Сегодня многие эксперты говорят, что карантин и кризис приведут к еще большему падению доходов населения, поэтому спрос на квартиры снизится, а жилье подешевеет. Однако не все так однозначно. Новострой-СПб публикует мнение Дмитрия Шумихина, директора по развитию компании «Петрополь» – он рассказывает о явных предпосылках не снижения, а роста цен на новостройки в ближайшем будущем.
Сейчас многие специалисты делают прогнозы на ближайшее будущее рынка недвижимости. Пророчат, что рынок скатится в яму, продажи рухнут, а застройщики скинут цены на 30-40 %. Мое мнение более оптимистично. Я прогнозирую, что рынок не только не рухнет, а наоборот совсем скоро мы увидим ползучий рост цен на недвижимость.
Про активность покупателей
На улице кризис. Многие сидят дома, бизнес не работает. Не может у людей быть свободных денег на покупку квартир.
При этом статистика говорит об обратном. Во второй половине марта и начале апреля количество обращений клиентов за подбором квартир не то, что не упало, а даже увеличилось. Что самое интересное, на фоне неопределенности в работе банков, количество клиентов, планирующих покупку квартиры без использования ипотеки, выросло.
Конечно, можно списать это на то, что люди пошли снимать деньги со счетов в связи с планируемым введением налога на процентные доходы по вкладам. Но банки пока не заявляют о катастрофическом оттоке денег с вкладов граждан.
Считаю, что пошли покупать квартиры те, кто держал деньги «под подушкой», не доверяя их ни банкам, ни валюте.
Благодаря таким клиентам с рынка вымываются самые недорогие квартиры в готовых домах. По мере того, как карантинные меры будут ослабевать, активность этих людей будет расти.
Эта тенденция сохранится ближайшие 2-3 месяца. Результат – видимость роста цен без их фактического роста, так как с рынка будут исчезать самые дешевые варианты квартир.
Про застройщиков
Благодаря правкам в нормативную базу деятельности застройщиков рынок к весне 2020 года существенно изменился. Все больше новых объектов имеют проектное финансирование от банков, которое гарантирует, что дом будет построен в обозначенные сроки. У застройщиков теряется необходимость снижения цен.
Расходы на строительство будут закрыты банками, и застройщику выгоднее продавать квартиры на высокой степени готовности. Они смогут тогда компенсировать все расходы на строительство и на проценты банкам.
Получается, что те застройщики, которые уже начали работать по такой схеме, в кризис не несут рисков связанных с падением продаж, а значит, не заинтересованы в снижении цен.
Про дефолтные квартиры
В любой кризис в продаже появляются квартиры ипотечных заёмщиков, которые потеряли финансовую стабильность, а значит, возможность выплачивать кредит за квартиру. Обычно такие квартиры продаются с очевидным дисконтом от рынка. Когда появятся такие квартиры?
Не стоит ожидать, что такие квартиры могут появиться в течение первых недель после начала кризиса. Ведь сложно себе представить, что люди начнут скидывать квартиры после первой недели карантина, опасаясь, что не смогут оплачивать ипотеку.
Такие квартиры могут появиться на рынке через 2-3 месяца, когда люди будут понимать, что кризис не прошел даром и той работы, которая давала доход, больше нет, а семью кормить надо. Но даже в этом случае, большинство предпочитает экономить на всем, но сохранить квартиру, в которую вложено столько сил и денег.
Так что дефолтные квартиры есть и будут. Но их процент останется в пределах 1-2% от квартир на рынке. И продаваться они будут с дисконтом от той цены, которая будет через 2-3 месяца.
Поэтому, принимая решение отложить покупку квартиры сегодня в надежде найти более интересное предложение завтра, можно оказаться в ситуации, когда это предложение будет дороже, чем квартира, купленная без всяких обременений сегодня.
О будущем рынка недвижимости
Кроме того, нужно учитывать факт изменений правил работы застройщиков, увеличение требований к уставному капиталу, сложность получения проектного финансирования от банков даже для крупных застройщиков, не говоря о средних и мелких. Из-за этого сейчас на рынок выводится в разы меньше новых объектов, чем год назад.
Это говорит о том, что при уменьшении предложения, поводов для снижения цен не возникает.
Уже осенью на рынке начнет вырисовываться дефицит квартир высокой степени готовности. Как следствие, спрос начнет смещаться в сторону вторичного рынка. Где, как и в примере с рынком новостроек, сначала выкупают самые недорогие квартиры, а потом начинается рост цен. Это тенденция станет заметна осенью 2020 года, даже при падении спроса.
Весной следующего года будет дефицит квартир в домах высокой степени готовности, так как сейчас в продажу выходит существенно меньше новых объектов. И опять не возникает поводов для коррекции цен. А для роста – все предпосылки.
Можно много говорить о том, что на рынке кризис и нужно ждать падения цен. В 2016 году, когда многие эксперты так же прогнозировали падение цен, рынок по факту рос в количественных и ценовых показателях. Такая же картина прослеживалась и после кризиса 2008 года.
Читайте также
Крупнейшие застройщики могут потерять до 200 млрд рублей из-за карантина
Атака коронавируса, девальвация рубля, паника: как все происходящее отразится на рынке новостроек
Автор: Дмитрий Шумихин
Дата публикации 14 апреля 2020
