Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир Группа Эталон IT-ипотека

Первые этажи в новостройках: жилье vs «коммерция»

Купить сегодня квартиру в новостройке на первом этаже – непростая задача. В большинстве случаев девелоперы отводят эти метры под коммерческие помещения. С чем связана такая тенденция и выигрывают ли от подобных решений жильцы дома, узнал у экспертов Новострой-СПб.

Стрит-ретейл

Стрит-ретейл – это коммерческие помещения, расположенные в жилых домах на улицах с интенсивным пешеходным трафиком. Эти площади могут занимать магазины розничной и мелкооптовой торговли, кафе, пекарни, салоны красоты, фитнес-студии, аптеки, почтовые отделения, банки, детские развивающие центры. Главное, чтобы у них был отдельный вход и собственные витрины.

Важно также, чтобы соблюдались все необходимые технические и санитарные требования и условия: например, вентиляция ресторанов не должна сообщаться с вентиляцией жилых помещений, чтобы не причинять дискомфорт жильцам.

Сегодня в большинстве новостроек девелоперы не проектируют квартиры на первых этажах. Во-первых, они традиционно не пользуются популярностью у покупателей. И даже в жилых комплексах с закрытыми охраняемыми дворами такие лоты, как правило, реализуются со скидками или обустраиваются под коммерцию, комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Кроме того, считается, что в многоквартирных домах сегмента «масс-маркет» спокойнее и безопаснее жить на средних этажах.

Во-вторых, если план новостройки предусматривает подземный паркинг, то, по закону, он должен быть обособлен. Между ним и квартирами обязан находиться либо технический этаж, либо нежилые помещения.

В-третьих, появление коммерческой инфраструктуры в жилых домах – это определенно требование современности, говорит Лилия Еременко, руководитель отдела управления коммерческой недвижимостью компании LEGENDA. Сегодня люди хотят получать базовый набор бытовых услуг быстро, удобно и с минимальными временными затратами. А что может быть удобнее, чем торговые точки в буквальном смысле в шаговой доступности от собственной квартиры?

Кстати, понимание этого четко оформилось в середине «нулевых» на уровне городской администрации, которая уже тогда рекомендовала девелоперам отводить первые этажи новостроек под объекты торговли и бытового обслуживания, отмечает Андрей Кириллов, представитель «Мегалит – Охта Групп». Поэтому сегодня в застройке сегмента «комфорт» нежилые помещения на первых этажах предусматриваются почти всегда. Ведь когда в проекте изначально запланированы отдельные площади с высокими потолками и панорамными окнами, свободной планировкой и дополнительным входом, то с высокой долей вероятности они будут быстро реализованы. Кроме того, удастся сохранить единый облик фасада, что немаловажно.

«Качественный стрит-ретейл в жилых комплексах всегда востребован вне зависимости от категории недвижимости. Наличие разнообразной коммерческой инфраструктуры внутри проекта позволяет удовлетворить большинство бытовых запросов жильцов. Для покупателей – это всегда преимущество при выборе квартиры»

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group

Что, где, когда

Не существует строгого регламента по созданию коммерческой инфраструктуры в жилых домах. Девелоперы сами решают, как использовать первый этаж в своих проектах: частично или полностью «заполнить» его нежилыми площадями, или же целиком отвести под квартиры.

Дальнейшую судьбу ретейла тоже определяет застройщик. Он может продать коммерческие помещения, а может самостоятельно управлять ими. При продаже застройщик полностью теряет над ними контроль, и далее инвестор может сдавать их в аренду кому угодно. При выборе второго варианта девелопер сам формирует пул арендаторов и определяет концепцию развития коммерческой и социальной инфраструктуры в своем проекте, информируют специалисты компании «Петербургская Недвижимость».

Несмотря на отсутствие закона по регулированию данного вопроса, за последние десятилетия, когда по всей стране наблюдался строительный бум, появился некий свод негласных правил. Если говорить о сегменте масс-маркет, то под коммерцию в нем обычно выделяется порядка 5-7% от общей площади жилого дома. Бывают варианты, когда такие помещения располагаются не только на первых этажах, а занимают два этажа или же могут находиться в отдельно стоящем здании. В этом случае доля коммерции может доходить до 10% от общей площади, рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«Как правило, в многоэтажных жилых комплексах все или почти все первые этажи отдаются под коммерцию. Если плотность населения высокая, то и инфраструктуры должно быть больше. В малоэтажных кварталах ситуация обратная: людей меньше, поэтому и коммерческих объектов нужно не так много. В таком случае помещения под кафе и магазины проектируются только в домах, выходящих на улицу. А в корпусах, расположенных в глубине квартала, первые этажи будут заняты квартирами»

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»

Многое зависит еще и от того, где находится новостройка. Если она расположена в локации с большим трафиком потенциальных клиентов, на первой линии, то коммерческие помещения будут занимать в ней бОльшую площадь. Для инвестиций наибольший интерес представляют объекты стрит-ретейла в крупных жилых комплексах вблизи станций метро.

Любопытно, что за время пандемии и локдауна несколько изменился стандартный «набор» арендаторов, отмечает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). Помимо банков, аптек и кафе, лидерами по запросам на аренду стали точки доставок, пункты dark kitchen, круглосуточные магазины с товарами повседневного спроса, детские развивающие центры. Запросов под размещение салонов красоты не стало меньше, однако в этом сегменте появляется все больше самозанятых.

«Размещение коммерческих помещений на первых этажах является правильным решением для крупных проектов квартальной застройки – с закрытой инфраструктурой внутри периметра дворов, где основными потребителями выступают непосредственно жители квартала. В случае небольших по площади локальных объектов и клубных домов с компактной закрытой территорией лучше оставить дом полностью приватным и не размещать коммерческие помещения на первых этажах. Тут лучше сделать стильное лобби, зону ожидания для гостей с удобной мебелью, туалетные комнаты, библиотеки, переговорные и небольшие конференц-залы для деловых встреч»

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group

Девелоперы сегодня, как правило, еще на стадии проектирования продумывают, как лучше использовать нежилые площади в своих ЖК, комментирует Егор Федоров, директор по продажам «Группы Аквилон». Для этого проводят анализ состояния инфраструктуры в локации и прогнозируют, какими объектами необходимо дополнить жилую среду, чтобы обеспечить заявленный уровень комфорта и качества жизни.

«Если говорить про нашу компанию, то мы стараемся подбирать владельцев помещений так, чтобы в каждом жилом комплексе было представлено разнообразие магазинов и сервисов. При этом следим, чтобы они не дублировали друг друга. Минус такого подхода для девелопера в том, что срок реализации помещений растягивается. Мы учитываем это при выстраивании бизнес-модели проекта. С другой стороны, в выигрыше остаются и покупатели квартир, и покупатели коммерческих помещений. Дольщики вместе с жильем получают удобный доступ к качественной инфраструктуре, а инвесторы – продуманную низкоконкурентную среду», – говорит эксперт.

Цена за удовольствие

Ставки аренды и цены на продажу площадей разнятся в зависимости от класса ЖК, его местоположения и степени готовности, а также от размера и технической оснащенности предлагаемых коммерческих помещений.

По данным компании «Петербургская Недвижимость», средняя цена продажи квадратного метра на конец 2021 года составляла порядка 260 тыс. руб. По итогам первого полугодия 2022 года она приблизится к 300 тыс. руб. Что касается средней арендной ставки по городу, то она составляет около 1,75 тыс. руб.

Если приводить конкретные цифры, то, например, в «Балтийской жемчужине» сейчас в продаже есть площади по цене 160 тыс. руб. за кв. м (в ЖК «Жемчужная премьера»). А в кварталах ГК «Ленстройтрест» цена коммерческих помещений сегодня варьируется от 121 до 231 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от проекта.

«Стоимость коммерческой недвижимости определяет рынок. На нее влияют арендные ставки в районе и характеристики самого объекта. В частности, то, насколько хорошо помещение просматривается с улицы, насколько интенсивен пешеходный и автомобильный трафик. Желательно, чтобы срок окупаемости объекта при сдаче в аренду был не больше 10 лет»

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»

Будущее стрит-ретейла

Как бы ни складывалась текущая ситуация, перспективы у стрит-ретейла, безусловно, есть, считают эксперты.

Пресс-служба компании «Петербургская Недвижимость»: «Тенденция размещать коммерческие помещения на первых этажах сохранится, так как плюсы здесь однозначно перевешивают все возможные минусы.

Большинство девелоперов будут продавать коммерческие помещения, а не оставлять их в собственном управлении. Дело в том, что для любого девелопера операционный бизнес по сдаче в аренду коммерции является непрофильным, требующим создания нового направления, с существенно меньшей доходностью, чем при продаже квартир и помещений. Но в то же время, только при собственном управлении застройщик может выполнить обещания по наполнению дома инфраструктурой в полном объеме и контролировать профили арендаторов».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: «Под торгово-бытовые нужды застройщикам логичнее выделять первые этажи, нежели возводить для размещения объектов инфраструктуры дополнительные постройки. И период пандемии это подтвердил: в то время, когда многие крупные торговые центры терпели убытки, небольшие торговые помещения в шаговой доступности пользовались высоким спросом. Поэтому данная тенденция в будущем сохранится».

Лилия Еременко, руководитель отдела управления коммерческой недвижимостью LEGENDA: «Девелоперы сегодня в подавляющем большинстве проектов предусматривают для стрит-ретейла линию помещений на первом этаже, но их объемы могут отличаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Например, помещения проектируются вдоль улиц и проездов ввиду высокой пропускной способности, но их редко можно встретить внутри кварталов из-за низкого локального спроса, затрудненного проезда для доставки товаров и т. д. В будущем ситуация вряд ли кардинально изменится: «домашние» магазины и иные объекты социально-торговой инфраструктуры будут пользоваться стабильным спросом среди жильцов новостройки и соседних домов».

Читайте также:

Эксперты рассказали о «правильных арендаторах» коммерческих площадей в новостройках

На рынке апартаментов наблюдается эволюция инвестора

Автор: Евгения Рекшан

Дата публикации 16 марта
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Хуснуллин: практически весь импорт в жилищном строительстве можно заменить
Строительная отрасль России готова к импортозамещению, об этом сообщил зампред правительства РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24». По словам вице-премьера, власти полностью разложили всю стройку по типам, в итоге в дорожном строительстве доля...
16 марта 11540
Васильевский остров лидирует по росту цен на новостройки
Аналитики изучили динамику роста цен на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга за февраль 2022 года. Сразу в нескольких районах Северной столицы 1 кв. метр новостроек подорожал более чем на 5%. В процентах наиболее выраженный рост – в Василеостровском районе (+9,13%), а...
15 марта 25517
Эксперт: рынку необходима ипотека на уровне 7-7,5%
Первичный рынок Северной столицы сейчас нестабилен – часть застройщиков приостановили продажи, другие, наоборот, активно предлагают квартиры и даже выводят новые предложения в реализацию. Как рассказал Георгий Патанин, эксперт по недвижимости и руководитель...
09 марта 10865
«Комплексы, находящиеся на начальных этапах строительства, окажутся в зоне риска» – эксперты
События последних дней на политической арене закономерно повлекли за собой турбулентность на финансовых рынках и в секторе недвижимости. Новострой-СПб опросил экспертов, чтобы узнать, какую стратегию сейчас лучше выбрать: остаться «в деньгах» или поспешить...
25 февраля 98498
В Петербурге растет спрос на дома под реконструкцию
В прошлом году девелоперы Северной столицы купили в 4,5 раза больше зданий под реконструкцию, чем в 2020 году. Общая площадь таких домов составила 79,5 тыс. кв. метров, сообщают аналитики Rusland SP и ГК «СК ПСП». Как рассказал Андрей Бойков, управляющий...
09 февраля 6617
Время рекордов: Петербург отличился невиданным спросом на апартаменты
Сегмент апартаментов всегда привлекал инвесторов более низким порогом входа в проекты. В 2021 году минимальный бюджет покупки юнита вырос на 1 млн рублей. Однако это не испугало покупателей: по итогам прошлого года спрос на этот формат недвижимости оказался...
31 января 30854
В 2022 году спрос на новостройки может снизиться на 50-70% – эксперт
Развитие жилого сегмента в России последние годы обеспечивает первичный рынок квартир. Строящиеся квадратные метры даже обогнали по стоимости готовые дома. Что ждать покупателям и застройщикам в 2022 году – рассуждает Валерий Летенков, эксперт рынка инвестиций...
09 декабря 2021 11117
Коммерческим застройщикам не хватает 150 тыс. трудовых мигрантов
5 июля в пресс-центре МИЦ «Известия» состоялся круглый стол на тему «Почему растут цены на жилье и как их стабилизировать?». На мероприятии выступила Наталья Медникова, директор по коммуникациям компании «ВекторСтройФинанс» (г....
06 июля 2021 6932
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков