Покупка выгоднее аренды? В сегменте петербургских офисов изменилась структура спроса

В Петербурге число покупателей офисных помещений впервые превысило число арендаторов. Возможно, это отклик на постоянно растущие ставки аренды: во всяком случае, в сегменте новых сервисных офисов они держатся даже выше среднерыночных значений.

Объем сделок по покупке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2025 года составил 237,3 тыс. кв. м, подсчитали в Bright Rich | CORFAC International. На продажу площадей пришлось 56% в структуре поглощения. Доля реализованных офисных помещений на локальном рынке впервые в истории опередила аренду, на которую по итогам прошлого года пришлось 44% (188,5 тыс. кв. м). В 2024 году доля проданных площадей составляла 42%, сданных в аренду – 58%.

Рост спроса на покупку офисной недвижимости во многом связан с активностью госсектора. Крупнейшей сделкой 2025 года стало приобретение правительством Санкт-Петербурга двух корпусов в деловом квартале «Невская ратуша» (67 тыс. кв. м). Кроме того, Горный университет выкупил комплекс «Механобр» (30 тыс. кв. м) на 22-й линии Васильевского острова, а «Технопарк-Санкт-Петербурга» стал владельцем бизнес-центр «Ростра» на Заневском проспекте (11,5 тыс. кв. м).

Также высокую активность на рынке продемонстрировала сеть бизнес-центров «Сенатор». Среди ее сделок – покупка гостиницы «Талион» (25 тыс. кв. м) и торгового центра «Адмирал» (9,6 тыс. кв. м) для перепрофилирования под офисную функцию. Также «Сенатор» приобрел здания на Караванной улице, 10 (8,9 тыс. кв. м) и Садовой улице, 34 (4,4 тыс. кв. м).

«Из-за низкой вакансии и недостаточного объема строительства бизнес-центров стоимость аренды в Санкт-Петербурге выросла примерно на 40% за три года. В этих условиях покупатели объектов с инвестиционными целями могут рассчитывать на высокую загрузку и стабильный денежный поток. Конечным пользователям приобретение площадей позволят снизить зависимость от колебаний ставок, найти нужный объем площадей и стать владельцем актива с потенциалом роста стоимости»

Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International

При этом по количеству транзакций аренда существенно опережает покупку. В 2025 году на офисном рынке Санкт-Петербурга было заключено 382 сделки, из них 350 относятся к аренде, 32 – к продаже.

Общее поглощение офисных площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2025 года составило 425,8 тыс. кв. м. Это на 68,5% меньше, чем в 2024 году, когда спрос составил рекордные для локального рынка 717,4 тыс. кв. м.

Сервисные офисы дорожают

Еще одну тенденцию на рынке офисов выявили аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate.

За 2025 год рынок сервисных офисов Санкт-Петербурга увеличился на 3,3 тыс. кв. м или 0,4 тыс. рабочих мест, 70% этих площадей пришлось на Центральный субрынок.

Согласно данным IBC Real Estate, по итогам 2025 года совокупный объем рынка сервисных офисов в Санкт-Петербурге достиг 73 тыс. кв. м (+4% г/г) или 12 тыс. рабочих мест (+9% г/г). За год в городе было открыто 4 сервисные площадки суммарной площадью 3,3 тыс. кв. м или 0,4 тыс. рабочих мест. Больше всего открытий пришлось на районы с умеренно высоким уровнем деловой активности – 70% площадей от общего объема открытий за 2025 год пришлось на Центральный субрынок.

Исторически сетевые операторы выбирают для размещения центральные районы, пользующиеся повышенным спросом со стороны арендаторов. Наибольший объем сетевых площадок на офисном рынке Санкт-Петербурга приходится на Центральный субрынок, где открыта 21 сервисная площадка на 28,7 тыс. кв. м или 4,9 тыс. рабочих мест. Деловые субрынки «Набережные» и «Васильевский остров» также являются локациями с высоким уровнем активности со стороны операторов – на данные районы приходится 10,8 тыс. кв. м или 2,2 тыс. рабочих мест и 9,6 тыс. кв. м или 1,6 тыс. рабочих мест соответственно.

При этом рост средневзвешенного значения остается умеренным в связи с точечным снижением запрашиваемых ставок аренды в некоторых сетевых площадках после рекордных повышений в 2024 году и общей стабилизации деловой активности. К концу 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды достигла 27,6 тыс. руб./раб. место в месяц (с учетом НДС), повысившись на 5% год к году.

Ключевые индикаторы рынка сервисных офисов Санкт-Петербурга на конец 2025 года:

*В прогнозе учитываются только заявленные проекты спекулятивных площадок сервисных офисов.

**Расчет по свободным рабочим местам на дату отчета в открытых спекулятивных площадках сетевых операторов.

***Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды с учетом НДС в открытых спекулятивных площадках сетевых операторов.

«Несмотря на замедление темпов роста экономики, на рынке сервисных офисов Санкт-Петербурга мы наблюдаем умеренно высокий уровень активности со стороны сетевых операторов. При этом, на фоне общего роста цен, в том числе на отделку, новые предложения маркетируются по запрашиваемым ставкам выше среднерыночной, в связи с чем в 2025 году спрос в данном сегменте оставался умеренным, так как для многих арендаторов текущий уровень запрашиваемых ставок по-прежнему является высоким»

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге

Читайте также:

Офисы притягивают инвесторов: доля вложений в бизнес-центры по итогам 2025 года достигла 35%

Период охлаждения: эксперты ожидают минимального ввода гибких офисов за последние пять лет

Автор: эксперты компаний Bright Rich | CORFAC International и IBC Real Estate