По оценкам экспертов, за 2024 год в Петербурге и Ленинградской области было проведено 56 сделок с земельными участками под возведение новостроек и апартаментов на общую сумму 124 млрд рублей. По сравнению с 2023 годом покупать участки стали реже, однако их суммарная площадь увеличилась на 57%.
«Увеличение суммарной площади приобретенных участков положительно отразилось на объеме улучшений по реализованным сделкам — в этом году на приобретенных участках потенциально к возведению возможно порядка 5,7 млн кв. м жилья, в прошлом году этот показатель был зафиксирован на уровне 4,9 млн кв. м.
Это связано с существенным увеличением средней площади участка в сделке. Если в 2023 году в структуре сделок преобладали участки площадью до 5 га — 75% от общего объема, то в 2024 году доля небольших участков сократилась на 14 п. п. в пользу более крупных лотов площадью 5-10 га, 10-50 га — они заняли 30%, более 50 га — 9%»
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group)
Наиболее часто на рынке проходили сделки с участками средней площадью 2,5 га – данный показатель также вырос на 56%. Самые крупные сделки совершались в Ленинградской области — это Всеволожский и Ломоносовский районы.
В Петербурге наибольший объем инвестиций пришелся на пять районов: Василеостровский — 39%, Московский — 25%, Фрунзенский — 8%, Кировский, Центральный, Красногвардейский — по 4% на каждый соответственно.
Несмотря на то, что доля пригорода и области в общем объеме инвестиций выросла на 27 п. п. и составила 37% за счет приобретения крупных участков, большая часть сделок в денежном выражении пришлась на участки в черте города — 63%.
В целом, в этом году участки с частичной подготовкой превалировали в объеме сделок — как следствие вырос диапазон цен сделок на новые участки в спальных локациях и пригородах: 20-60 и 8-30 тыс. за кв. м улучшений соответственно. Также по произведенным сделкам почти в 2 раза выросли цены на участки редевелопмента в центре — 90-110 тыс. за кв. м улучшений.
2024 год был отмечен высокой активностью региональных девелоперов, которые пополняли свой земельный банк участками в Петербурге и области — «Брусника» (Екатеринбург), Dogma и Капитал (Краснодар), «АПРИ» (Челябинск), на чью долю пришлась треть от общей площади приобретенной земли (34%).
«Региональная экспансия — тренд не первого года, застройщики стремятся диверсифицировать земельный портфель и ищут новые возможности, рассматривая Петербург и Ленобласть как перспективный регион за счет достаточно высокой и стабильной емкости спроса, обеспеченной в том числе и интересом региональных покупателей, несмотря на высокую конкуренцию на рынке.
В зоне интереса участки в пригородных локациях, также отмечается востребованность участков в Петербурге, но выбор усложняется еще большей ограниченностью предложения и высокой конкуренцией», — сообщила Ольга Трошева. По словам эксперта, в 2024 году сохранялась высокая конкуренция за качественные площадки под застройку, поскольку в регионе сохраняется дефицит подготовленных участков.
Поиск земли под старт проектов осложняет ситуация с утверждением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которое перенесли на март 2025 года, а также отсутствие доступного кредитования. Высокие ставки по бридж-кредиту увеличивают стоимость земли, застройщики ищут альтернативные схемы реализации и консолидируют усилия через партнерские сделки.
Девелоперы все чаще стали транслировать рациональный подход в условиях дефицита подготовленных земель: фиксируют прибыль через продажу части земельных активов. В их цели входят как пополнение земельного банка другими новыми проектами, так и изменение состава проектов в портфеле и диверсификация бизнеса.
Кроме того, застройщики выходят на новые смежные рынки, например, в сегмент Light industrial. Ряд девелоперов оптимизировал стратегию за счет продажи собственной земли, такая диверсификация портфеля при капитализации цены — один из заметных трендов года.
«В 2025 году мы ожидаем сохранение активности в поиске участков со стороны крупных девелоперов и региональных игроков. В условиях высоких ставок кредитования продолжат развиваться партнерские схемы реализации. При этом переоцененность существенной части предложения и сложности с оценкой спроса будут ставить под вопрос финансовую модель проектов и сдерживать активность застройщиков», — подчеркнула Ольга Трошева.
Влияние на отрасль в России продолжит оказывать развитие механизма КРТ. В Ленобласти подписано уже более 10 соответствующих договоров на 1,8 млн кв. м жилья. При этом в Петербурге действие закона о КРТ, предполагающего реновацию «хрущевок», пока заморожено до 1 января 2026 г.
Читайте также:
«Не всё так плохо»: рынок новостроек Петербурга демонстрирует признаки восстановления
Страхи застройщиков: что больше всего угрожает первичному рынку в 2024 году
Автор: эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость»
Дата публикации 11 декабря 2024
