Как минимум до 2028 года на рынке жилья будет сохраняется серьезный ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем.
На рынке жилья формируется напряжённая ситуация: разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё продолжит увеличиваться как минимум до 2028 года. Такой прогноз даёт Константин Анохин, эксперт по недвижимости и управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости». По его словам, рынок движется в сторону устойчивого ценового расслоения, которое уже меняет поведение покупателей и продавцов.
Эксперт отмечает, что вторичный рынок первым реагирует на ухудшение экономических условий. Повышение ставок, снижение доходов и ужесточение требований банков приводят к сокращению числа сделок.
«Когда ипотека становится недоступной, покупатель просто исчезает. В этой ситуации собственники вынуждены корректировать стоимость, особенно в домах старого фонда. На вторичке цена определяется исключительно текущим спросом и готовностью людей платить»
Константин Анохин, управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости»
Первичный рынок живёт по другой модели. Девелоперы удерживают стоимость благодаря семейной ипотеке, субсидированным ставкам и рассрочкам. Разница в переплате по кредитам под 6% и 18% становится ключевым фактором. «Покупателю важна не цифра в объявлении, а итоговая сумма, которую он отдаст банку. На горизонте 10–20 лет переплата по льготной ипотеке отличается в разы, и именно это поддерживает спрос на новостройки», — поясняет эксперт. Именно наличие таких инструментов и мешает выравниванию рынка.
Дополнительное давление создаёт рост себестоимости. Строительным компаниям приходится учитывать повышение стоимости материалов, логистики, оборудования и зарплат. Усиливается дефицит рабочих и узких специалистов, растут налоговые требования и транзакционные расходы. «Новостройка дорожает из-за растущих затрат. Вторичка — это уже готовый объект, цена которого определяется текущими возможностями покупателя. Эти процессы идут параллельно, но развиваются в разных направлениях», — добавляет Константин Анохин.
Эксперт подчёркивает, что представления о «центральной элитке» тоже требуют пересмотра. Реальной элитной недвижимостью остаются реконструированные исторические дома и новые проекты в точках уплотнения. Обычные квартиры без лифта и с устаревшими перекрытиями не относятся к премиальному сегменту, даже если находятся в популярных районах.
Локация по-прежнему важна, но она не компенсирует техническое состояние дома.
Покупатели всё чаще выбирают современный фонд. Дома последних пяти–семи лет отличаются продуманными инженерными системами, энергоэффективностью, благоустройством и качеством обслуживания. Старый жилой фонд теряет привлекательность по всем параметрам. Даже доступность метро, которая раньше была главным преимуществом, перестала быть решающим фактором.
Прогноз эксперта остаётся жёстким. Он считает, что разрыв между первичным и вторичным рынками сохранится как минимум до 2028 года.
«Рынок начнёт выравниваться только в одном случае — если у девелоперов перестанут работать механизмы, которые удерживают цены. Пока инструментов много, первичка будет расти, а вторичка искать равновесие», — заявляет Константин Анохин.
Для покупателей он формулирует два подхода. Тем, кто использует ипотеку, стоит рассматривать новые перспективные локации с развивающейся инфраструктурой. Покупателям с полной суммой в наличных имеет смысл смотреть на вторичку — через торг, срочные продажи и аукционные объекты. По словам эксперта, главный риск на вторичном рынке сегодня связан с мошенническими схемами при сделках с пожилыми продавцами, остальные проблемы решаются надёжной юридической проверкой.
Константин Анохин подчёркивает, что рынок стал долгосрочным. Чтобы избежать ошибок и ценовых потерь, решения нужно принимать с горизонтом не менее пяти лет — именно такой подход позволит пройти период расслоения с минимальными рисками.
Читайте также:
Суровая реальность: только в двух районах Петербурга новостройки продаются с ценой квадрата ниже 200 тыс. руб.
«Это не ошибка нотариусов, а пробел в законодательстве»
Автор: Константин Анохин
Дата публикации 08 января
Оставить отзыв