Завершилось первое полугодие 2023 года: с чем подходят ко второй половине года застройщики Петербурга и чего ожидать покупателям жилья? На вопросы Новострой-СПб ответила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
– Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок недвижимости Петербурга и области в целом и рынок новостроек в частности? Они активны или там наступило затишье?
– Рынок пока находится в состоянии стагнации и остается на ценовом плато, несмотря на небольшое колебание цен в разных сегментах. В ответ на падение спроса вместо снижения цен застройщики сокращают свои портфели в пользу наиболее ликвидных лотов. Вывод новых объектов соответствует объемам реализации. Затоваривание происходит в основном за счет непроданных квадратных метров, выведенных в продажу в прошлые периоды.
– По некоторым данным, спрос на новостройки в Петербурге за последний год упал на 27%, в мае – на 5%. Речь идет больше о бюджетном жилье. Но в целом согласны ли вы с тем, что спрос на строящееся жилье падает?
– Спрос на строящееся жилье, безусловно, падает, и у этой ситуации есть немало причин. Ажиотажный спрос на недвижимость после введения льготной ипотеки привел к закредитованности большей части населения. Затем пандемийный кризис, не дав шансов на восполнение благосостояния граждан, резко перешел в геополитический. В результате сегодня спрос формируют в основном потребители с высокой долговой нагрузкой и низкими реальными доходами, выдача ипотеки которым банкам уже не выгодна из-за введения надбавок к коэффициентам риска.
Кроме того, после отъезда части активных и финансово обеспеченных граждан за рубеж на рынке недвижимости сложилась нетипичная ситуация. Вторичный рынок наполнился дешевым жильем, деньги от срочной продажи которого уходят не на приобретение новостроек, а на обустройство жизни за границей.
Из-за роста цен на недвижимость серьезную конкуренцию первичному рынку создал не только вторичный, но и арендный рынок. Снимать квартиру стало дешевле, чем вносить ежемесячные ипотечные платежи и платить ежегодные страховые взносы.
– Что происходит с предложением на рынке новостроек Петербурга? Если в Московском регионе застройщики активно выводят на рынок новые проекты, то в Петербурге старты продаж в мае можно было пересчитать по пальцам. Это связано с падением интереса покупателей?
– Конечно, девелоперы разумно не хотят нести расходы на строительство объектов, которые потом не будут востребованы у покупателей. Низкий спрос здесь играет ключевую роль. Но в Петербурге ко всему прочему остро стоит проблема с отсутствием перспективных участков под застройку. Принятие Генплана города снова перенесли на осень. Компании тратят много усилий на пересмотр назначения земли и подготовку разрешительной документации. Дорогостоящая реновация или намыв территорий требуют серьезных финансовых вложений, которые не вписываются в экономику проектов. В Ленобласти с документами проще, но там надо глобально восполнять острый дефицит инфраструктуры.
– Как изменились сейчас покупательские предпочтения за последние пару лет? Что, кроме бюджета, важно для клиентов? Какие планировки востребованы (классические или евро)?
– Просторные кухни-гостиные стали важным атрибутом комфорта, но в проектах «Балтийской жемчужины» есть и изолированные кухни для тех, кому ближе классические планировочные решения.
За последние годы, особенно после пандемии и диджитализации экономики, требования покупателей как к квартирам, так и к жилой среде существенно возросли. С переходом на удаленную работу возродилась мода на кабинеты, вырос спрос на многокомнатное жильё. Сегодняшний экономический кризис вносит уже свои коррективы в этот тренд – часть функциональных зон люди стремятся выносить за пределы квартиры, например, в кладовые, чтобы снизить стоимость жилья за счет сокращения лишних метров. Сегодня мы понимаем, что будущее за мультиформатными проектами и добрососедскими отношениями.
Поэтому в новых ЖК бизнес-класса Lotos сlub и Riviera club мы воплотили самые востребованные форматы планировочных решений и тоже уделили особое внимание общественным пространствам. В ЖК Lotos club предусмотрены просторные лобби, подземный паркинг со спуском на лифте, двухуровневый благоустроенный двор с садом трав площадью 7000 кв. м с цветами, кустарниками, плодовыми деревьями и панорамными качелями с видом на Финский залив. В саду оборудованы спортивные, игровые площадки и беседки для отдыха, велопарковки и много других зон, которые объединят наших жителей. С внешней стороны установлена скульптура цветка лотоса с подсветкой и амфитеатр для проведения мероприятий.
– Вы недавно вывели на рынок готовые квартиры в ЖК Lotos club. Чем было продиктовано это решение? Почему не на старте строительства?
– ЖК Lotos сlub и ЖК Rivivera club стали завершающими аккордами в нашем «жемчужном ансамбле». Жилых кварталов в рамках проекта «Балтийская жемчужина» больше не будет. Нам хотелось триумфально завершить этот многолетний период работы на петербургском рынке и представить покупателям уже готовые объекты, как это традиционно происходит с самыми статусными лотами. Такой подход на руку и нашим клиентам: в эпоху турбулентного рынка разумнее и надежнее покупать готовую недвижимость. Кроме того, компания не нуждалась в проектном финансировании – это привело бы к удорожанию проекта. Строительство велось за счет собственных средств.
– В сообщении компании было сказано, что около 30% квартир было сразу забронировано. Какие показатели у проекта сейчас – сколько уже продано квартир, машино-мест и коммерческих помещений? Какие квартиры раскупили первыми – «однушки» или более просторное жилье? Все ли квартиры с видом на залив?
– В первую очередь в ЖК Lotos сlub были куплены четырехкомнатные пентхаусы с местами под установку саун и каминов и с выходом на крышу. Из-за них в офисе продаж был бурный ажиотаж.
Однокомнатные квартиры тоже покупают, но наибольшим спросом у нас традиционно пользуются семейные двух- и трехкомнатные лоты. На текущий момент в статусе продано/забронировано находится 58 машино-мест, 10 коммерческих помещений и 93 квартиры, из них: 46 двухкомнатных, 24 трехкомнатные, 14 четырехкомнатных и всего 9 однокомнатных. В ЖК Lotos сlub 80% квартир с видом на воду.
– Какие службы быта будут на первых этажах? Вы будете продавать эти помещения или сдавать в аренду?
– В Lotos сlub оборудовано 25 коммерческих помещений универсального назначения площадью от 26 до 138 кв. м и высотой потолков 5,64 м. Вход предусмотрен с внешней стороны знания. Напротив скульптуры лотоса планируется открыть панорамный ресторан, кафе, магазины и другие торговые точки. Все лоты продаются. На текущий момент реализовано уже 40% коммерческих помещений.
– Кто покупатель жилья в этом проекте? Можно ли купить квартиру в ипотеку или рассрочку?
– Проект «Балтийская жемчужина» ориентирован в основном на семейную целевую аудиторию. У нас нет студий. И даже однокомнатные квартиры достаточно просторны для жизни и встречи гостей. Дворы закрыты от машин и оборудованы игровыми площадками. В каждом квартале есть паркинг со спуском на лифте с жилого этажа. ЖК Lotos сlub не стал исключением. Если не касаться возрастных характеристик и семейного статуса, то этот квартал выбирают успешные и целеустремленные люди – те, кто хотят повысить качество своей жизни, выбирая панорамную недвижимость у моря. Это такие романтики, у которых мечты не расходятся с делом.
При покупке недвижимости в любом ЖК «Балтийской жемчужины» действуют все льготы и субсидии, предусмотренные российским законодательством: материнский капитал, льготная ипотека, семейная ипотека, военная ипотека, IT-ипотека и т. д. Минимальная ипотечная ставка у наших банков-партнеров сейчас составляет 4,2%. Есть возможность приобретения недвижимости в рассрочку на индивидуальных условиях или по схеме trade in, когда стоимость и все скидки фиксируются на 2 месяца на время продажи компанией-партнером имеющейся у клиента квартиры в счет новой. Выбрать комфортные условия расчетов каждому покупателю помогает наш штатный ипотечный специалист.
– Что включает в себя предчистовая отделка? Почему вы решили продавать квартиры с этой опцией? Популярны ли квартиры с саунами и каминами?
– В «Балтийской жемчужине» не реализуются квартиры с чистовой отделкой, поскольку большинство наших клиентов хотят создавать свой собственный дизайн интерьера. Это частая практика при продаже недвижимости высокого класса клиентам, которые не любят тратить время и силы на демонтаж отделки от застройщика.
В ЖК Lotos сlub покупатели получают квартиры с ровными белыми стенами для реализации будущих творческих идей. Мы установили качественные металлические входные квартирные двери, стеклопакеты на окна, застеклили балконы и лоджии. Наши стекла с эффектом зеркала создают приватность и смягчают солнечный свет. Жилые пространства оборудованы современными радиаторами. Есть улучшенная система очистки воды: фильтр грубой механической очистки, установка сорбционно-механической очистки, фильтр тонкой механической очистки и установка ультрафиолетового обеззараживания. Квартир с местами под установку саун и каминов не так много, но они пользуются популярностью у наших клиентов.
– Каким вам видится развитие рынка недвижимости и рынка новостроек на ближайшее время? Что бы вы посоветовали человеку, который сейчас думает – покупать или нет жилье?
– Качественную недвижимость высокого класса для жизни нужно покупать уже сейчас. Рынок сужается. Санкции ощутимее всего ударили по сегменту высокой ценовой категории, где использовались импортные материалы и оборудование. В Петербурге не хватает участков в престижных развитых районах. Такое предложение будет постепенно вымываться.
Для инвесторов, которые жили за счет перепродажи жилья экономкласса, наступило непростое время. Именно эти объекты создают сейчас затоваривание на рынке – они будут дешеветь. Можно вкладываться в лоты для сдачи в аренду, потому что потребители, которые больше не могут позволить себе капиталоемкие покупки, будут снимать жилье. Но при планировании инвестиций важно рассчитывать доходность, поскольку рынок капиталоемкий, турбулентный и планировать на «долгосрок» стало очень непросто.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне
Расширяется и дорожает: стоимость новостроек на намыве выросла на 200%
Дата публикации 03 июля 2023
