоустройства, у кого-то – планировки, у других – «начинка» самого здания и материалы. Или все в совокупности, в зависимости от класса недвижимости.

– Что происходит с предложением жилья в новостройках? Фиксируете ли вы приостановку выхода проектов на рынок в связи с непростой экономической ситуацией?

– Предложение будет сокращаться, если проектное финансирование останется столь же дорогим.

Сейчас возможность получить кредит на строительство под субсидированные 15% есть только у тех проектов, работа по которым с банками уже шла ранее. Для перспективных проектов кредит по текущим условиям будет дороже.

И это уже на грани или за ней, особенно для проектов недорого жилья, которых в сегменте масс-маркета много. Последствия могут быть вплоть до переноса сроков начала строительства. В таком случае в этом году начнет складываться дефицит, который опять же усугубит рост цен.

Дорогую недвижимость эти факторы затронут мало. Такого предложения в Петербурге вообще немного, и его сокращение началось еще в прошлые годы. Здесь основной тормозящий фактор – дефицит земли, привлекательных для покупателей локаций.

– Планирует ли ваша компания вывод новых проектов в этом году?

– Да, планируем. По ним идет работа — разрабатываются проекты планировок. Не считаем правильным ставить разработку на паузу, поскольку в девелопменте непрерывность цикла имеет определяющее значение.

– Ипотека, которая давно была драйвером продаж на рынке новостроек, сейчас переживает сложное время. Как бы вы охарактеризовали этот рынок сегодня? Какие программы работают, какие просели?

– Просели все программы с базовыми ставками. Продолжают работать так называемые льготные программы с господдержкой: ипотека с господдержкой, семейная, сельская. Льготная среди них самая дорогая, но плюс в том, что в 4 раза расширен лимит. 12 млн руб., при условии минимального первоначального взноса или около него, позволяют выбирать среди порядка 80% всего предложения на рынке Петербурга. Мотив покупателей — покупка недвижимости по текущим ценам и будущее рефинансирование, по мере снижения ключевой ставки. Последняя уже снизилась, но явно будет уменьшаться и далее. В частности, ЦБ планирует инфляцию в 4% к 2024 г., соответственно, и ставка будет ниже.

Так или иначе, даже 12% годовых по ипотеке — это меньше, чем фактическая инфляция. Поэтому и с точки зрения вложения средств это работоспособное решение.

– У вас в портфеле есть не только жилые комплексы с классическими квартирами, но и апартаменты. Что сейчас происходит с этим сегментом? Который то хотят приравнять к жилью, то откладывают это решение. Нужно ли это апартаментам на ваш взгляд?

– Государство никак не может определиться, что делать с апартаментами. В прошлом году была инициатива приравнять их к жилью. Затем определить понятие многофункционального здания. Сейчас есть идея перевести апартаменты в статус арендного жилья. Пока идут эти обсуждения, рынок в Петербурге продолжает развиваться по той логике, что изначально в него закладывалась: сервисный формат.

 

Апарт-отели как предлагали собственникам программы доходности, так и предлагают. Сегмент прошел острую фазу пандемии «на пятерку». И отсутствие иностранного туризма проблемой не стало. Более того, фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для вложений — в Петербурге в этом году ожидается большой туристический поток. В частности, в отчёте WTO говорится, что выиграли от пандемии или остались стабильными те страны, у которых был ёмкий внутренний рынок: США, Китай и Россия. Нужно этим пользоваться, и апарт-отели как раз закрывают задачи размещения.

Мы готовимся вводить в эксплуатацию два объекта: апарт-отель Putilov Avenir и апарт-комплекс START и видим, что интерес корпоративного сегмента к размещению не уменьшился. Коллеги из туристической отрасли также настроены оптимистично.

Приравнивание же апартаментов к тому или иному сегменту, нагрузка их социальной инфраструктурой не просто не требуется, но создает лишние сложности.

– Прогнозы – дело неблагодарное, но это главное, что интересует наших читателей. Что будет с ценами в ближайшей перспективе? На квартиры в новостройках и в сегменте апартаментов. Что происходило с ценами в течение первого квартала 2022 года?

– Сейчас можно довольно уверенно давать прогнозы о дальнейшем росте цен. В этом году недвижимость будет строить дороже, чем в прошлом. А в прошлом было дороже, чем в позапрошлом, и так далее. Тенденция очевидна, и пока предпосылок для ее перелома не наблюдается.

Такого разгона цен, как это было во время действия старой льготной ипотеки, не будет. Цены будут расти по мере строительной готовности и по мере того, как будут дорожать строительные и отделочные материалы, комплектующие, техника и т.д. Но нужно учитывать, что и новые проекты будут появляться на подорожавшей земле и на условиях повышенного процента проектного финансирования. А значит, их себестоимость также будет выше.

– Что бы вы сейчас посоветовали человеку, который присматривает квартиру в новостройке? Как действовать, на что опираться, что учесть в первую очередь относительно своих финансовых возможностей, а также выбирая проект и застройщика?

– Главное правило при покупке в ипотеку — сопоставление финансовых возможностей с размером ежемесячного платежа. Даже если ставка высокая, но заем берется на относительно небольшой период или покупатель понимает, что у него точно будет возможность выплачивать ипотеку — вариант рассмотреть стоит.

С льготной ипотекой задача значительно упрощается. Она, как и любая другая, также может быть в дальнейшем рефинансирована.

Главное правило при покупке в принципе — не ухудшать свои жилищные условия, а улучшать. Например, рассматривается конкретный проект, но цены выросли. В таком случае лучше рассмотреть площадь поменьше, но остаться в том районе или проекте, который действительно нравится. Сознательно выбрать то, что подешевле, но дальше, или просто попроще/похуже, означает – создать сложности с ликвидностью в перспективе. Иными словами, в будущем придется снова улучшать условия, но недвижимость не смартфон и даже не автомобиль. Купить новую квартиру быстро может и не получиться.

– Как вы смотрите на развитие рынка недвижимости в ближайшее время, исходя из текущего положения вещей? Дальше все будет сложнее или просто иначе – тогда как?

– Рынок недвижимости отражает состояние экономики. Сейчас мы находимся в переходном экономическом периоде, который уже однозначно дает ответ на вопрос, что дальше все будет иначе. Ответ на вопрос «Как именно?» только формируется и будет формироваться еще года два-три. Очевидно, что без дешевой ипотеки рынок недвижимости развиваться не сможет. Отсюда необходимость развивать этот инструмент, но далеко не только.

Например, Петербург застрял в своем концептуальном развитии где-то на уровне 80-х годов. В частности, в аспекте транспортной инфраструктуры (как общественного транспорта, так и дорог) и отсутствия активного освоения бывших промзон с переводом их в современный формат с жильем, размещением малого бизнеса, рекреационных зон и так далее. Это тоже требования нового времени.

Плюс есть целый ряд других важнейших экономических задач, среди которых поддержка производителей стройматериалов: объемов, номенклатуры, производственной базы.

Надеюсь, что наметившийся в прошлые годы рост качества и разнообразия проектов жилой недвижимости тормозиться не будет. Тем самым, Петербург будет становиться все более комфортным для жизни.

Читайте также:

Петербургские застройщики предлагают ипотеку от 0,1% и скидки

Петербургу угрожает дефицит «новой вторички»

Автор: Татьяна Ефремов

Дата публикации 22 апреля
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Молодым IT-специалистам дадут льготную ипотеку
Стали известны условия новой ипотечной госпрограммы, которая разработана специально для сотрудников отечественных IT-компаний: специалисты в возрасте от 22 до 40 лет могут получить льготный кредит на жилье по ставке не более 5% годовых. Доход граждан должен быть не ниже...
29 марта 6968
Банки начали принимать заявки на новую «Господдержку»
23 марта 2022 года были анонсированы новые условия льготной ипотеки на строящееся жилье, которые вступят в силу с 1 апреля: ставка повышается до 12% годовых, сумма кредита в Московском и Петербургском регионах увеличена до 12 млн рублей, во всех остальных – до 6...
25 марта 7166
Хуснуллин: практически весь импорт в жилищном строительстве можно заменить
Строительная отрасль России готова к импортозамещению, об этом сообщил зампред правительства РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24». По словам вице-премьера, власти полностью разложили всю стройку по типам, в итоге в дорожном строительстве доля...
16 марта 9488
За 3 года спрос на апартаменты в Петербурге вырос в 7,6 раза
В январе 2022 года спрос на приобретение юнитов в Санкт-Петербурге вырос по сравнению с декабрем прошлого года на 13,2%, в итоге количество покупательских обращений стало максимальным начиная с 2018 года. Об этом сообщают эксперты компании...
17 февраля 7850
Девелоперы скупают здания под реконструкцию: за год спрос на такие объекты вырос в 4,5 раза
Дефицит свободных земель в Петербурге вынуждает девелоперов приобретать участки вместе с возведенными на них зданиями с целью редевелопмента. Аналитики полагают, что рынку необходима единая информационная система, в которой можно было бы почерпнуть сведения о площадках...
03 февраля 36902
«Экспансия девелоперов в Ленобласть продолжится»
Как изменился спрос на квартиры в начале года? Стоит ли ждать падения цен на жилье? На эти и другие вопросы Новострой-СПб ответила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». – Как бы вы охарактеризовали тренды...
01 февраля 54587
В 2021 году стройматериалы подорожали сильнее всех товаров и услуг
Потребительские цены в России в 2021 году выросли на 8,39%, с 2015 года это максимальный показатель – 6 лет назад он составлял 12,91%. При этом к концу года инфляция немного замедлилась: за декабрь к ноябрю цены увеличились на 0,82%, тогда как в ноябре к октябрю –...
15 января 4619
«Жилье внутри КАД будет или дорогим, или очень дорогим»
О том, чем запомнится игрокам рынка недвижимости 2021 год и чего ожидать от наступающего 2022-го, Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена». Цены В уходящем году цены на строящееся жилье в Северной столице...
27 декабря 2021 50807
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков