Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека

«Жилье внутри КАД будет или дорогим, или очень дорогим»

О том, чем запомнится игрокам рынка недвижимости 2021 год и чего ожидать от наступающего 2022-го, Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена».

Цены

В уходящем году цены на строящееся жилье в Северной столице продолжили ставить новые рекорды. По нашим оценкам, средняя цена 1 кв. метра новостроек комфорт-класса в ноябре выросла на 2%, а годовая динамика (к ноябрю прошлого года) составила не менее 20%. В высокобюджетном сегменте за год цены увеличились не менее чем на треть, ноябрь также показал более спокойные темпы — +2%. Декабрь может внести в эти цифры свои коррективы, так как уже подорожала ипотека, а массовых скидок и акций в этом году не ожидается из-за серьезного роста себестоимости строительства.

Предложение

Хотя стартов продаж в течение года было довольно много, укрепляется тренд на сокращение числа жилых комплексов в продаже. Многие старты происходят в рамках развития крупных проектов, тогда как новые участки осваиваются не так быстро, особенно внутри КАД. Дефицит земель дает о себе знать. В будущем году многие вновь будут делать ставку в основном на редевелопмент, хоть реализация проектов в бывших промзонах часто связана с дополнительными обременениями и обязательствами. Мы также рассматриваем подобные площадки, они нам интересны.

Спрос

Пик покупательской активности в 2021 году пришелся на апрель и июнь: проявилась и сезонность, и ожидания ограничений по программе ипотеки с господдержкой. Однако осенью спрос вновь начал расти, хотя и существенно недотягивает до значений 2019 года. По данным Росреестра, за 10 месяцев текущего года прошли регистрацию около 61 тыс. ДДУ, тогда как за тот же период 2019 — почти 83 тысячи. По сравнению с 2020 годом есть небольшой рост.

Сейчас покупатели столкнулись и с максимально высокими ценами, и с сокращением ассортимента, и с увеличением ипотечных ставок. Все это неминуемо ведет к сокращению числа сделок, и даже новогодние акции и интересные старты продаж могут не дать должного эффекта по тем же причинам: стартовые цены слишком высоки, покупательная способность снизилась, жилищные кредиты подорожали. 

Если говорить о структуре спроса, то в ней по-прежнему высока доля студий (20-25 кв. метров). Интерес к таким лотам подогревается и активным развитием сегмента сервисных апартаментов: при формировании дефицита студий в жилых комплексах спрос легко перетекает в апартаменты. А вот покупатели жилья стремятся прежде всего к покупке 1- и 2-комнатных квартир. Хотя и выбирают прежде всего компактные варианты: средняя площадь приобретаемых лотов в Петербурге неуклонно сокращается, что объясняется необходимостью уменьшить бюджет покупки.

Наблюдается ли возвращение инвесторов к банковским депозитам? Да, определенная доля физлиц решили вернуться к этим инструментам, однако их ограничивает в этом необходимость уплаты налогов с дохода по любым вкладам свыше 1 млн рублей. Поэтому, думаю, большинство серьёзных инвесторов останутся в недвижимости или предпочтут акции и другие ценные бумаги.

Новые проекты: к чему все идет

Если проанализировать, какими были проекты, стартовавшие в 2021 году, мы увидим несколько четких трендов. О первом я недавно рассказывал подробно — это увеличение доли малоэтажных корпусов в рамках ЖК внутри КАД. Но я уверен, что эта тенденция быстро сойдет на нет, так как растущая себестоимость и цены на землю не позволят наращивать долю малоэтажных и среднеэтажных корпусов в комфорт- и даже бизнес-классе. Этот критерий станет одним из главных в премиум- и элит-классе, в прочих же сегментах возводить малоэтажку (даже в сочетании с высотной застройкой) едва ли позволит экономика.

Еще одна тенденция: расслоение рынка. Есть ощущение, что жилье внутри КАД будет или дорогим, или очень дорогим. Эконом и «крепкий» комфорт-класс вытесняются в отдаленные районы Петербурга и Ленобласть. Тот комфорт-класс, который можно было еще 1,5 года назад приобрести в городе, теперь по ценам ближе к «бизнесу». И вряд ли что-то в ближайшее время переломит этот тренд.

И, наконец, о плотности застройки: весьма вероятно увеличение доли студий и сокращение метражей 1-2-комнатных лотов в проектах стандарт- и комфорт-класса, а также класса «бизнес», так как неудовлетворенный спрос есть, и за этим спросом придется следовать.

Ипотека – сейчас и больше никогда?

Приходится констатировать, что короткая эра дешевой ипотеки закончилась. 17 декабря ключевая ставка ЦБ вновь была увеличена и теперь составляет 8,5%. Что может утешить застройщика и покупателя квартиры? Только тот факт, что ставки по жилищным займам даже если и станут двузначными, то они вряд ли (во всяком случае, пока) будут выше тех, что предлагались по предыдущей господдержке. В 2016 году льготные ставки колебались на уровне 10,5-11,5% годовых. Поэтому ипотеку целеустремленные граждане брать не перестанут, вот только купить они смогут меньше квадратных метров, чем это было возможно 5 лет назад.

Прогнозы на 2022 год

Расслабляться и думать, что все самое страшное мы уже пережили, вряд ли стоит. Поэтому и в 2022 году выстраивать стратегии придется в том числе и с несколькими вариантами стрессовых сценариев. В то же время, полагаю, спрос едва ли снизится до значений марта-апреля 2020 года, так как инструменты противодействия пандемии уже выработаны и успешно «обкатаны». Развитие дистанционных покупок жилья продолжит усовершенствоваться. Также спрос поддержат льготные ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, и материнский капитал (в 2022 году ожидается его увеличение до более чем полумиллиона рублей).

Читайте также:

Доступность жилья в России снизилась впервые с 2008 года

Льготная ипотека заканчивается. Как сэкономить тем, кто не успел купить квартиру по низкой ставке?

Автор: Роман Мирошников, специально для Новострой-СПб

Дата публикации 27 декабря 2021
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«В любой турбулентной ситуации в наиболее выигрышном положении находится комфорт-класс»
Подводим итоги первого полугодия 2022 года на рынке новостроек Петербурга. Ждет ли нас дефицит первичного жилья, какие проекты сегодня пользуются спросом, что будет с ценами? Об этом и многом другом Новострой-СПб узнал у Елизаветы Конвей, директора департамента...
05 августа 5276
«Снизить ставку по ипотеке девелопер может двумя путями: повышая цену объекта или увеличивая первоначальный взнос»
За 2,5 года года доля льготной ипотеки в выдаче банков выросла в три раза. О том, как формируются программы со сниженной ставкой, на что обратить внимание заемщику и важна ли ипотека сегодня инвесторам, Новострой-СПб рассказала Елизавета Конвей, директор департамента...
26 июля 11243
«Ипотека с субсидированной ставкой: этот ларчик скоро закроется»
Ипотека сегодня – главный и едва ли не единственный драйвер спроса на первичное жилье. Как застройщикам удается субсидировать ставки, что означают для потребителя супернизкие проценты по займам, остались ли еще возможности для инвесторов в существующих реалиях –...
22 июля 12566
Ипотека 7%: спрос на квартиры вырастет, а цены – едва ли
На Петербургском международном экономическом форуме было принято решение о дальнейшем снижении ставки по льготной ипотеке на покупку новостроек – с 9% до 7% годовых. Новострой-СПб узнал у застройщиков Петербурга, как эта мера повлияет на продажи и стоимость...
21 июня 29918
Сенсорные столы, бизиборды, веревочные станции: необычная детская инфраструктура в новостройках Петербурга
Сегодня День защиты детей, и Новострой-СПб решил узнать у застройщиков Петербурга, как они продумывают детскую инфраструктуру в своих жилых комплексах, насколько важны экологичные материалы на детских площадках, что важно сегодня семейному покупателю квартиры...
01 июня 34166
«Снижения цен не будет – слишком сильно выросла себестоимость строительства»
Российская экономика, а вслед за ней и рынок недвижимости переживают непростые времена. О том, что происходило со спросом на новостройки в Петербурге и области, с предложением и ценами на строящееся жилье, Новострой-СПб рассказал Константин Гриценко, коммерческий...
05 мая 46631
«Покупатели понимают, что дешеветь квартиры уже не будут»
Больше двух месяцев рынок недвижимости существует в новой экономической реальности. О том, как ведет себя спрос, удается ли девелоперам выполнять взятые на себя обязательства по срокам ввода и качеству продукта и чего ждать покупателям новостроек в ближайшей...
28 апреля 49286
«Фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для инвестиций»
Высокие ставки проектного финансирования для перспективных проектов, ажиотажный спрос, переход на импортозамещение – все это угрожает рынку новостроек сокращением предложения и дальнейшим ростом цен на жилье. При этом сегмент апарт-отелей, вероятно, будет чувствовать...
22 апреля 38603
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков