Падение цен на нефть и распространение коронавируса нанесли серьезный удар по российской экономике. Что будет с рынком новостроек Петербурга и Ленинградской области в обозримом будущем, как вести себя покупателям в сложившейся ситуации, вырастут ли цены на жилье – об этом специально для Новострой-СПб рассказала Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Начнем с главного — 9 марта вслед за подешевевшей нефтью обвалился рубль. Среди прогнозов: пересмотр ЦБ ключевой ставки в сторону повышения, а значит — и ипотека подорожает, рост цен на квартиры в новостройках, вызванный ажиотажем покупателей, которые захотят перевести рубли в кв. метры, а также падение цен из-за «схлопнувшегося» спроса, девальвации и еще больше снизившихся доходов людей. И коронавирус, который также бьет по экономике. Что вы об этом думаете в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
Пока мы не замечаем никаких изменений ни в связи с падением рынков акций, облигаций, ни в связи с волатильностью курса рубля или коронавирусом. Однако мы понимаем, что введение ограничений из-за пандемии не пройдет незамеченным для рынка в целом и для рынка строительства и недвижимости, в частности.
Во всех европейских странах, в США потребительский спрос снижается. Внимание людей физически переключилось с принятия долгосрочных решений и инвестирования на решение текущих проблем. Закрыты школы, детские сады, люди ограничены в передвижениях. Транспортная, туристическая отрасли, вся инфраструктура отдыха и развлечений очень сильно страдают из-за ограничений. У людей падают доходы.
Мы думаем, в ближайшее время краткосрочный спад возможен и у нас. Но пока мы работаем в обычном режиме. Вводим гигиенические меры для недопущения распространения инфекции. Наблюдаем за тем, что происходит в других странах.
Застройщикам сейчас уже нужно пересматривать бизнес-модель на этот год или это преждевременно? Все нормализуется?
С одной стороны, макроэкономические потрясения не могут не сказаться на отрасли. С другой, застройщики уже перестроили свои бизнес-модели в связи с переходом на эскроу-счета.
Насколько вырастут затраты?
На проценты от себестоимости. Теперь большая часть используемого оборудования, строительных материалов производятся в России. Мы закупаем за границей только часть инженерного, более дорогостоящего, оборудования. На его стоимость действительно повлияет падение курса рубля. Соответственно, себестоимость строительства вырастет.
Что касается ключевой ставки, есть ли понимание, будет ли она подниматься? И что будет со спросом?
Даже председатель Центрального Банка еще не определилась с позицией по вопросу ключевой ставки, а это профессионал высокого уровня. Я думаю, рано делать выводы. Не стоит сеять панику, надо работать в спокойном режиме.
Главный вопрос, который интересует наших читателей, что будет с ценами на новостройки в этом году? Особенно в свете последних макроэкономических событий.
В целом мы прогнозируем рост цен. И вовсе не из-за падения рубля, а из-за сокращения предложения. Правительство города озвучило позицию, что не намерено развивать серый пояс. То есть жилищное строительство в Санкт-Петербурге не является приоритетным направлением городской политики.
C одной стороны, это абсолютно верно — нужно не только строить дома, но и развивать транспортную, образовательную инфраструктуру. Санкт-Петербург не обеспечен достаточным количеством зелени, рекреационными зонами. Набережные не используются так, как могли бы в морском городе, в городе на Неве. Есть много и возможностей, и ожиданий от городского планирования.
В то же время такая городская политика означает, что предложение строящегося жилья сократится. При этом спрос на новую недвижимость колоссален. Мы анализировали его источники.
Во-первых, в стране существует очень большая внутренняя миграция. Люди едут в Санкт-Петербург работать и учиться. Вторая причина — тенденция к урбанизации. Люди стремятся переехать в город даже из ближайших поселений. В-третьих, индивидуализация — петербуржцы хотят жить отдельно от родителей, бабушки, от брата, сестры. Каждый хочет собственный уголок.
Наконец, огромный старый жилой фонд. Мне кажется, около 70% жилого фонда в Санкт-Петербурге — это историческая и советская застройка. Она почти полностью находится в руках, мягко говоря, непрофессиональных управляющих компаний.
Все эти дома приходят в негодность. Они не соответствуют современным техническим, технологическим стандартам, требованиям по планировке, по зонированию территории. Они очень дорогие в обслуживании. Конечно, люди хотят из них переехать.
В предыдущий раз, в 2012-2013 годах, когда Смольный затормозил утверждение документации для строительства, девелоперы массово пошли в Ленобласть. Случится ли такой исход на этот раз?
Не думаю. Восемь лет назад регион встретил застройщиков с распростертыми объятиями, поскольку плохо понимал, что такое масштабное жилищное строительство, какие последствия и риски с ним связаны. Теперь Ленинградская область приобрела достаточный опыт и установила жесткие правила по высотности застройки, обеспечению инфраструктурой.
Вдобавок территорий в области, сравнимых по транспортной доступности с Мурино-Девяткино или Кудрово, осталось мало. В регионе есть сложности с инженерной инфраструктурой, а прокладывать ее очень дорого. В итоге освоение многих областных территорий теперь требует от девелоперов колоссальных затрат, которые невозможно окупить стоимостью жилья. Потенциал областных территорий во многом исчерпан.
Давайте еще раз вернемся к ценам. Есть ли какие-то конкретные оценки, насколько примерно они могут вырасти за год?
Такого рывка, как год назад, я не ожидаю. За время перехода на эскроу-счета цены выросли на 30%. Однако рост точно возможен в пределах 10% в течение года. Мы повышаем свой ценник регулярно. Пересчитываем расходы на девелопмент, на строительство социальной инфраструктуры. Объективно, требования к девелоперам растут.
Фактически все мы платим налог на доходы физических лиц. И этот налог должен идти в том числе на обеспечение граждан школами, поликлиниками, дорогами. Несмотря на это расходы на строительство всей инфраструктуры государство возложило на девелоперов.
Получается, что все люди, приобретающие новые квартиры, платят за школы и детсады второй раз, потому что стоимость их строительства мы вынуждены закладывать в цену квадратного метра.
Почему в Ленинградской области в прошлом году произошло такое обрушение спроса — на 12%, по данным Росреестра?
Произошло не обрушение рынка, а сокращение предложения на рынке. В Ленинградской области почти ничего не строится, и многие дома, что не достроены, «зависли» в реестре обманутых дольщиков.
Понятно, что, как только у компании возникают финансовые сложности, люди перестают покупать у нее квартиры. По своим объектам в Ленинградской области мы не замечаем падения спроса.
Изменились ли покупательские предпочтения за последнее время? Готовы ли люди покупать квартиры через эскроу-счета?
Реальный переход на систему эскроу-счетов начнется в этом году. Проектов, которые уже работают по новой схеме или работали в 2019 году, единицы. При этом для клиента ничего не меняется, покупает ли он через эскроу-счета или с оплатой напрямую на счет застройщика.
Не совсем, в случае эскроу-счетов покупатель получает гарантию, что ему вернут деньги, если застройщик не достроит дом.
Вернут, если с банком ничего не случится. Теперь риск перенесен с застройщика на банк. То есть если что-то случится с банком, и покупатель не вернет своих денег, и застройщик не достроит дом.
Что касается покупательских предпочтений, основной тренд, который мы наблюдаем: люди начали более осознанно смотреть на финальный чек, на то, сколько будет стоить квартира. Финансовое положение граждан, к сожалению, ухудшается. У людей денег меньше, а квартиры стоят все дороже.
Мы несколько последних лет работаем над оптимизацией планировок. Грубо говоря, раньше считалось, что площадь хорошей трехкомнатной квартиры — 90 квадратных метров. В сегодняшних условиях квартира такой площади будет стоить, как минимум 9-10 миллионов без ремонта и мебели.
При более эффективной планировке площадь трехкомнатной квартиры составляет 58-60 метров. Тогда средний чек может сразу уменьшиться до 6-7 миллионов, а это очень большая разница.
Конечно, спрос идет в сторону сокращения общего метража. Люди начинают считать, сколько им нужно заплатить за квартиру с учетом процентов по ипотеке, сколько нужно будет платить коммунальных платежей, каким будет налог на недвижимость.
Приходит умение считать свои деньги и понимание, что недвижимость — это бремя, ею надо заниматься, содержать. Если что-то случится с фасадом, с крышей, с двором, жители будут приводить это в порядок за свой счет. Поэтому покупатели выбирают те компании, у которых потенциально ни с фасадом, ни с крышей, ни с двором в ближайшие 20-30 лет ничего не произойдет.
Как быстро сейчас люди принимают решение о покупке?
В среднем от начала выбора квартиры до покупки проходит 2-3 месяца, если не учитывать сделок с инвестиционными целями.
Квартиры с отделкой сегодня уже устойчивый тренд или люди еще с недоверием относятся к такому продукту? Большая ли доля таких сделок в ваших проектах?
Доля покупателей, предпочитающих квартиры с отделкой, растет. К примеру, в последней очереди нашего проекта Skandi Klubb половина квартир продана с полной отделкой. Обычно у нас такая доля составляет около 30%.
Но мы инвестировали колоссальное время и ресурсы во внутреннюю отделку. У нас собственная служба проектирования, дизайнер, свои бригады отделочников. И за качество отделки, материалов нам не стыдно.
В дальнейшем рынок будет развиваться в сторону квартир с полной отделкой и меблировкой. Хорошее предложение по отделке и дизайну существенно экономит людям время и деньги. Плюс дает возможность включить расходы на ремонт и меблировку в сумму ипотеки. 60-70% наших клиентов покупают квартиры в кредит.
Меблировку вы тоже будете предлагать?
В новых проектах, которые выйдут в этом году, мы планируем выделить пилотные квартиры с кухнями. В долгосрочной перспективе — будем предлагать квартиры с полной меблировкой. Мы уже работаем над этим.
Недавно Bonava анонсировала покупку земельного участка в Московском районе Петербурга для строительства нового проекта. В каком сегменте, если не секрет, будет ЖК?
У проекта будет хорошая локация: Московский район, рядом метро Парк Победы, Московский проспект. Это будет проект в сегменте B+, то есть, скорее, бизнес-класса. Хотя мы будем смотреть, можно ли сделать внутри проекта сегментацию: какие-то квартиры В+, какие-то В или В-. Класс будет зависеть от видовых и иных характеристик.
Скорее всего, мы откроем продажи в проекте на Гагарина в 2021 году. Территория находится в производственной зоне, примыкающей к жилым домам. Сейчас она представляет собой хаотичное нагромождение промышленно-коммерческих зданий и построек, явно не украшающих город. На наш взгляд, весь этот «угол» нужно облагородить, в таком месте, рядом с жилыми домами не должно быть производства.
Что бы вы посоветовали покупателям, как действовать сейчас?
В долгосрочной перспективе предложение на рынке Петербурга будет сокращаться. Однако торопиться с приобретением квартиры, нервничать точно не стоит. Квартира — это не продуктовый набор, который можно купить впрок. Квартира — это в том числе и обязательства, и расходы.
Основополагающим фактором при выборе жилья еще долго будет цена. Всегда найдутся покупатели, готовые рискнуть, если кем-то будет предложена обходная схема просто потому, что через эскроу-счета покупать дороже.
Тем не менее основная рекомендация — ни в коем случае не вестись на серые схемы, на обходы существующих правил. Безопаснее приобретать квартиру у застройщиков, которые работают в полном соответствии с законодательством.
Читайте также
Атака коронавируса, девальвация рубля, паника: как все происходящее отразится на рынке новостроек
В Петербурге количество заключенных ДДУ снизилось на 39%
Автор: Елена Левченко
Дата публикации 20 марта 2020
