Девелоперы тестируют спрос: кризис «перепроизводства жилья» Петербургу не угрожает

К середине 2025 года рынок жилого строительства Северной столицы оказался в непростой ситуации: все больше новых проектов запускается в Ленобласти, которая привлекает покупателей более низкими ценами. Крупные застройщики также начинают покидать Петербург, в котором складываются условия для нарастания дефицита нового жилья. 

По данным федеральной компании DOGMA со ссылкой на аналитику «Дом.РФ» совокупный объем строительства в Петербургском регионе на конец июля составляет 9,8 млн кв. м. При этом 43% (4,4 млн кв. м) возводимого жилья приходится на Ленинградскую область.

Аналитики компании DOGMA отмечают, что застройщики активно осваивают территории области с удобной транспортной доступностью. В частности, популярностью пользуются направления, связанные с Петербургом скоростными трассами и железнодорожным сообщением.

Средняя цена предложения в Ленинградской области составляет 176 тыс. руб./кв. м, что на 45% ниже, чем в Санкт-Петербурге, где средняя цена экспонирования – 322 тыс. руб./кв. м. Подобная разница в стоимости  квадратного метра делает предложения в области более конкурентноспособными и привлекательными для покупателей.

Аналитики компании DOGMA также отметили, что доля ипотечных сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области во II квартале 2025 снизилась до 52% против 83% за аналогичный период 2024 года. Основной причиной стало сворачивание льготных ипотечных программ. В этих условиях застройщики переориентировались на программы рассрочки и скидки для покупателей с собственными средствами. Однако дальнейшее снижение Центробанком ключевой ставки, может вернуть ипотеке роль основного драйвера продаж.

«К концу 2025 года ключевая ставка может опуститься до 14-15%, что окажет положительное влияние на рынок. Но опыт прошлых лет показывает, что оптимальный размер ключевой ставки для стабилизации ситуации и перезапуска массовой рыночной ипотеки должен быть на уровне не выше 10–11%.  Пока мы наблюдаем снижение ставок по депозитам, что создает предпосылки для перераспределения денежных средств с банковских счетов в физические активы, то есть недвижимость»

Александр Тернющенко, директор по продажам федеральной компании DOGMA

На чьих плечах держится рынок?

Эксперты агентства недвижимости Георгия Патанина выяснили, что на топ-5 застройщиков Петербурга в 2025 году приходится 2,7 млн кв. м. В 2020 году главный застройщик строил 2,6 млн кв. м. Таким образом, доля топ-5 застройщиков снизилась до 44%.

Объем строительства в Петербурге по итогам первого полугодия составил почти 6,2 млн кв. м. За год — с июня 2024 года — этот показатель сократился на 960 тыс. кв. м. Так, летом прошлого года объем жилого строительства в городе был на уровне 7,1 млн кв. м. 

За пять лет — с июня 2020 года по июнь 2025 года — объем строительства в Петербурге снизился более чем в полтора раза, на 52% или на 6,6 млн кв. м. Так, в июне 2020 года объем строительства был на уровне 12,8 млн кв. м.

Эксперты агентства недвижимости Георгия Патанина отмечают, что в июне 2020 года компания-лидер строительного рынка возводила почти столько же квадратных метров (2,6 млн кв. м) сколько в июне 2025 года возводит пять крупнейших компаний.

В июне 2020 года доля топ-5 крупнейших строительных компаний составляла 52,3% или 6,7 млн кв. м из 12,8 млн кв. м.

Строят много – а купить нечего?

Ранее в девелоперской компании RBI отметили, что непосредственно в столице региона объем доступной к приобретению «первички» снижается.

Объем доступного предложения на первичном рынке Петербурга сегодня оценивается в 2 млн кв. метров, что значительно ниже уровня 2022–2023 гг. (порядка 3 млн кв. метров), отмечают эксперты Группы RBI. Девелоперы заблаговременно стали снижать активность по новым проектам, поэтому Петербург избежал кризиса перепроизводства в сегменте первичного жилья.

«Безусловно, вывод новых проектов в Петербурге замедляется. Это не только реакция девелоперов на низкий уровень спроса – он снизился на треть относительно лета 2024 года, что заметно в первую очередь в массовом сегменте, – но и результат того, что согласование новых проектов на городском уровне в последние годы сопряжено со сложностями и высокой социальной нагрузкой. Это сказывается на запуске новых проектов в центре города. В целом в Петербурге невысокий уровень спроса сбалансирован соответствующим уровнем предложения на рынке. У нас, в отличие от некоторых других регионов, нет «кризиса перепроизводства» и «навеса» нераспроданного жилья»

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI

Сокращение объема недвижимости в экспозиции может оказать серьезное влияние на рынок уже в следующем году. Сейчас рынок предсказуемо находится в выжидательной позиции: девелоперы и покупатели ждут смягчения денежно-кредитной политики, накапливается отложенный спрос. Этот спрос начнет реализовываться, если ставки по рыночной ипотеке снизятся до более приемлемых для покупателей 12–13%.

«Отмечу, что предложение в комфорт-классе в Петербурге все-таки пополняется – но происходит это в 2025 году в основном за счет новых очередей стартовавших проектов. Девелоперы сосредотачиваются на уже строящихся комплексах, в том числе крупномасштабных, аккуратно тестируют спрос, выводя проекты отдельными пулами квартир. Старт нашего проекта «Гений» на проспекте Большевиков – один из немногих примеров выхода на рынок именно нового крупного проекта (27 000 кв. метров в первой очереди) летом 2025 года», – резюмировал Дмитрий Фалкин.

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июле

До лучших времен: отложенный спрос на жилье может реализоваться ближе к 2026 году

Автор: эксперты компаний DOGMA, Группа RBI и АН Георгия Патанина