Материнский капитал – одна из самых популярных и востребованных субсидий в России. Все чаще эти средства россияне направляют на покупку жилья или погашение ипотеки. Но мало кто задумывается о том, как впоследствии продать такую квартиру. Во всех нюансах этих сделок разбирался Новострой-СПб.
Сроки проведения сделок с участием маткапитала
Продажа квартиры с детскими долями: основные препятствия
Как подготовиться к продаже квартиры, которую покупали на средства маткапитала?
В 2025 году сумма материнского капитала на первого ребенка превышает 690 тыс. рублей, на второго (если родители не получали сертификат ранее) – 912 тыс. рублей. Если субсидию на первенца родителям уже выплатили, то за рождение второго ребенка полагается 222 тыс. рублей.
По последним данным, в России порядка 9,5 млн семей использовали маткапитал для улучшения жилищных условий. В Санкт-Петербурге, по подсчетам Алексея Лякина, директора агентства «Дорогая, я дома», около 60% покупателей новостроек в сегменте семейной ипотеки используют маткапитал — чаще всего для первоначального взноса или погашения части кредита.
«Это востребованный способ покупки, в основном в связке с семейной ипотекой. Маткапитал используется как первый взнос, что облегчает для семей приобретение жилья. В комфорт-классе до 20% сделок может проходить с привлечением маткапитала, но сильно варьируется от объекта и текущих условий покупки», – отмечает руководитель аналитического центра «ФСК Северо-Запад» Юлия Голубева.
Сроки проведения сделок с участием маткапитала
Чаще всего сделки с участием маткапитала на первичном рынке жилья проходят довольно быстро.
«Застройщики, как правило, охотно работают с материнским капиталом. Иногда требуется справка об остатке средств на счёте — её можно получить онлайн. Сделки проходят спокойно, а схема участия сертификата в расчётах давно отработана, комментирует Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». – Формально срок перечисления средств — до 30 дней после регистрации права собственности. Но на практике деньги приходят быстрее: в среднем за 7–14 дней, иногда даже за 4. Всё зависит от того, как корректно и через какой канал подано заявление — через «Госуслуги», МФЦ или напрямую в Пенсионный фонд».
В ГК ФСК также отмечают, что обычно все укладывается в две недели: «Срок бронирования недвижимости в компании единый при ипотеке вне зависимости от формата составляет 14 дней, и этого в подавляющем большинстве случаев достаточно для выхода на сделку».
Однако на практике возможны и различные нюансы, особенно если речь идет о желании клиентов оформить покупку удаленно. Подобный пример привел Алексей Лякин:
«Одна из клиентских сделок этим летом застопорилась почти на три месяца. Семья уехала в другой регион и не смогла подать заявление удалённо: дважды получала отказ через Госуслуги, потом пыталась решить вопрос через МФЦ и региональные отделения Соцфонда. Только после личного визита в крупный офис ведомства в Московской области удалось найти специалиста, который помог заполнить форму. Деньги поступили застройщику спустя 90 дней после регистрации договора».
Также сложности у держателей сертификата на маткапитал могут возникнуть и на этапе выбора квартиры.
«Некоторые застройщики не принимают маткапитал ни в качестве первого взноса, ни как часть оплаты. Часть компаний не работает с этим механизмом вообще», – напоминает Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина.
Алла Шинкевич также обращает внимание на то, что использовать материнский капитал на оплату части стоимости квартиры можно только если ребенку исполнилось 3 года. Однако если речь идет об ипотеке, то применить средства сертификата можно в любое время.
Читайте подробную статью о том, как проходят сделки с материнским капиталом и как нужно выделять доли.
Продажа квартиры с детскими долями: основные препятствия
С учетом того, что довольно большое количество семей приобретают квартиры-студии, в том числе привлекая семейную ипотеку и материнский капитал, в дальнейшем такие семьи стараются расширить жилплощадь. Значит, им приходится продавать квартиры, которые покупались с участием маткапитала.
На этом пути продавца, который воспользовался субсидией, ждут трудности.
«Если задача состоит в том, чтобы продать одну квартиру и купить другую, то органы опеки будут отслеживать, чтобы ребенку была выделена доля в новой квартире, и чтобы новая квартира была не хуже продаваемой. А это зачастую приводит к оценочным суждениям со стороны опеки и конфликтам продавца с этим государственным органом.
Продать одну ипотечную квартиру со средствами материнского капитала и купить другую квартиру с использованием кредитных средств не получится, так как органы опеки не дадут согласие на передачу в новый залог иному банку детских долей. Поэтому улучшить таким образом свои жилищные условия до полного погашения ипотеки не выйдет.
Продать квартиру в России и купить квартиру за рубежом невозможно.
Купить при такой схеме апартаменты тоже уже не выйдет — так как апартаменты являются нежилыми помещениями, и опека не даст согласие на замену жилого помещения на нежилое.
Важно, что с 2016 года сделки с детскими долями требуют обязательного нотариального удостоверения, что приводит к необходимости оплаты нотариальных тарифов (около 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей)»
Денис Артемов, старший юрист, руководитель проектов юридической фирмы Via lege
Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости», подчеркивает, что продажа квартиры с маткапиталом может затянуться:
«Так называемые трейд-ин, когда застройщик выкупает вашу квартиру с использованием маткапитала, почти не работают в реальности. Иногда партнёры застройщика выкупают объекты с дисконтом в 10–25% от рыночной стоимости, но это редкость.
Если квартира была куплена без привлечения ипотеки и доли детям уже выделены, согласование с опекой — основной этап. Он влияет на сроки: на моей практике с момента внесения задатка до регистрации новой сделки может пройти три месяца. Всё это время застройщик должен держать бронирование, и не каждый на это готов. Чаще всего бронь платная: от 10 до 30 тысяч рублей, и эти деньги не возвращаются».
С коллегой согласен и Георгий Патанин:
«Это осложняет обмен жилья по трейд-ин или быструю перепродажу. Застройщики не хотят нести риски, связанные с отказом опеки или спорными моментами при оформлении новой недвижимости.
Именно поэтому квартиры, купленные с привлечением маткапитала, почти никогда не участвуют в программах обмена. Покупатель с сертификатом часто оказывается в подвешенном состоянии: формально у него есть поддержка от государства, но воспользоваться ею на рынке новостроек непросто. Отсюда и парадокс: поддержка есть — жилья нет».
Как подготовиться к продаже квартиры, которую покупали на средства маткапитала?
О том, что заранее стоит предпринять покупателям, которые намерены потратить маткапитал на приобретение жилья, рассказал Денис Артемов (Via lege):
– При получении средств материнского капитала по ипотечной сделке рекомендуется выбирать банки, которые допускают взятие в залог детских долей и сразу в договоре купли-продажи определять детские доли (например, Сбербанк). В противном случае продать квартиру до погашения ипотечного кредита и, соответственно, выделения после этого детских долей в праве собственности, будет невозможно.
Важно помнить, что согласно Постановлению Правительства РФ от 12.12.2007 года № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», доли необходимо выделить в течение полугода после погашения ипотеки.
Важно правильно оформить выделение долей, и если это не получилось сделать сразу при покупке недвижимости, то в дальнейшем лучше это сделать нотариально. В отдельных случаях допускается сделка в виде договора дарения в простой письменной форме, но при таких самостоятельных действиях легко возможны ошибки.
Например, не все знают, что если при покупке жилья у вас было только двое детей, и вы обязались выделить им доли, то если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему – даже если первоначально при выделении долей он учтен не был.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в мае
Покупателям нужны тысячи студий: маленькие квартиры будут дорожать под угрозой формирования дефицита
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 18 июня
