30 сентября эксперты строительной отрасли обсудили, какими для рынка недвижимости могут быть последствия изменений правового статуса апартаментов. Дискуссия состоялась в рамках бизнес-завтрака, организованного XIV конкурсом «Доверие потребителя». Новострой-СПб собрал для вас все самое интересное в формате блиц-опроса. Что ждет сегмент апартаментов в ближайшем будущем и как изменился портрет покупателя этой недвижимости?

Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City

Было много версий закона, и все ждали, что апартаменты обретут некий статус, законодательное определение, что же они собой представляют. Но до сих пор этого закона нет, и, может быть, это хорошо, потому что законодатель пошел по уже существующему пути, когда разделяются жилые и нежилые помещения. Привнесена конкретика в статус многофункционального здания, в котором могут быть смешанные функции жилых и нежилых помещений, и регламентироваться Жилищным кодексом РФ с точки зрения эксплуатации. Из всех зол – это минимальное. Ратую, чтобы эта версия федерального закона и прошла все чтения.

Неопределенность статуса апартаментов влияет и на девелоперов, и на органы исполнительной власти. В 2020 году фактически было наложено вето на запуск новых комплексов с апартаментами. Лишь немногим девелоперам удалось дойти до разрешения на строительство.

Если трактовать апартаменты как жилую недвижимость, то к ним должны применяться те социальные нормы, которые применяются к жилому строительству. С одной стороны, власти хотят развивать туристическую инфраструктуру, с другой – нагружают застройщиков апарт-отелей строительством транспортной и социальной инфраструктуры. Но по себестоимости они дороже. Если прибавляется еще и социальная нагрузка, то это убивает для девелопера экономику проекта и его желание инвестировать и строить. В отличие от жилья, коэффициент полезной продаваемой площади в апарт-комплексах существенно ниже, чем у жилых зданий.

А ведь формат гибких многофункциональных зданий – сегодня тренд во всем мире.

Анастасия Кузенкова, заместитель директора по перспективному развитию ГБУ «Управление строительными проектами»

Градостроительная комиссия Санкт-Петербурга заседала с мая уже два раза, в Комитете по строительству прошли 5 заседаний рабочей группы. В них участвуют чиновники всех уровней администрации города, в работе – более 70 проектов жилищного строительства.

Комиссия определяет условия реализация жилищного строительства, а также гостиниц и иных средства размещения на территории Санкт-Петербурга. Она также оценивает архитектурно-градостроительные потенциалы территорий, предоставленные правообладателями земельных участков. У приглашенного на заседание Комиссии девелопера есть возможность презентовать свой проект и ответить на вопросы членов комиссии. Нужны эксперты, которые могли бы квалифицированно определять принадлежность конкретного проекта к гостинице или апартаментам.

Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service

Идея узаконивания перевода нежилых помещений в жилье начинает подрывать другие законодательные акты. Прежде всего, регулирование туристической отрасли. Этот закон в сути своей не имеет формального исхода, который бы решил все проблемы.

С точки зрения законодательства, собственник нежилого помещения не может получить регистрацию в своем апартаменте. Никак. Арендатор может получить гостиничную регистрацию на срок договора аренды, если объект прошел соответствующую классификацию. Теоретически это дает ему возможность получать социальные блага в полном размере. Эта практика поддерживается не всеми социальными объектами.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers

Динамика спроса в 2021 году достигла пика, количество проданных апартаментов в первом полугодии составило 80 тыс. кв. м (97% из них – сервисные). Это вдвое выше, чем в 2020 году за тот же период. Спрос растет и продолжит расти и в III квартале 2021 года, так как апартаменты – великолепная альтернатива квартирам для вложения средств.

Теперь инвесторы не покупают самый дешевый лот на старте, а обращают внимание на оператора и диверсифицируют инвестиции в разные проекты. Каждый пятый покупатель (то есть, 20%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. Ведь за тот период они успели получить прирост стоимости апартаментов более чем в 40%.

У этого формата хорошие перспективы. Вопрос, как мы договоримся с городом, и как законодатели будут на него смотреть.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»

Портрет покупателя апартаментов: 40-45 лет, руководители тех или иных звеньев, ИП. Есть и топ-менеджмент, который приобретает целый пул апартаментов. 30% от всего объема сделок – региональные.

По прогнозам, результаты 2021 года будут весьма хороши. В 2020 году в реализацию поступило чуть больше 3 тысяч лотов, а за 9 месяцев 2021 – 2,9 тыс. лотов.

Превалирующую долю на рынке Петербурга занимают сервисные апартаменты. Появился интерес к проектам реконструкции.

Если говорить о доходности, то апартаменты остаются важным инструментом получения пассивного дохода для потенциального покупателя. Несмотря на снижения показателей по заполняемости, апартаменты показали более высокую доходность, нежели гостиницы – например, благодаря переориентации с краткосрочной аренды на средне- и долгосрочную.

Карина Шальнова, генеральный директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI)

Сегодня наблюдается эволюция инвестора. Приходит инвестор с запросом на «прозрачность» управляющей компании. Кроме того, он владеет информацией на рынке и трезво оценивает доходность проекта в 7-10% (а не в 18-20%, как 8 лет назад). Инвестор смотрит не только на цифру доходности, но и на сам продукт. Он спрашивает про инфраструктуру, про классифицирование продукта и т.п. Ведь это является гарантией доходности.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

Ютуберы, тиктокеры и блогеры становятся наиболее платежеспособными, из них формируется новый класс покупателей, которым необходима свобода и комфорт. Становится популярен lifestyle-формат для поколения Z, которое не любит себя привязывать к конкретным местам. Требования к жилью этих людей необходимо учитывать.

«Ковидный» кризис усилил многие тренды. Усилилась потребность в диджитализации. Например, большие торговые центры будут уходить в прошлое. Продолжают трансформироваться и офисы.

Читайте также:

В Санкт-Петербурге побит очередной рекорд спроса на апартаменты

Покупка апартамента может окупиться за 7-9 лет

Автор: Ангелина Христофорова