Переверните экран

«Вместо решения одной проблемы рискуем получить другую – замороженные стройки»

Безопасность дольщиков – главная цель реформы долевого строительства. Однако, по мнению некоторых экспертов, система эскроу-счетов вовсе не гарантирует сохранности средств покупателей – риски остаются. О том, какие опасности будут подстерегать дольщиков и застройщиков после 1 июля, специально для Новострой-СПб рассказал Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.

Какие тренды на рынке новостроек Санкт-Петербурга вы бы выделили сегодня?

Рынок готовится к масштабным изменениям, к переходу на работу по эскроу-счетам. Если помните, год назад в это же время многие активно получали новые разрешения на строительство, а сегодня, наоборот, некое затишье. Все понимают, что изменение механизмов работы отрасли будет масштабным, и как рынок отреагирует, предсказать непросто. Многие предпочитают выждать, пройти этап адаптации рынка к новым условиям, а уже потом стартовать с новыми проектами.

При этом объем предложения на рынке большой. Первые месяцы 2019 года показали, что и покупательская способность пока сохраняется на прошлогоднем уровне. Как будет дальше – посмотрим. Многие опасаются, что рано или поздно спрос может начать «проседать». Тем более в условиях, когда рост себестоимости заставляет участников отрасли поднимать цены в среднем на 3-4 процента каждый квартал. Другой сценарий заключается в том, что не все проекты, готовые к запуску, в связи со сложностями с банковским финансированием, смогут быть запущены.

Еще одна тенденция – уход покупателя из «закадья» в город. В Ленобласти в последнее время произошел ряд банкротств застройщиков, и число новых объектов там сокращается. Ну и, конечно, нельзя не отметить активное развитие сегмента апартаментов в Петербурге – тренд последних 2-3 лет.

Готова ли ваша компания к переходу на продажу по эскроу-счетам?

Для нас этот переход не представляет глобальных проблем: мы всегда работали с проектным финансированием, нас охотно кредитуют крупнейшие банки –  Сбербанк, ВТБ, «Санкт-Петербург». То есть вопрос дальнейшего финансирования проектов для нас не стоит – в отличие от ряда других игроков на рынке.

То, чем мы занимаемся сейчас, – проработка деталей, работа в меньшем масштабе, но тоже необходимая. Ведь меняются многие процессы, формы договоров, алгоритмы взаимодействия в цепочке клиент-застройщик-банк. Многое нужно конкретизировать в тесном взаимодействии с банками: какой список документов будет нужен в таком-то случае? Кто и как должен открывать эскроу-счет? Что происходит в разных частных случаях: переуступка, расторжение, ипотека в другом банке и так далее. Работа с нюансами достаточно трудоемкая, но к 1 июля мы будем готовы.

Как вы считаете: рынок нуждается в проектном финансировании и эскроу-счетах или это избыточная мера?

Цель нововведений понятна: законодатели пытаются минимизировать количество ненадежных компаний в отрасли, «пирамид». Но предлагаемый сценарий нельзя назвать оптимальным. Что произошло, когда застройщики, в преддверии введения эскроу, стали пытаться создать задел на переходный период и активно получать новые разрешения на строительство? Законодатели «в ответ» решили переводить на эскроу все проекты, включая те, которые запускаются до 1 июля 2019-го. Но такой перевод – не формальность, не просто бухгалтерская операция. Банкам придется согласовывать новые лимиты финансирования, выдавать новые огромные кредиты участникам строительной отрасли. Это огромная нагрузка на банковскую систему!

В результате пришлось идти «на попятный» и принимать критерии достроенности, которые позволят переводить на эскроу не все текущие проекты, а только часть из них. Но это не решает всех проблем. Например, есть риск, что остановятся те проекты, которые сегодня спокойно строятся без кредитов, а получить эти кредиты так и не смогут. Ведь среди них наверняка есть и те, которые пока не готовы на 30%. То есть вместо решения одной проблемы рискуем получить другую – замороженные стройки.

Или, например, посмотрим на компанию, которая работает с проектным финансированием. Зачем вообще переводить ее на эскроу-счета? У нас в стране много обанкроченных строек с проектным финансированием? Нет, банки ведь не бросают объекты, в которые они уже вошли кредитами. В общем, есть ощущение, что вся эта история создает больше проблем, чем решает.

Что, на ваш взгляд, произойдет с ценами на квартиры в новостройках в связи с реформой долевого строительства?

Введение эскроу-счетов автоматически увеличивает себестоимость строительства на 4-5%, ведь проектное финансирование не достается застройщикам бесплатно. Если раньше застройщик в значимой части финансировал стройку с продаж и брал минимум кредита в банке – теперь ему придётся платить проценты за полное финансирование. С точки зрения маржи эти 4-5 процентов – очень значительная цифра, она снижает маржу фактически вдвое. Девелоперам придется закладывать это в цену квадратного метра. Рост цены на 10-15% вполне реален.

Является ли заключение ДДУ с использованием эскроу-счета гарантией безопасности для покупателя?

Долевое строительство в любом случае было и будет связано с рисками. С введением эскроу-счетов основные риски принимают на себя банки, но ведь и у банка могут отозвать лицензию. В таком случае дольщик сможет вернуть себе не более 10 млн рублей, при том что его квартира могла стоить и больше. Справедливости ради, в списке уполномоченных банков – все-таки самые крупные и наиболее надежные.

Ваш проект UltraCity: какова степень готовности объекта? Будет ли что-то достраиваться по старым правилам, сколько жилья планируется реализовать по новым?

Второй этап первой очереди можем достраивать по старым правилам. Два жилых корпуса первого этапа уже заселены. Передан городу и работает детский сад. Еще два жилых корпуса возведены под крышу в монолите, сдаем их в конце 2020 г. – это второй этап первой очереди. Вторая очередь к июлю также будет иметь необходимую строительную готовность, а продано уже значимо больше 10%. Сейчас строим там два жилых корпуса первого этапа и еще один детский сад, ведем монолитные работы. Каждый из названных этапов строительства – это 30-35 тысяч кв. метров жилья. Если говорить о наших проектах в целом, сейчас на этапе строительства у нас 10 проектов. Вероятно, на трёх из них реализуем новую схему с эскроу.

Ваши покупатели знают, что такое эскроу-счета?

Даже если не знают, мы всегда поможем и объясним. Другое дело, что многие нюансы пока еще не до конца понятны, с какими-то вопросами и сами банки пока не до конца определились. Кроме того, у разных банков могут быть разные требования. Например, одни открывают эскроу-счета сразу после подписания договора, другие – только после его регистрации в Росреестре, и так далее. У застройщиков и банков остается еще месяц на отладку и «подгонку» новых механизмов взаимодействия.

Расскажите о технологиях, которые вы используете при передаче квартиры дольщикам.

С облачными технологиями мы работаем уже года три, и не только при передаче квартир. Это лишь частный случай, одно из удобных приложений. Проектирование, управление строительством – важная область применения облачных технологий. Вся актуальная информация по проекту хранится в облаке, единовременно доступна всем участникам процесса, и ни один подрядчик не может сказать, что упустил что-то из виду, потому что работал с не обновленным документом. Что касается именно передачи квартир – облачные технологии упрощают работу с замечаниями, если у клиента они есть. Дефекты фиксируются в акте автоматически, и устраняются они более оперативно.

Каков ваш прогноз на год? Много ли застройщиков покинут рынок после 1 июля, кто точно останется и что, на ваш взгляд, должен сделать застройщик, чтобы чувствовать себя уверенно в новых реалиях?

В группе риска находятся те компании, которые раньше не работали с проектным финансированием. Может, они смогут получить кредиты, а может – нет. У них нет той истории взаимодействия с банками, которая могла бы сегодня ответить на этот вопрос. И наоборот, если банки кредитовали проекты компании 10, 15 лет – вряд ли они потеряют доверие к ней после 1 июля. Много ли застройщиков покинут рынок? Надеюсь, массовых дефолтов не будет. В любом случае, чистка рынка обычно идет ему на пользу.

Читайте также

«Покупателям нужно проявлять бдительность и выбирать новостройки с высокой степенью готовности»

Названы отличия эскроу от ДДУ

Дата публикации 03 июня 2019
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Людей с чемоданом денег на рынке недвижимости нет уже давно»
Завершается первый квартал 2024 года. Каким он стал для застройщиков, ждать ли покупателям новых проектов и снижения цен, что будет с ипотекой? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказала Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. – Как...
26 марта 3917
«Рассрочка воспринимается как "стартовый" инструмент покупки, большинство планирует переход на ипотеку»
Ужесточение условий льготной ипотеки привело к снижению ее популярности на первичном рынке. В феврале 2024 года доля ипотеки в структуре продаж на рынке новостроек Петербурга и области упала почти на 25%. В этой ситуации девелоперы сделают ставку на альтернативные...
18 марта 7832
Итоги февраля: продажи новостроек Петербургского региона упали на 44%
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал спрос на новостройки Северной столицы и Ленобласти по итогам февраля. В феврале 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
11 марта 14573
«Ипотека была, есть и будет драйвером продаж на рынке недвижимости»
О том, как изменилось поведение покупателей квартир в новостройках в начале 2024 года, ждать ли снижения цен, насколько важна льготная ипотека для рынка, Новострой-СПб рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.  – С чем...
29 февраля 19217
«В данный момент застройщики действительно находятся в полной зависимости от политики банков»
Каким стало для застройщиков Петербурга начало 2024 года, изменились ли покупательские предпочтения, сказалось ли на спросе ужесточение условий выдачи льготной ипотеки? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказала Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК...
21 февраля 22871
В январе спрос на новостройки Ленобласти упал более существенно, чем в Петербурге
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал сделки с новостройками Северной столицы и Ленобласти по итогам января. В январе 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
07 февраля 28514
Продажи петербургских новостроек в декабре упали на 9%
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал сделки с новостройками Северной столицы и Ленобласти по итогам декабря. В декабре 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
16 января 40700
«Никаких предпосылок к снижению себестоимости строительства в 2024 году пока нет»
О том, как шли продажи новостроек в 2023 году, какие проекты и планировки предпочитали покупатели и ждать ли снижения цен на жилье в новом году, Новострой-СПб рассказала руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» Ирина Петрова. – Заканчивается...
18 декабря 2023 55028
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков