Дефицит свободных земель в Петербурге вынуждает девелоперов приобретать участки вместе с возведенными на них зданиями с целью редевелопмента. Аналитики полагают, что рынку необходима единая информационная система, в которой можно было бы почерпнуть сведения о площадках с возможными обременениями.
По данным аналитиков Rusland SP и ГК «СК ПСП», из-за дефицита земельных участков спрос на покупку зданий для реконструкции под жильё или апартаменты в Петербурге за год вырос в 4,5 раза.
В 2021 году девелоперы приобрели в 4,5 раза больше зданий под реконструкцию, чем в 2020 году (расчет произведен по количеству сделок). Совокупный объём спроса составил 79 478 кв. м. «Мы видим, что покупка объектов под реконструкцию становится новым трендом для части застройщиков. Преимущественно это касается компаний, специализирующихся на строительстве жилых объектов бизнес- и премиум-классов, а также проектов апартаментов. К ним относятся, например, «Еврострой» и Orange Group, – комментирует Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP. – Главным драйвером спроса является колоссальный дефицит участков, особенно в центре города. А поскольку земли в городе больше не становится, интерес к реконструкции, однозначно, продолжит расти».
При этом за такие проекты берутся далеко не все, поскольку они требуют наличия высокой квалификации у специалистов и являются довольно рискованными.
«Основные риски можно разделить на два типа, – комментирует Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП». – Во-первых, это уже имеющиеся или появившиеся в процессе реконструкции ограничения КГИОП, которые могут серьёзно повлиять на возможность реализации проекта. Во-вторых, важным фактором является техническое состояние зданий. На стадии покупки, как правило, выполняется только экспресс-обследование. Поэтому от квалификации специалистов будет зависеть, насколько точно были оценены затраты по восстановлению эксплуатационной пригодности конструкций здания. Ошибка на этом этапе может сделать весь проект нерентабельным».
Среднюю стоимость реконструкции зданий оценить невозможно, поскольку каждый объект уникален. Вилка затрат начинается от 35-40 тыс. рублей за кв. м, а верхний возможный предел может составить сотни тысяч рублей за кв. м.
Чтобы понять, насколько объект в целом подходит под реконструкцию, необходимо проанализировать огромное количество факторов: вид разрешенного использования, ограничения по КГИОП, техническое состояние, стоимость продажи, конфигурацию и тип несущих конструкций, а также многое другое.
По словам Дмитрия Плавника, стимулировать спрос на данный сегмент поможет создание единой базы объектов, где потенциальные инвесторы могли бы увидеть, какие здания, с какими обременениями и за какую стоимость возможно приобрести. Кроме того, реконструкцию подстегнёт прозрачная система торгов и инвестиционно привлекательная стоимость.
Читайте также:
Некоторые участки в Петербурге за год подорожали на 150%
Время рекордов: Петербург отличился невиданным спросом на апартаменты
Автор: эксперты Rusland SP
Дата публикации 03 февраля 2022
