Попытка сделать из элитной квартиры произведение искусства может сыграть с собственником злую шутку. Излишняя кастомизация жилья, то есть создание очень индивидуализированного объекта, в конечном итоге превращает его в неликвид. Как не следует преображать высокобюджетную квартиру, чтобы потом ее можно было легко перепродать, рассказали эксперты компании «Метриум».
Ошибка №1: минус одна комната
Ошибка №2: частный клуб для одного
Ошибка №3: «Версаль» в пентхаусе
Ошибка №4: технологии стареют быстрее, чем мрамор
Ошибка №5: королевская ванная
Ошибка №6: кухня арт-объект
Ошибка №7: отделка с обременением
Ошибка №8: диссонанс формы и содержания
Ошибка №1: минус одна комната
Самая распространенная ошибка индивидуализированного ремонта – слишком радикальная перестройка планировки, прежде всего – сокращение спроектированного количества спален. Скажем, иногда собственник желает расширить пространство гостиной, превратить одну из спален в кабинет.
Часто владелец квартиры исходит из текущих потребностей его семьи, которые могут не предполагать необходимость трех или четырех спален. Однако при перепродаже квартира, потерявшая «лишнюю» комнату, становится в глазах покупателей менее ликвидной – ее площадь (а значит суммарная стоимость) сопоставима с объектами, у которых сохранились все спроектированные комнаты.
Радикальная перепланировка с уменьшением отдельных помещений переводит квартиру в более низкую ценовую лигу и отсекает потенциальных покупателей, которые не заинтересованы в перестройке жилья «с нуля».
Ошибка №2: частный клуб для одного
Еще одна ошибка – создание большого числа узкоспециализированных помещений, которые превращают всю резиденцию в своего рода эксклюзивный клуб, членство в котором интересно лишь самому владельцу. Это могут быть сигарные комнаты, винный погреб, домашний кинозал, бильярдная, сауна, оранжерея и т. п.
Пожалуй, самым хрестоматийным примером подобного подхода стал знаменитый особняк рэпера 50 Cent (настоящее имя Кёртис Джеймс Джексон III) в Коннектикуте (США) – настоящий дворец развлечений с собственным ночным клубом, кинотеатром, бассейном.
Этот персональный развлекательный комплекс, совершенно избыточный для обычной семьи, оказался настолько невостребованным на рынке, что процесс продажи затянулся на двенадцать лет, а цена за это время рухнула с $18,5 млн до $2,9.
Покупатели видели в «бонусах» дома рэпера не преимущество, а лишь будущие колоссальные расходы на содержание или на демонтаж всего этого великолепия, поэтому в итоге и добились скидки в 84%.
Ошибка №3: «Версаль» в пентхаусе
Очень распространенная ошибка, живые примеры которой в изобилии встречаются сегодня на рынке вторичных элитных объектов, – это чрезмерно вычурный интерьер, который заслужил саркастическое определению «тяжелый люкс».
Стремление воссоздать в собственной квартире (особенно небольшой по площади) личный Версаль с позолотой, лепниной и фресками – это самый верный способ превратить актив в пассив. Даже если предположить, что новый владелец впоследствии полностью перестроит квартиру, жилье с такими интерьерами выглядит очень проигрышно в глазах любых покупателей исключительно на эмоциональном уровне.
«Дворцовый» подход к дизайну, который часто путают с вполне легитимным неоклассическим стилем, может сыграть злую шутку даже с людьми, во вкусе которых никто не сомневался. Эталонным примером подобного объекта можно считать знаменитую виллу Джанни Версаче в Майами.
Роскошный особняк с бассейном, выложенным 24-каратным золотом, был настолько вычурным, что его дальнейшая судьба оказалась незавидной: после нескольких смен собственника (из-за финансовых трудностей последнего) для особняка нашли единственно верное коммерческое применение – бутик-отель.
Ошибка №4: технологии стареют быстрее, чем мрамор
Владельцу квартиры «чистый лист» следует четко понимать, что любые технологии сегодняшнего дня уже через 3-5 лет будут устаревшими. Чем они сложнее, и чем зримее их наличие в жилье, тем менее привлекательным объект окажется при перепродаже.
Так, в начале 2010-х гг. были популярны дорогие и некогда передовые панели управления мультимедиа системами от Crestron или AMX, которые монтировались в стены. Сейчас необходимость в них отпала, потому что всем можно управлять со смартфона.
Такая же судьба постигла встроенные аудиосистемы с док-станциями для давно забытых моделей iPod или устаревших проекторов в домашних кинотеатрах. Демонтаж таких «технопризраков» – это дополнительные расходы, а их присутствие в квартире создаст у потенциальных покупателей ощущение, что они приобретают музей устаревших технологий.
Ошибка №5: королевская ванная
Водные процедуры – не для всех одинаково приоритетное развлечение. Гигантские встроенные джакузи, большие ванные с саунами и хаммамом, эксклюзивные душевые кабины с управлением как на пульте космического корабля – все это проблемные характеристики квартиры.
В будущем потенциальный покупатель задумается о сложном обслуживании десятков форсунок, о возможных протечках и, конечно, о невозможности найти запчасти для устаревшей модели.
Прекрасно иллюстрирует это история продажи поместья Селин Дион во Флориде. Центральным элементом резиденции был полноценный частный аквапарк с водными горками.
Дом находился на рынке несколько лет, и за это время его цена упала с первоначальных $72,5 млн до $28 млн, поскольку лишь единицы покупателей были готовы взять на себя колоссальные расходы и ответственность по содержанию личного аквапарка.
Ошибка №6: кухня арт-объект
В мире элитной недвижимости парадная кухня перестала быть местом для кулинарных подвигов. Для этого, как правило, существуют отдельные, технические помещения, где работает персонал. Главная же кухня становится частью гостиной, элементом имиджа и своеобразной декорацией. И именно здесь в желании удивить гостей кроется серьезный риск.
Остров причудливой формы, который невозможно удобно обойти, столешницы из пористого мрамора, навсегда впитывающего пятна от вина или полное отсутствие верхних шкафов в угоду «воздушному» дизайну – всё это красиво на фото в журнале, но абсолютно непрактично.
Не столь радикальный, но все же яркий пример слишком индивидуального подхода к дизайну кухни можно найти в одном из домов Дайан Китон в Беверли-Хиллз. Актриса создала кухню в индустриальном стиле с обилием состаренного дерева, промышленной нержавеющей стали, открытыми трубами и старинной плиткой.
Новому владельцу наверняка придется приложить усилия, чтобы полюбить и тем более приспособить к повседневным потребностям этот арт-объект.
Ошибка №7: отделка с обременением
Редкие, капризные, дорогие или не подлежащие реставрации материалы – еще одна распространённая ошибка индивидуализированного ремонта. Экзотические породы дерева, стеновые панели из шелка, дорогой, но хрупкий широкоформатный камень – все это создает риски для конечной цены объекта и стоимости его эксплуатации.
Не все эти материалы могут сохраниться в ликвидном состоянии к моменту перепродажи квартиры. При этом потенциальный покупатель также может отнестись к их наличию настороженно, не говоря уже о том, что его вкусы могут не совпасть с представлениями о прекрасном первого владельца.
Яркий пример столь рискованного подхода – дом в районе Корал Гейблс (Флорида, США), который построила семейная пара риелторов. Его главная особенность – огромное количество мрамора, которым облицованы фасады и обильно украшены интерьеры.
В поместье стоимостью $25 млн только мрамор из Мериды (Мексика) «завис» на $3 млн. Продать этот особняк удастся только такому же фанату этого благородного камня.
Ошибка №8: диссонанс формы и содержания
Любой элитный объект недвижимости воспринимается покупателем эмоционально. В этом аспекте очень важна целостность пространственного, архитектурного и интерьерного контекста.
Футуристическая легкость современного небоскреба дополняется внутренним содержанием пентхауса с панорамными видами на современный город. Поэтому трудно представить, что этот пентхаус кто-то наполнит содержанием кантри, постколониализма, а не хайтека или минимализма.
Иными словами, внутреннее убранство квартиры мечты не должно вступать в неразрешимый конфликт с архитектурной оболочкой. Квартира или дом мгновенно теряют свое главное преимущество, если превращаются в странный гибрид несовместимого только под влиянием вкуса своих владельцев.
«Проанализировав все эти, порой весьма поучительные, истории, можно сформулировать один генеральный совет всем, кто создает пространство для себя: относитесь к своей квартире как к безупречно сшитому на заказ костюму, а не как к карнавальному наряду.
Фундамент – планировка, инженерия, базовая отделка стен и полов – это крой и качество ткани. Они должны быть вне времени и высочайшего качества. Вашу же индивидуальность, характер и настроение момента всегда можно выразить через детали, которые легко заменить без капитальных вложений: мебель, текстиль, искусство, свет.
Именно такой подход сохраняет и приумножает инвестиционную ценность объекта, не лишая вас радости обладания домом, который отражает именно вас»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Читайте также:
Элитные коттеджи под Петербургом могут подорожать к концу года до 131 млн рублей, а сотка земли – до 2,3 млн руб.
Элитная потеря: «индекс миллиона» в Петербурге сократился на 21%
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 02 января
Оставить отзыв