Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир IT-ипотека

От трейд-ин до лизинга: все способы покупки квартиры в новостройке

Купить квартиру на первичном рынке недвижимости можно не только за наличные или в ипотеку. Обо всех существующих легальных схемах рассказывает Новострой-СПб.

Самые популярные

Основными видами покупки жилья на первичном рынке недвижимости сегодня являются:

- ипотека;

- рассрочка (в том числе и трейд-ин);

- 100%-ная оплата;

- лизинг.

Пальму первенства уже который год подряд прочно удерживает ипотека: в Санкт-Петербурге доля сделок с привлечением банковских средств в первом полугодии 2021 года составила 81%. На втором месте находится полная 100%-ная оплата – на нее пришлось 18% сделок. На третьем месте рассрочка – всего 2%, приводит данные Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Правда, такое распределение касается самых популярных лотов, относящихся к сегменту «масс-маркет». В классах «бизнес» и «элит» ситуация другая: там 53% квартир приобретаются в рассрочку и только 34% в ипотеку. На 100%-ную оплату приходится 13% сделок.

Что касается ипотечных программ, то в период действия льготной ипотеки по старым правилам (апрель 2020 – июнь 2021) почти 90% ипотечных сделок заключалось с господдержкой. После изменения программы, в июле 2021 года, наблюдалось снижение общей доли ипотеки в структуре продаж до уровня прошлых лет. Доля программы «Господдержка 2020» также снизилась до 45-50%. Спрос перераспределился на стандартные программы.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», подтверждает, что в рекордные месяцы выдачи жилищных кредитов в 2020 году доля ипотеки в продажах застройщиков составляла в среднем по рынку 70–75%, а у некоторых компаний эти цифры действительно достигали 90%.

Такая востребованность вполне объяснима: цены на недвижимость росли на протяжении всего года, накопить необходимую сумму было просто нереально. Многим россиянам сложно было найти средства даже на первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, поэтому снижение его до 15% по программе «Господдержка 2020» стало весьма своевременным решением для сложного коронакризисного года.

После изменения условий с 1 июля 2021 года программа стала более точечной и адресной. В Санкт-Петербурге лишь 5-7% объектов подходят под эту программу, в Ленобласти – почти все строящиеся объекты, кроме расположенных в ближайших окрестностях города (Кудрово, Янино и т.д.).

Если говорить про частности, то в данном случае они лишь подтверждают общую картину. Так, в структуре сделок ГК «Ленстройтрест» сегодня также преобладают ипотечные договоры – этот показатель доходит в компании до 90%, рассказывает директор по маркетингу Ян Фельдман. Преимущественно это ипотека с господдержкой, на втором месте – семейная ипотека, далее – военная. Чуть более 10% договоров заключается на условиях 100%-ной оплаты или по программе длительной рассрочки. Средний метраж приобретаемой квартиры составляет сегодня 50 кв. м.

«Стандартная ипотека не пользовалась популярностью в прошлом году. Приоритет был у льготной, потому что ее условия распространялась на очень широкий спектр покупателей. Если говорить о перспективах ближайших шести месяцев, то основной акцент будет сделан на семейную ипотеку. Благодаря новым условиям она имеет все шансы на лидерство»

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»

Ипотека

Ипотека – это долгосрочный целевой заем, который банки выдают под залог приобретаемой недвижимости. В течение всего срока действия кредита квартира находится во владении и пользовании заемщика, однако при невыполнении им долговых обязательств может быть изъята и продана на торгах.

В России действует множество ипотечных программ. Наиболее популярными являются:

- «Господдержка 2020» (льготная ипотека под 6,5%);

- семейная;

- военная;

- сельская.

Несмотря на изменения условий, льготная ипотека все еще востребована, особенно в регионах. Сегодня процентная ставка по ней повышена до 7%, первый взнос составляет 15%, максимальный размер займа – 3 млн руб.

Семейная ипотека тоже недавно была модифицирована, но в пользу заемщиков. Теперь ее могут получить семьи даже с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Кредит оформляется под 6% годовых, первый взнос – от 15%. Лимит установлен в размере 12 млн руб. для Петербурга, Ленобласти, Москвы, Московской области и 6 млн руб. для всех остальных регионов. Программа продлена до конца 2023 года. Отдельным ее преимуществом является возможность рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов.

Остальные виды ипотечных программ (военная, сельская) относятся к специализированным банковским продуктам. У них есть ряд существенных ограничений, поэтому их доля в общем объеме продаж не так велика: она находится в пределах 2-3%. Тем не менее, клиентов и приобретаемой недвижимости по соответствующих критериям достаточно много, и своей актуальности с течением времени они не потеряют.

Стандартные программы вновь заняли основное место в структуре ипотечного кредитования, в том числе еще и потому, что среди них наблюдается разнообразие различных субпрограмм, считает Татьяна Хоботова. Сегодня людей интересуют предложения с субсидированной процентной ставкой, совместно разработанные банками и застройщиками. Кроме того, активизировались программы по переуступкам между физическими лицами. Доля таких кредитов составляет сейчас 5-7% и дальше будет только расти. Продажа квартир из-под залога также пользуется спросом.

«На специализированные ипотеки никогда не приходятся и не будут приходиться максимальные доли рынка. Это связано с тем, что для них выработаны строгие критерии, позволяющие объекту участвовать в конкретной программе, а также имеются специфические требования к заемщикам, которым соответствует далеко не каждый россиянин»

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»

Рассрочка

Рассрочка – способ приобретения недвижимости, при котором выплаты производят не сразу, а фиксированными суммами в течение определенного срока, по договоренности сторон.

Среди вариантов рассрочки преобладают предложения, ограниченные сроком ввода дома в эксплуатацию. Это связано в первую очередь с экономикой проекта, финансовыми ресурсами каждого конкретного застройщика, а также возможностью держать готовые квартиры на балансе компании до момента полной выплаты рассрочки дольщиком, поясняет Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group. В Санкт-Петербурге подобные программы есть только у крупных игроков рынка.

Среди покупателей наиболее популярны рассрочки по типу 50/50 или 60/40, дающие возможность выплатить вторую часть суммы через длительный период времени (обычно это либо год, либо дата окончания строительства), без промежуточных платежей. Также интересен формат «трейд-ин», позволяющий оплатить часть новой квартиры средствами от продажи старой.

«Финансовая модель проекта подразумевает конкретный цикл реализации, а проектное финансирование требует выдерживать высокий темп продаж. После введения объекта в эксплуатацию для застройщика лучше получить последние платежи от покупателей, оформивших рассрочку, не позже, чем в течение 3 месяцев. Растягивать этот процесс, особенно после выдачи заключения о соответствии (ЗОСК), нерентабельно. В целом рассрочка – не самый удобный инструмент для девелоперов, так как средства приходят не в полном объеме. Кроме того, некоторые клиенты могут задерживать выплаты»

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»

Удобную классификацию различных видов рассрочек от застройщика предлагает Ольга Трошева.

В зависимости от срока:

- Краткосрочные (до 3-6 месяцев и меньше).

Чаще всего это так называемые рассрочки в формате «трейд-ин» при минимальном первом взносе, сравнимым с размером первоначального взноса при ипотеке – 10-20% (оформляется на срок, пока продается имеющаяся у клиента недвижимость).

- Долгосрочные.

Преимущественно это рассрочки на весь период строительства объекта, а также специальные условия с фиксированным сроком.

В зависимости от размера первого взноса:

- Минимальный первый взнос до 20%.

В основном, это рассрочки на короткий период, а также на специальных условиях.

- Первый взнос 30-40%.

Это преобладающая категория рассрочек – она распространяется на 40-45% объектов, находящихся в продаже.

- Первый взнос 50-60%.

Тоже одна из наиболее распространенных схем, где первый взнос обычно равен 50% от стоимости жилья, а остаток средств надо внести единоразово в конце срока. По такому принципу можно приобрести квартиру в 20-25% жилых комплексов, представленных на рынке.

- Рассрочки с большим первым взносом – от 70-80%.

Они даются на короткий период времени и чаще всего приравниваются к условиям 100% оплаты.

В зависимости от периодичности выплат:

- Регулярные платежи.

Могут быть ежемесячные или ежеквартальные, в том числе, с фиксированным размером в течение всего срока.

- Единоразовые платежи.

Как правило, их вносят по завершении срока строительства.

Основные схемы рассрочки предполагают разделение оплаты на два или три платежа. Так, в ЖК «Георг Ландрин» от ГК «Абсолют Строй Сервис» сегодня можно оформить рассрочку по нескольким схемам: с крупным первым взносом (70%) и остатком до 25 июня 2022 года. И наоборот: внести первый взнос в объеме 30% от стоимости жилья, а остаток – равными долями до конца 2021 года.

В Hansa Group также есть несколько программ рассрочек. Первая действует по принципу «50/50», со вторым взносом до момента завершения восстановительных работ в клубном доме «Аура». Вторая – рассрочка «40/30/30», где 40% – первоначальный взнос, еще 30% выплачиваются равными платежами в течение 2 лет, а оставшиеся 30% можно внести на завершающем этапе восстановительных работ на объекте. Это может быть единовременный платеж или оплата с использованием ипотечного кредитования.

В проекте комфорт-класса «Приморский квартал» от «Мегалит – Охта Групп» действуют программы долгосрочной беспроцентной рассрочки, долгосрочной процентной рассрочки с фиксированными суммами платежей и годовой рассрочки без промежуточных платежей. По такой схеме помимо квартиры можно приобрести и место в паркинге.

ГК «Ленстройтрест» также предлагает своим клиентам широкий спектр решений: рассрочку можно получить как сроком на 8 лет, так и на 4 месяца. Например, программа «20/20» предполагает первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. Далее клиент вносит по 20 тыс. руб. в месяц, а остаток выплачивает через 11 месяцев. Такая рассрочка удобна тем, кто приобретает новое жилье за счет продажи своей старой квартиры либо планирует закрыть ее ипотекой в будущем (накапливает стаж, «чистит» кредитную историю, ждет улучшения ставок).

100%-ная единовременная оплата

Несмотря на пандемию, общемировой кризис и прочие сложности, покупку квартиры при условии 100%-ной оплаты сложно назвать сегодня «исчезающим видом», уверена Ольга Трошева. Доля таких покупок все еще существенна, более того, она регулярно поддерживается акциями и спецпредложениями от застройщиков.

Однако в сегменте массового жилья на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга доля 100%-ной оплаты в структуре продаж постепенно снижается – с 33% по итогам 2019 года до 18% по результатам первой половины 2021 года. Это происходит как из-за снижения покупательной способности населения при существенном росте цен на рынке недвижимости, так и благодаря доступности и разнообразию ипотечных программ.

Никита Пальянов считает, что количество сделок со 100%-ной оплатой зависит от класса жилья. Так, в элитном сегменте до половины всех сделок оплачиваются сразу в полном объеме, в комфорт-классе – порядка 30%. В период действия ипотеки с господдержки количество таких сделок предсказуемо уменьшилось: например, в проекте «Георг Ландрин» только 20% сделок проводились со 100-ной оплатой.

По данным Анастасии Иващенко, подобные сделки составляют порядка 10-12% от общего объема продаж, и чаще всего это покупки после реализации собственной недвижимости. Такая форма оплаты позволяет без потерь вложить денежные средства, полученные после продажи. Также довольно большой процент таких сделок приходится на сегмент «бизнес» и «премиум».

Лизинг

Лизинг – способ покупки квартиры при участии третьей стороны, а именно – лизинговой компании. Она оценивает ликвидность выбранного покупателем объекта и финансовую состоятельность клиента, после чего приобретает лот. Участники сделки заключают трехсторонний договор, согласно которому физическое лицо должно выкупить квартиру в течение определенного срока.

Покупатель вносит первоначальный взнос, остальную сумму выплачивает частями. По сути, он фактически снимает жилье, а арендные платежи идут в счет погашения долга. Собственником клиент становится только после того, как выплатит всю сумму задолженности, рассказывает Ян Фельдман.

Данная схема практически не используется на российском рынке недвижимости. Она актуальна в тех редких случаях, когда объект не аккредитован банками, поэтому нет возможности оформить ипотеку, или же когда у застройщика нет программ длительной рассрочки, говорит Никита Пальянов.

«Покупка квартир в лизинг – продукт совершенно непопулярный. У клиентов с данным форматом ассоциируется только покупка автомобилей юридическими лицами. Приобретение недвижимости на таких условиях возможно только при условии, что дом готов, квартира оформлена в собственность и не имеет никаких ограничений»

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group

За кем будущее: мнение экспертов

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»: «Основным источником средств для покупки жилой недвижимости по-прежнему останется ипотека. Безусловно, вырастет доля продаж по переуступке. При этом хочется верить, что основным объектом продажи в Петербурге не станут квартиры, построенные по японским стандартам минимализма: студии размером меньше 15 кв. м, а то и капсулы площадью 5-7 кв. м в «современных» апарт-отелях. Программа семейной ипотеки очевидно станет лидером продаж на первичном рынке недвижимости – с учетом внесенных в нее изменений. А вот доля господдержки к концу года будет снижаться».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Будущее за ипотекой. Несмотря на ожидаемое «охлаждение» ипотечного рынка Санкт-Петербурга в связи с изменением условий льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, ее доля в структуре продаж по итогам 2021 года ожидается на уровне 65-70% от сделок».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Ипотека – основной драйвер продаж на первичном рынке жилья. Востребованы будут все программы господдержки, а также собственные предложения застройщиков с субсидируемой ставкой, воспользоваться которыми могут все без исключения».

«Будущее за тем видом покупки, который будет комфортен покупателю. Тут масса вариаций – рассрочка, ипотека или 100%-ная оплата с сопутствующей скидкой. Будущее в этом плане за разнообразием способов приобретения недвижимости. Чем их больше, тем комфортнее покупателям решить свой жилищный вопрос»

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»


Читайте также:

Льготная ипотека на новых условиях потеряла актуальность для Санкт-Петербурга

Названы новостройки Петербурга, в которых можно купить квартиру дешевле 3 млн рублей

Автор: Евгения Рекшан

Дата публикации 25 августа 2021
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Планы на будущее: что построят в Петербурге к 2050 году
В Санкт-Петербурге власти готовятся рассмотреть новый Генплан – основной документ, который предопределяет развитие города, в частности, жилого, коммерческого строительства и объектов транспортной системы. Новострой-СПб стали известны некоторые подробности о том,...
11 августа 2567
Льготная ипотека: перезагрузка. Кто сможет взять кредит на новых условиях?
С 1 апреля льготная ипотека на новостройки подверглась нешуточным изменениям: повышена ставка кредитования до 12%, но увеличен и предельный лимит займа — до 12 млн рублей. Новострой-СПб разбирался, кому будет выгодна новая программа и какие еще есть возможности...
04 апреля 74567
Первые этажи в новостройках: жилье vs «коммерция»
Купить сегодня квартиру в новостройке на первом этаже – непростая задача. В большинстве случаев девелоперы отводят эти метры под коммерческие помещения. С чем связана такая тенденция и выигрывают ли от подобных решений жильцы дома, узнал у...
16 марта 83675
Черная речка: десять лет редевелопмента и новые перспективы
Последние несколько лет территории бывших промзон в районе Черной речки активно застраиваются. Какие дома там появляются, как развивается инфраструктура и есть ли у этой локации потенциал для дальнейшего освоения свободных земель, узнал у...
02 марта 93791
2022 год, начало: сорванные сделки, рост цен и дорогая ипотека
Два последних «коронавирусных» года были непредсказуемыми и полными сюрпризов для всего мира. Поэтому новый, 2022-й, многие ждали с опаской. Новострой-СПб пообщался с экспертами и узнал, как он начался для петербургского рынка недвижимости. В целом 2022...
16 февраля 103574
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги
Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб. Что это за документ и...
03 февраля 61850
Новое в законах о недвижимости: к чему приготовиться покупателям жилья в 2022 году
В 2022 году вступают в силу новые законы для собственников, покупателей и продавцов недвижимости. Новострой-СПб рассказывает о наиболее важных из них – тех, что затронут большинство россиян. Налог на недвижимость В 2022 возрастет налог на недвижимость....
20 января 67421
С осторожным оптимизмом: девелоперы Санкт-Петербурга об итогах 2021 года и планах на 2022
2021 был не таким насыщенным на события, как предыдущий год. Тем не менее, он тоже оказался во многом непредсказуемым. Новострой-СПб рассказывает про самые яркие моменты уходящего периода, о том, какие тенденции сегодня прослеживаются на рынке недвижимости и чего стоит...
08 января 67682
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков