Гостиницы не поспевают за апартаментами: в течение трех лет номерной фонд сервисных апартаментов обгонит гостиничный

Рынок сервисных апартаментов Петербурга уже на протяжении долгого времени демонстрирует уверенный, если не сказать взрывной, рост. По данным аналитиков международной консалтинговой компании Colliers International, к 2023 году номерной фонд в апарт-отелях Северной столицы на 15% превысит количество номеров в гостиницах города.

По информации Colliers International, к 2023 г. суммарное количество номеров в сервисных апарт-отелях Петербурга составит более 23 тыс., что на 15% превысит номерной фонд гостиниц категории три и четыре звезды. *

За одиннадцать месяцев 2019 г. рынок пополнился на три новых проекта и две очереди в уже строящихся сервисных апарт-комплексах общим количеством 9 074 номеров, что в три с половиной раза больше, чем в новых проектах 2018 г.

При этом увеличился и их масштаб – среднее количество номеров в комплексах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 г., составляет 1 500 номеров, тогда как в 2018 г. этот показатель был 317 апартаментов.

«Соответственно меняются и концепция, стратегия продвижения. В таких крупных комплексах, как Valo и Docklands идет диверсификация предложения, суббрендирование разных его составляющих. В рамках одного большого проекта инвестору предлагается разный продукт, с разными нюансами по концепции, по структуре, по маркетингу. Это неизбежный тренд, который характерен для крупных проектов в условиях нарастания предложения и обострения конкуренции», – отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

В первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405 200 м²). Среди крупнейших комплексов – Valo, IN2IT, START, Like, «Про.Молодость» и другие. Оставшиеся 26% объема первичного рынка сформированы бизнес-классом (154 630 м²).

Комплексы сервисных апартаментов в элитном сегменте пока не представлены в Северной столице. Всего по итогам 2018 г. в Петербурге было продано 2 640 апартаментов в комплексах сервисного сегмента, что почти в два раза больше, чем в 2017 г. Согласно предварительным прогнозам, общий объем продаж в 2019 году может составить около 3 тысяч номеров.

По словам Андрея Косарева, 2019 год является переломным и знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов.

«Сегменты начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать с точки зрения операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации».

«Другой важный фактор – выбор опытной управляющей компании. Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квази-жилье или даже в офисы. При этом проекты под управлением профессиональных управляющих компаний де-факто станут очень сильными отельными продуктами, брендами, которые будут успешно конкурировать крупными игроками индустрии», – добавляет Андрей Косарев.

Создание собственной УК для управления операционной деятельностью построенного апарт-отеля – наиболее распространенный подход девелоперов. По такому пути пошли Docklands (УК Docklands.Rent), ГК «Пионер» (УК YE’S), PLG (УК «Плаза Отели»).

Компания Valo для управления своим комплексом создала собственную УК Valo Service в партнерстве с гостиничным оператором Hospitality Management. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – на сегодня в Петербурге работают две такие компании Zenith PM и «МТЛ.Апарт».

Под управлением международного оператора в Петербурге находится пока только один апарт-отель StayBridge Suites (оператор – IHG), однако он не продавался по номерам и принадлежит одному собственнику. В ближайшие четыре года на рынке появятся еще три проекта с международными брендами: один из корпусов в комплексе Valo в комплексе Valo с брендами Mercure Hotel и Mercure Residences, Vertical на ул. Орджоникидзе с Ramada Encore, а также апарт-комплекс Status by Salut! на Пулковском шоссе с брендами Adagio Access и Novotel.

 *Основным отличием сервисных проектов от несервисных является наличие внутренней инфраструктуры и набора услуг, схожих с гостиничными. При этом сервисные апартаменты выступают инвестиционным продуктом с разными программами доходности.

На конец ноября 2019 г. доля апартаментов сервисного формата в общем объеме строящихся проектов в Петербурге составила 83%, или 496 тыс. кв. м. В других российских городах в большинстве своем апартаменты представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым статусом. К примеру, в Москве доля сервисных апартаментов на первичном рынке не превышает 8%.

Читайте также

«Квартира — это место для жизни, а апартаменты — бизнес и инструмент для инвестиций»

В Петербурге появились микроапартаменты в 16 «квадратов»