С 1 июля 2019 года вступает в силу реформа долевого строительства. Таким образом власти хотят решить проблему обманутых дольщиков. О том, что на самом деле ждет девелоперов и покупателей, Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», рассказала специально для Новострой-СПб.
Какие тренды вы бы выделили сейчас на рынке новостроек Петербурга и области?
В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области наметился тренд на сокращение объемов предложения. В связи с переходом на другую схему жизни рынка недвижимости – проектное финансирование – новые проекты сегодня практически не появляются, за исключением следующих очередей в строящихся ЖК. Объяснить это просто: проекты, которые сейчас выйдут на рынок и начнут реализовываться по старой схеме – договорам долевого участия, с вероятностью 99% после 1 июля 2019 года перейдут на проектное финансирование. Получится, что одни дольщики принесли деньги непосредственно в компанию, а другие – в банк. И как можно будет увязать два финансовых потока в один – большой вопрос, решение которого пока не видят ни застройщики, ни банки.
Если говорить о других трендах, то с конца прошлого года на рынке начался рост цен, связанный именно с сокращением предложения. С начала 2019 года стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге и Ленобласти выросла в среднем на 4%.
1 июля рынок долевого строительства перейдет на проектное финансирование. Как вы относитесь к этому нововведению? Рынок первичного жилья уже работает по спецсчетам, расходы по которым контролируют банки. Нужно ли переходить на продажи по эскроу-счетам? Не избыточная ли это мера?
Наверное, сегодня нет ни одного застройщика, который бы с воодушевлением воспринимал перспективу перехода на эксроу-счета. Во-первых, застройщики понимают, что эта схема до конца не отработана и не обкатана, поэтому вполне естественно, что с 1 июля начнут возникать сложности. Во-вторых, все застройщики понимают, что им придется перейти на другой, более высокий, уровень цен. А с учетом того, что доходы населения не растут, застройщикам придется бороться за тех покупателей, которые смогут позволить себе покупку недвижимости уже по новым ценам, а значит, рынок будет сужаться.
В-третьих, проектное финансирование получат не все застройщики. В большей степени под удар попадут небольшие компании и те, кто работает в регионах. Соответственно, региональные строительные рынки, если на них нет застройщиков из Москвы и Санкт-Петербурга, окажутся под угрозой приостановки развития.
Переход на проектное финансирование затевался для того, чтобы исчезло само понятие «обманутый дольщик». Как вы считаете – так и будет?
Само понятие «обманутый дольщик» возникло даже не по тому, что существуют строительные компании, которые используют недобросовестные методы работы. В большинстве проектов, которые сейчас считаются проблемными, возникновение ситуации с «обманутыми дольщиками» связано с тем, что застройщик просто неграмотно рассчитал экономику проекта и свои силы. Как результат, он не смог справиться с возросшей себестоимостью строительства и найти покупателей, которые смогли бы приобрести жилье по более высоким ценам.
Из-за отсутствия средств на продолжение стройки ее пришлось заморозить. Поэтому основная причина проблемных объектов и долгостроев – это кассовый разрыв между необходимыми расходами и доходами строительной компании. Переход на проектное финансирование вряд ли решит этот вопрос. Сейчас застройщики просчитывают себестоимость и экономику проектов для новых условий, но если оценить и заложить в бюджет строительства все риски, в том числе и те, которые предлагают со своей стороны банки, то это сделает цену жилья практически неподъемной для покупателя.
У банков сегодня нет ни опыта, ни знаний для того, чтобы правильно оценить затраты. Поэтому и при проектном финансировании не исключены ситуации, при которых прибыльность проектов может быть отрицательной.
Несмотря на то, что в законодательстве предусмотрено, что дольщик сможет вернуть деньги в случае заморозки стройки, он вернет только ту сумму, которую заплатил. А вот проценты, которые прибавились к вложенным деньгам за время строительства, поправку на инфляцию, рост цен на рынке и то обстоятельство, что дольщик все-таки хотел получить квартиру, а не деньги совсем не учитывается. Таким образом, говорить о том, что понятие проблемного и недостроенного объекта уйдет с рынка, наверное, преждевременно.
Готова ли компания «Полис Групп» к переходу на проектное финансирование? Выстроен ли у вас диалог с банками?
Да, компания «Полис Групп» готова к переходу на проектное финансирование. В настоящее время ведутся переговоры с банками, выстраивается схема взаимодействия, улаживаются вопросы двусторонних коммуникаций, контроля, который будет осуществлять банк и компания. ГК «Полис Групп» имеет в резерве несколько проектов, которые можно считать перспективными и готовыми к выходу на рынок в 2019 году по новой схеме.
Главный вопрос, который интересует наших читателей, что будет с ценами на новостройки в этом году? Они вырастут из-за банковских расходов или из-за того, что доходы населения не растут? Если вырастут, то на сколько?
Конечно, цены вырастут. С 2015 года застройщики находились в ситуации, когда они постоянно сталкивались с увеличением себестоимости строительства. На это влияли такие факторы как рост стоимости строительных материалов и кредитов, колебания курсов валют и пр. Чтобы сдержать рост цен на жилье последние 3-4 года застройщики проводили оптимизацию своего бизнеса: избавлялись от непрофильных активов, пересматривали свои затраты на стройматериалы с точки зрения перехода на российские аналоги или заключение оптовых контрактов с поставщиками. Сегодня процесс оптимизации деятельности практически исчерпан и доходность строительного бизнеса по ряду проектов равна нулю.
Переход на проектное финансирование – это еще один виток увеличения затрат на строительство. Просто компенсировать его собственной маржинальностью застройщики уже не могут. Естественно, цены на проекты должны вырасти. С учетом того, что доходы населения не растут, по законам экономики рынок будет искать оптимальный объем строительства при существующей цене, а это значит, что с рынка уйдут мелкие игроки. Это приведет к монополизации. Сейчас эксперты прогнозируют, что на рынке останутся до 10 крупных строительных компаний, а цена квадратного метра вырастет до 20%.
Планируете ли вы выводить на рынок новые проекты в этом году или сконцентрируетесь на достройке текущих?
Да, мы планируем выводить новые проекты на рынок в этом году. Компания также продолжает строительство начатых объектов. В настоящее время их шесть. В городской черте – это ЖК «Полис на Неве», ЖК «Полис на Комендантском», ЖК «Полис на Московской», апарт-комплекс «М-97». И в Ленинградской области ЖК «ПаркЛэнд» и ЖК «Краски лета». Общий объем текущего строительства ГК «Полис Групп» составляет более 511 000 кв. м.
Ваша компания работает и в Петербурге и в Ленобласти – чем помимо цен отличаются эти рынки сегодня? Есть ли между ними конкуренция? Какая локация перспективнее?
Если говорить про конкуренцию, то более перспективными сегодня являются территории города. Последние годы Ленинградская область активно застраивалась, шло развитие нескольких локаций: Мурино, Кудрово, Бугры. Но сегодня потенциал этих территорий практически исчерпан и новые проекты здесь появляются все реже. А вот на территориях, приграничных к Ленинградской области, но находящихся в Санкт-Петербурге, конкуренция сейчас входит в активную фазу. Здесь еще много свободных участков под застройку, которые девелоперы активно осваивают.
Если говорить о портрете покупателя, то если в Ленинградской области жилье приобретают в основном люди из регионов (так как цена здесь более доступная), то те, кто живет в Санкт-Петербурге, все-таки присматривают квартиру в городской черте. Здесь большую роль играет психологический барьер: город – это знакомая локация и переезжать в другой регион тем, кто привык к городской инфраструктуре, очень сложно.
Каким вам видится 2019 год на рынке недвижимости? Можно ли его назвать годом «прощания с долёвкой»?
Этот год мне видится переходным. Большая часть проектов будет достраиваться по старой схеме, поэтому какого-то резкого изменения конъюнктуры рынка мы не увидим. Но в какой-то степени его можно назвать и революционным: рынок начнет жить по новым правилам, которых раньше не существовало.
Вряд ли это будет «прощание с долевкой», так как отмена этого понятия произойдет только тогда, когда жилье на рынке в принципе не будет реализовываться на этапе строительства, а будет вестись продажа уже готовых квартир. Пока же такой схемы не предусматривается даже банками, которые, наоборот, приветствуют продажу квартир на этапе строительства, чтобы эскроу-счета наполнялись. Поэтому суть приобретения квартиры останется прежней.
Читайте также
Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года
Дата публикации 18 апреля 2019
