Пандемия заставила застройщиков элитного жилья скорректировать планы. Некоторые были вынуждены продлить разрешения на строительство, так как не уложились в ранее установленные сроки. Что касается покупателей, по данным Knight Frank St Petersburg, они стали чаще приобретать небольшие по площади лоты и отдавать предпочтение малоквартирным домам.

Предложение

По итогам I полугодия 2020 г. свободное предложение на рынке элитной недвижимости насчитывало 960 квартир общей площадью 121,7 тыс. кв. м. За год объём предложения в продаже уменьшился на 26%. Относительно I квартала 2020 г. данный показатель увеличился на 1%.

На первичном рынке наблюдается тенденция к сокращению ассортимента элитных квартир в продаже. Новых проектов выводится крайне мало, а реализация текущих постепенно заканчивается. В период с января по июнь 2020 г. были реализованы четыре элитных комплекса («Монферран», «Смольный парк», «Крестовский de lux», «Привилегия»), в которых осталось менее 5% свободных квартир.

Ярким событием во II квартале 2020 г. стал выход на рынок нового знакового объекта «Приоритет» на Воскресенской набережной от компании «Еврострой».

«При существующей концентрации жилья в элитных локациях Петровского острова (39%) и Петроградской стороны (28%) появление нового объекта в традиционной центральной локации становится заметным событием для рынка. Последний раз в историческом центре элитные жилые комплексы выходили в продажу еще в 2015 г. («Русский дом», «Смольный парк», «Особняк Кушелева-Безбородко»)», - отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

За первые 6 месяцев текущего года не было сдано в эксплуатацию ни одного жилого комплекса, несмотря на имевшиеся у застройщиков планы. Пандемия и ограничительные меры стали причиной замедления темпов строительства и внесли корректировки в запланированные сроки сдачи проектов. Так, например, продлены разрешения на строительство жилых комплексов Esper Club (до сентября 2020 г.) и One Trinity Place (до декабря 2020 г.).

На конец июня 2020 г. основная доля предложения элитного жилья (55%) находилась в готовых жилых объектах или запланированных к сдаче в текущем году. За год доля предложения в элитных жилых комплексах на начальных стадиях строительства снизилась с 39% до 17%, основная причина – лимитированный вывод нового предложения в продажу.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020

Позитивным явлением в период сложной экономической ситуации стала сделка по продаже проекта Meltzer Hall на набережной Карповки, д. 27.

Спрос

В течение I полугодия 2020 г. на рынке было реализовано 27,2 тыс. кв. м элитного жилья (222 квартиры). Объём спроса за первые шесть месяцев 2020 г. превысил аналогичный показатель 2019 г. на 21%. Стоит отметить, что такое превышение обусловлено повышенным спросом на фоне ослабления рубля в I квартале 2020 г., на этот период пришлась большая часть всех сделок текущего года – 68%.

Во II квартале 2020 г. покупатели проявили традиционно меньшую активность, уровень продаж с апреля по июнь ниже показателя прошлого квартала 2020 г. на 47%.

Кроме того, во II квартале 2020 г. зафиксировано снижение средней площади проданной квартиры до 113 кв. м (-12% за квартал), что говорит о том, что покупатели оптимизировали свой бюджет за счет сокращения площади квартиры.

Наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20-35 млн руб. (38% сделок). В I полугодии 2020 г. покупатели стали в большей степени приобретать небольшие квартиры стоимостью менее 20 млн рублей (+19 п. п. по сравнению с первой половиной 2019 г.).

Одновременно увеличилась доля высокобюджетных сделок, так прирост доли квартир стоимостью более 90 млн рублей составил 5 п. п. Интерес покупателей во II квартале 2020 г. к просторным видовым квартирам, в том числе с террасами, способствовал совершению нескольких крупных сделок на рынке.

В период пандемии и самоизоляции требования покупателей, предъявляемые к элитному жилью, претерпели изменения. Если в 2019 г. для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 г. эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир).

Во II квартале 2020 г. участились запросы клиентов на квартиры с 3 и 4 спальнями (+17 п. п.). Наличие дополнительной комнаты, возможность создания отдельного кабинета становится важным требованием и даже необходимостью.

Коммерческие условия

Средневзвешенная цена предложения на конец июня 2020 г. составила 365 тыс. руб./кв. м, что на 7% превышает показатель итогов 2019 г. За II квартал 2020 г. цены на элитную недвижимость увеличились на 2%, основная причина – выход на рынок нового проекта в верхнем ценовом сегменте. В первой половине 2020 г. динамика цен объектов на рынке элитного жилья носила разнонаправленный характер.

С одной стороны, увеличивались цены (на 5-10%) на строящиеся и сданные проекты, пользующиеся устойчивым спросом. С другой стороны, девелоперы стали предоставлять значительные скидки (до 15-20%) на квартиры в объектах с длительным сроком экспозиции.

Основные показатели, I полугодие 2020 г.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020

*по сравнению с I полугодием 2019

Прогноз

Ситуация с распространением COVID-19 совпала с девальвацией рубля, при этом данные события не оказали критического отрицательного влияния на рынок элитной недвижимости. Однако до конца текущего года мы ожидаем замедления темпов реализации и стагнации цен, так как возможно продолжат своё действие ограничительные меры, а небольшой выбор квартир на первичном рынке сохранится.

Новые условия жизни ведут к качественным изменениям в спросе. Задача девелопера сегодня оценить, как меняются предпочтения покупателей элитного жилья, для создания и успешной реализации объекта в будущем.

Основными направлениями в развитии продукта стали благоустройство и озеленение придомовой территории, создание внутренних дворов, прямого доступа в квартиру, минуя лобби, изменение в квартирографии в пользу большего количества комнат, широких балконов, террас, продуманная инфраструктура.

До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов, в результате чего предложение на рынке может увеличиться примерно на 13 тыс. кв. м.

Читайте также

Слабый рубль обострил интерес к дорогому жилью: спрос на элитные ЖК Петербурга вырос почти на 40%     

Элитные новостройки на месте промзон и ветхого жилья: где возводят самые дорогие объекты Петербурга 

Автор: аналитики Knight Frank St Petersburg специально для Новострой-СПб