Купить сегодня квартиру в новостройке на первом этаже – непростая задача. В большинстве случаев девелоперы отводят эти метры под коммерческие помещения. С чем связана такая тенденция и выигрывают ли от подобных решений жильцы дома, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Стрит-ретейл
Стрит-ретейл – это коммерческие помещения, расположенные в жилых домах на улицах с интенсивным пешеходным трафиком. Эти площади могут занимать магазины розничной и мелкооптовой торговли, кафе, пекарни, салоны красоты, фитнес-студии, аптеки, почтовые отделения, банки, детские развивающие центры. Главное, чтобы у них был отдельный вход и собственные витрины.
Важно также, чтобы соблюдались все необходимые технические и санитарные требования и условия: например, вентиляция ресторанов не должна сообщаться с вентиляцией жилых помещений, чтобы не причинять дискомфорт жильцам.
Сегодня в большинстве новостроек девелоперы не проектируют квартиры на первых этажах. Во-первых, они традиционно не пользуются популярностью у покупателей. И даже в жилых комплексах с закрытыми охраняемыми дворами такие лоты, как правило, реализуются со скидками или обустраиваются под коммерцию, комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Кроме того, считается, что в многоквартирных домах сегмента «масс-маркет» спокойнее и безопаснее жить на средних этажах.
Во-вторых, если план новостройки предусматривает подземный паркинг, то, по закону, он должен быть обособлен. Между ним и квартирами обязан находиться либо технический этаж, либо нежилые помещения.
В-третьих, появление коммерческой инфраструктуры в жилых домах – это определенно требование современности, говорит Лилия Еременко, руководитель отдела управления коммерческой недвижимостью компании LEGENDA. Сегодня люди хотят получать базовый набор бытовых услуг быстро, удобно и с минимальными временными затратами. А что может быть удобнее, чем торговые точки в буквальном смысле в шаговой доступности от собственной квартиры?
Кстати, понимание этого четко оформилось в середине «нулевых» на уровне городской администрации, которая уже тогда рекомендовала девелоперам отводить первые этажи новостроек под объекты торговли и бытового обслуживания, отмечает Андрей Кириллов, представитель «Мегалит – Охта Групп». Поэтому сегодня в застройке сегмента «комфорт» нежилые помещения на первых этажах предусматриваются почти всегда. Ведь когда в проекте изначально запланированы отдельные площади с высокими потолками и панорамными окнами, свободной планировкой и дополнительным входом, то с высокой долей вероятности они будут быстро реализованы. Кроме того, удастся сохранить единый облик фасада, что немаловажно.
«Качественный стрит-ретейл в жилых комплексах всегда востребован вне зависимости от категории недвижимости. Наличие разнообразной коммерческой инфраструктуры внутри проекта позволяет удовлетворить большинство бытовых запросов жильцов. Для покупателей – это всегда преимущество при выборе квартиры»
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
Что, где, когда
Не существует строгого регламента по созданию коммерческой инфраструктуры в жилых домах. Девелоперы сами решают, как использовать первый этаж в своих проектах: частично или полностью «заполнить» его нежилыми площадями, или же целиком отвести под квартиры.
Дальнейшую судьбу ретейла тоже определяет застройщик. Он может продать коммерческие помещения, а может самостоятельно управлять ими. При продаже застройщик полностью теряет над ними контроль, и далее инвестор может сдавать их в аренду кому угодно. При выборе второго варианта девелопер сам формирует пул арендаторов и определяет концепцию развития коммерческой и социальной инфраструктуры в своем проекте, информируют специалисты компании «Петербургская Недвижимость».
Несмотря на отсутствие закона по регулированию данного вопроса, за последние десятилетия, когда по всей стране наблюдался строительный бум, появился некий свод негласных правил. Если говорить о сегменте масс-маркет, то под коммерцию в нем обычно выделяется порядка 5-7% от общей площади жилого дома. Бывают варианты, когда такие помещения располагаются не только на первых этажах, а занимают два этажа или же могут находиться в отдельно стоящем здании. В этом случае доля коммерции может доходить до 10% от общей площади, рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Как правило, в многоэтажных жилых комплексах все или почти все первые этажи отдаются под коммерцию. Если плотность населения высокая, то и инфраструктуры должно быть больше. В малоэтажных кварталах ситуация обратная: людей меньше, поэтому и коммерческих объектов нужно не так много. В таком случае помещения под кафе и магазины проектируются только в домах, выходящих на улицу. А в корпусах, расположенных в глубине квартала, первые этажи будут заняты квартирами»
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»
Многое зависит еще и от того, где находится новостройка. Если она расположена в локации с большим трафиком потенциальных клиентов, на первой линии, то коммерческие помещения будут занимать в ней бОльшую площадь. Для инвестиций наибольший интерес представляют объекты стрит-ретейла в крупных жилых комплексах вблизи станций метро.
Любопытно, что за время пандемии и локдауна несколько изменился стандартный «набор» арендаторов, отмечает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). Помимо банков, аптек и кафе, лидерами по запросам на аренду стали точки доставок, пункты dark kitchen, круглосуточные магазины с товарами повседневного спроса, детские развивающие центры. Запросов под размещение салонов красоты не стало меньше, однако в этом сегменте появляется все больше самозанятых.
«Размещение коммерческих помещений на первых этажах является правильным решением для крупных проектов квартальной застройки – с закрытой инфраструктурой внутри периметра дворов, где основными потребителями выступают непосредственно жители квартала. В случае небольших по площади локальных объектов и клубных домов с компактной закрытой территорией лучше оставить дом полностью приватным и не размещать коммерческие помещения на первых этажах. Тут лучше сделать стильное лобби, зону ожидания для гостей с удобной мебелью, туалетные комнаты, библиотеки, переговорные и небольшие конференц-залы для деловых встреч»
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
Девелоперы сегодня, как правило, еще на стадии проектирования продумывают, как лучше использовать нежилые площади в своих ЖК, комментирует Егор Федоров, директор по продажам «Группы Аквилон». Для этого проводят анализ состояния инфраструктуры в локации и прогнозируют, какими объектами необходимо дополнить жилую среду, чтобы обеспечить заявленный уровень комфорта и качества жизни.
«Если говорить про нашу компанию, то мы стараемся подбирать владельцев помещений так, чтобы в каждом жилом комплексе было представлено разнообразие магазинов и сервисов. При этом следим, чтобы они не дублировали друг друга. Минус такого подхода для девелопера в том, что срок реализации помещений растягивается. Мы учитываем это при выстраивании бизнес-модели проекта. С другой стороны, в выигрыше остаются и покупатели квартир, и покупатели коммерческих помещений. Дольщики вместе с жильем получают удобный доступ к качественной инфраструктуре, а инвесторы – продуманную низкоконкурентную среду», – говорит эксперт.
Цена за удовольствие
Ставки аренды и цены на продажу площадей разнятся в зависимости от класса ЖК, его местоположения и степени готовности, а также от размера и технической оснащенности предлагаемых коммерческих помещений.
По данным компании «Петербургская Недвижимость», средняя цена продажи квадратного метра на конец 2021 года составляла порядка 260 тыс. руб. По итогам первого полугодия 2022 года она приблизится к 300 тыс. руб. Что касается средней арендной ставки по городу, то она составляет около 1,75 тыс. руб.
Если приводить конкретные цифры, то, например, в «Балтийской жемчужине» сейчас в продаже есть площади по цене 160 тыс. руб. за кв. м (в ЖК «Жемчужная премьера»). А в кварталах ГК «Ленстройтрест» цена коммерческих помещений сегодня варьируется от 121 до 231 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от проекта.
«Стоимость коммерческой недвижимости определяет рынок. На нее влияют арендные ставки в районе и характеристики самого объекта. В частности, то, насколько хорошо помещение просматривается с улицы, насколько интенсивен пешеходный и автомобильный трафик. Желательно, чтобы срок окупаемости объекта при сдаче в аренду был не больше 10 лет»
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»
Будущее стрит-ретейла
Как бы ни складывалась текущая ситуация, перспективы у стрит-ретейла, безусловно, есть, считают эксперты.
Пресс-служба компании «Петербургская Недвижимость»: «Тенденция размещать коммерческие помещения на первых этажах сохранится, так как плюсы здесь однозначно перевешивают все возможные минусы.
Большинство девелоперов будут продавать коммерческие помещения, а не оставлять их в собственном управлении. Дело в том, что для любого девелопера операционный бизнес по сдаче в аренду коммерции является непрофильным, требующим создания нового направления, с существенно меньшей доходностью, чем при продаже квартир и помещений. Но в то же время, только при собственном управлении застройщик может выполнить обещания по наполнению дома инфраструктурой в полном объеме и контролировать профили арендаторов».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: «Под торгово-бытовые нужды застройщикам логичнее выделять первые этажи, нежели возводить для размещения объектов инфраструктуры дополнительные постройки. И период пандемии это подтвердил: в то время, когда многие крупные торговые центры терпели убытки, небольшие торговые помещения в шаговой доступности пользовались высоким спросом. Поэтому данная тенденция в будущем сохранится».
Лилия Еременко, руководитель отдела управления коммерческой недвижимостью LEGENDA: «Девелоперы сегодня в подавляющем большинстве проектов предусматривают для стрит-ретейла линию помещений на первом этаже, но их объемы могут отличаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Например, помещения проектируются вдоль улиц и проездов ввиду высокой пропускной способности, но их редко можно встретить внутри кварталов из-за низкого локального спроса, затрудненного проезда для доставки товаров и т. д. В будущем ситуация вряд ли кардинально изменится: «домашние» магазины и иные объекты социально-торговой инфраструктуры будут пользоваться стабильным спросом среди жильцов новостройки и соседних домов».
Читайте также:
Эксперты рассказали о «правильных арендаторах» коммерческих площадей в новостройках
На рынке апартаментов наблюдается эволюция инвестора
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 16 марта 2022