2020 год оказался для строительной отрасли годом не только новых вызовов и серьезных испытаний на прочность, но и периодом, когда слабый рубль и льготная ипотека привели на рынок недвижимости – в том числе апартаментов – большое количество инвесторов. Что будет с ценами на апартаменты на фоне их возможного запрета, способен ли этот формат демонстрировать высокую доходность сегодня, об этом специально для Новострой-СПб рассказала Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG.
Каковы итоги и основные тенденции 2020 года на рынке апартаментов Петербурга?
Традиционная схема сезонного спроса обрушилась в марте прошлого года, когда продажи практически остановились на два месяца. Но после снятия первых ограничений произошёл бурный всплеск, который ощутили все участники рынка, застройщики и жилой, и сервисной недвижимости. Причин этому было несколько.
Сыграл свою роль фактор отложенного спроса, резкое падение рубля спровоцировало людей вложить сбережения в твёрдую валюту, и льготная ипотека от государства также мотивировала покупателей приобретать недвижимость.
В результате прошлый год уже назвали рекордным по росту цены за квадратный метр, выручке и доле сделок по ипотеке. Мы не стали исключением из правил, наши продажи с середины июля росли с каждым месяцем.
Если говорить о цифрах, то цены на апартаменты с начала 2020 года выросли от 12% до 26% в зависимости от категории номера. Самыми популярными оказались студии и однокомнатные юниты в первой очереди инвест-отеля IN2IT на Витебском проспекте, которая вводится в эксплуатацию уже в этом году.
Объёмы продаж по сравнению с 2019 годом увеличились: в IN2IT они выросли до 40%. Учитывая пандемию и тот факт, что в апреле-мае сделки практически заморозились, это неплохой результат. По нашим подсчетам за прошлый год на рынок вышли всего два проекта, введено в эксплуатацию – 10.
Правда ли, что на рынке формируется дефицит предложения?
2020 год характеризуется существенным снижением предложения на рынке апартаментов – по сравнению с 2019-м оно сократилось более, чем на 30%. В продаже находятся 19 проектов сервисных апартаментов. Это порядка 6 тыс. номеров.
Дефицит формируется из-за слабой активности девелоперов по выводу новых проектов на фоне растущего спроса и вымывания ликвидных юнитов.
Сколько проектов должны выйти на рынок в этом году?
В этом году на рынок должны выйти восемь проектов: это и абсолютно новые объекты, и следующие очереди строящихся апарт-комплексов.
Не ждет ли нас перенасыщение рынка?
Если говорить о качественных проектах, которые пройдут отельную сертификацию – нет: во-первых, их не так много, как запущенных, так и в реализации, во-вторых, параллельно с развитием формата меняется спрос – люди все чаще предпочитают апарт-отели классическим гостиницам, так как это дешевле и зачастую удобнее (новые локации, кухни в номерах, не уступающий уровень сервиса).
Также апарт-отели все увереннее чувствуют себя в конкуренции с рынком долгосрочной аренды, так как предлагают размещение в формате понятного, отлаженного сервиса определенного высокого уровня.
Апартаменты в Северной столице – это такой «рок-н-рольный» формат, который периодически кто-то пытается дискредитировать. Почему так происходит? Чем и кому не угодили апартаменты?
Думаю, как любой новый формат апартаменты переживают болезни роста. Чиновники не придумали, как регулировать сегмент, пока сошлись только на том, что регулирование необходимо. Часто и потребитель не понимает, чем апартаменты отличаются от традиционных квартир. Считаю, что это задача игроков рынка – объяснять принципы работы, особенности апартаментов, для кого они, в чем выгода городу, собственникам номеров.
Уверена, что формат приживется и займет свою нишу на рынке – последние несколько лет апартаменты демонстрируют стабильно растущий спрос, также мы видим примеры развитых западных рынков, где апарт-отели уже успешно существуют не одно десятилетие.
Как все это влияет на спрос?
Несмотря на все информационные потрясения, спрос на апартаменты в целом остается устойчивым. Да, после публикации каких-то шокирующих заявлений профильных чиновников клиенты задавали вопросы, но влияния на темпы продаж это не оказало.
У покупателей есть твердая уверенность в том, что строительство апартаментов никто не запретит и доход они приносить не перестанут.
Насколько реально претворение в жизнь инициативы Минстроя РФ, касающейся запрета строительства апартаментов и перевода уже построенных объектов в категорию жилой недвижимости?
Реализация инициативы в том виде, в котором она озвучена, вызывает много вопросов. Поскольку апартаменты в нашей стране не имеют единого правового статуса, неясно, каким образом ведомство планирует категоризировать объекты для реформы.
Так, в Петербурге многие проекты строятся как гостиницы, некоторые – как многофункциональные комплексы. На мой взгляд, важно провести четкий водораздел между проектами гостиниц и апартаментами для жизни и применить к ним разные требования. Справедливо обременять социальной нагрузкой проекты, предназначенные для длительного проживания. Для девелоперов гостиниц строительство детских садов и школ – нерелевантное обременение.
Необходимо определение статуса апартаментов, чтобы рынок и конечные потребители понимали, где сервисные апарт-отели, а где апартаменты для жизни. Когда эта грань будет проведена, как это сделано на западе, тогда станет ясно, какие проекты по каким нормативам в будущем строить или не строить.
Ожидаются ли какие-то меры борьбы с псевдожильем в Петербурге в этом году?
Все инициативы на данный момент звучат на федеральном уровне, без разграничения по регионам. В Санкт-Петербурге сложился рынок сервисных апартаментов, доля которых составляет около 80%, поэтому для нашего города актуальнее стоит вопрос о придании сервисным апартаментам юридического статуса.
Мы можем только надеяться, что нас услышат на федеральном уровне и не будут «грести» гостиничный бизнес под одну гребёнку с апартаментами для жизни.
Что будет с ценами на апартаменты на фоне новостей о возможном запрете их строительства? Будет ли подорожание?
Цены на апартаменты могут вырасти на 10-15%: это разница в цене между апартаментами и классическим жильем сопоставимых параметров. Но повышение будет неоднородным, потому как сейчас непонятно, какие именно объекты и по каким критериям будут приравниваться к жилью.
Какова сегодня загрузка петербургских апарт-отелей?
Даже в период пика пандемии весной прошлого года загрузка апарт-отелей достигала 40-50% против 7% у традиционных гостиниц. Это произошло благодаря большей гибкости апартаментов и возможности переключиться на долгосрочный формат аренды. Сегодня средняя загрузка апарт-отелей Петербурга составляет порядка 60%.
Стратегии управляющих компаний на этот год – основные тенденции и изменения?
Приоритеты УК – обеспечение доходности собственника и качественное обслуживание. Мы трезво оцениваем перспективы и не рассчитываем на скорое открытие границ и отложенный международный спрос.
Будем ориентироваться на долгосрочную и среднесрочную аренду, внутренний туризм и краткосрочное размещение гостей в выходные дни. В этой гибкости и есть преимущество рынка сервисных апартаментов.
В прошлом году апартаменты показали себя в качестве эффективного инвестиционного инструмента – что будет в 2021-м? Смогут ли их операторы обеспечивать сравнимую доходность?
Рынок находится в стадии развития, тем не менее, покупатели становятся более избирательными. В городе уже функционирует несколько апарт-отелей, и аудитория внимательно следит за их результатами. От того, как наша отрасль справится с вызовами, с которыми сталкивается сегодня, будет зависеть дальнейшее развитие рынка.
Главную роль будет играть сервис, предоставляемый отельными операторами, и те компании, которые не смогут предоставить высокое качество проживания, покинут этот рынок.
Показателей 2019 года гостиничный бизнес в этом году не достигнет. Максимальную доходность собственникам мы не обеспечим, однако 7-8% годовых наши инвесторы получат даже в условиях пандемии. Это выше сегодняшних процентных ставок по банковским депозитам.
Для собственников первой очереди инвест-отеля IN2IT, запуск которой запланирован на третий квартал 2021 года, мы разработали программу гарантированного дохода с фиксированной минимальной ставкой в 20 тыс. рублей в месяц. Меньше этой суммы собственник не получит, но может получить больше.
Самым показательным для рынка сервисных апартаментов станет не 2021-й, а 2022 год, когда на него выйдут многие проекты, которые сейчас находятся в активной стадии строительства.
Читайте также
«Сервисные апартаменты гарантируют инвестору достойную доходность даже при минимальном участии в процессе»
Россияне из 128 городов интересовались покупкой апартаментов в Петербурге
Автор: Елена Афанасьева
Дата публикации 02 февраля 2021
