Купить квартиру на первичном рынке недвижимости можно не только за наличные или в ипотеку. Обо всех существующих легальных схемах рассказывает Новострой-СПб.
Самые популярные
Основными видами покупки жилья на первичном рынке недвижимости сегодня являются:
- ипотека;
- рассрочка (в том числе и трейд-ин);
- 100%-ная оплата;
- лизинг.
Пальму первенства уже который год подряд прочно удерживает ипотека: в Санкт-Петербурге доля сделок с привлечением банковских средств в первом полугодии 2021 года составила 81%. На втором месте находится полная 100%-ная оплата – на нее пришлось 18% сделок. На третьем месте рассрочка – всего 2%, приводит данные Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Правда, такое распределение касается самых популярных лотов, относящихся к сегменту «масс-маркет». В классах «бизнес» и «элит» ситуация другая: там 53% квартир приобретаются в рассрочку и только 34% в ипотеку. На 100%-ную оплату приходится 13% сделок.
Что касается ипотечных программ, то в период действия льготной ипотеки по старым правилам (апрель 2020 – июнь 2021) почти 90% ипотечных сделок заключалось с господдержкой. После изменения программы, в июле 2021 года, наблюдалось снижение общей доли ипотеки в структуре продаж до уровня прошлых лет. Доля программы «Господдержка 2020» также снизилась до 45-50%. Спрос перераспределился на стандартные программы.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», подтверждает, что в рекордные месяцы выдачи жилищных кредитов в 2020 году доля ипотеки в продажах застройщиков составляла в среднем по рынку 70–75%, а у некоторых компаний эти цифры действительно достигали 90%.
Такая востребованность вполне объяснима: цены на недвижимость росли на протяжении всего года, накопить необходимую сумму было просто нереально. Многим россиянам сложно было найти средства даже на первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, поэтому снижение его до 15% по программе «Господдержка 2020» стало весьма своевременным решением для сложного коронакризисного года.
После изменения условий с 1 июля 2021 года программа стала более точечной и адресной. В Санкт-Петербурге лишь 5-7% объектов подходят под эту программу, в Ленобласти – почти все строящиеся объекты, кроме расположенных в ближайших окрестностях города (Кудрово, Янино и т.д.).
Если говорить про частности, то в данном случае они лишь подтверждают общую картину. Так, в структуре сделок ГК «Ленстройтрест» сегодня также преобладают ипотечные договоры – этот показатель доходит в компании до 90%, рассказывает директор по маркетингу Ян Фельдман. Преимущественно это ипотека с господдержкой, на втором месте – семейная ипотека, далее – военная. Чуть более 10% договоров заключается на условиях 100%-ной оплаты или по программе длительной рассрочки. Средний метраж приобретаемой квартиры составляет сегодня 50 кв. м.
«Стандартная ипотека не пользовалась популярностью в прошлом году. Приоритет был у льготной, потому что ее условия распространялась на очень широкий спектр покупателей. Если говорить о перспективах ближайших шести месяцев, то основной акцент будет сделан на семейную ипотеку. Благодаря новым условиям она имеет все шансы на лидерство»
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»
Ипотека
Ипотека – это долгосрочный целевой заем, который банки выдают под залог приобретаемой недвижимости. В течение всего срока действия кредита квартира находится во владении и пользовании заемщика, однако при невыполнении им долговых обязательств может быть изъята и продана на торгах.
В России действует множество ипотечных программ. Наиболее популярными являются:
- «Господдержка 2020» (льготная ипотека под 6,5%);
- семейная;
- военная;
- сельская.
Несмотря на изменения условий, льготная ипотека все еще востребована, особенно в регионах. Сегодня процентная ставка по ней повышена до 7%, первый взнос составляет 15%, максимальный размер займа – 3 млн руб.
Семейная ипотека тоже недавно была модифицирована, но в пользу заемщиков. Теперь ее могут получить семьи даже с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Кредит оформляется под 6% годовых, первый взнос – от 15%. Лимит установлен в размере 12 млн руб. для Петербурга, Ленобласти, Москвы, Московской области и 6 млн руб. для всех остальных регионов. Программа продлена до конца 2023 года. Отдельным ее преимуществом является возможность рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов.
Остальные виды ипотечных программ (военная, сельская) относятся к специализированным банковским продуктам. У них есть ряд существенных ограничений, поэтому их доля в общем объеме продаж не так велика: она находится в пределах 2-3%. Тем не менее, клиентов и приобретаемой недвижимости по соответствующих критериям достаточно много, и своей актуальности с течением времени они не потеряют.
Стандартные программы вновь заняли основное место в структуре ипотечного кредитования, в том числе еще и потому, что среди них наблюдается разнообразие различных субпрограмм, считает Татьяна Хоботова. Сегодня людей интересуют предложения с субсидированной процентной ставкой, совместно разработанные банками и застройщиками. Кроме того, активизировались программы по переуступкам между физическими лицами. Доля таких кредитов составляет сейчас 5-7% и дальше будет только расти. Продажа квартир из-под залога также пользуется спросом.
«На специализированные ипотеки никогда не приходятся и не будут приходиться максимальные доли рынка. Это связано с тем, что для них выработаны строгие критерии, позволяющие объекту участвовать в конкретной программе, а также имеются специфические требования к заемщикам, которым соответствует далеко не каждый россиянин»
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»
Рассрочка
Рассрочка – способ приобретения недвижимости, при котором выплаты производят не сразу, а фиксированными суммами в течение определенного срока, по договоренности сторон.
Среди вариантов рассрочки преобладают предложения, ограниченные сроком ввода дома в эксплуатацию. Это связано в первую очередь с экономикой проекта, финансовыми ресурсами каждого конкретного застройщика, а также возможностью держать готовые квартиры на балансе компании до момента полной выплаты рассрочки дольщиком, поясняет Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group. В Санкт-Петербурге подобные программы есть только у крупных игроков рынка.
Среди покупателей наиболее популярны рассрочки по типу 50/50 или 60/40, дающие возможность выплатить вторую часть суммы через длительный период времени (обычно это либо год, либо дата окончания строительства), без промежуточных платежей. Также интересен формат «трейд-ин», позволяющий оплатить часть новой квартиры средствами от продажи старой.
«Финансовая модель проекта подразумевает конкретный цикл реализации, а проектное финансирование требует выдерживать высокий темп продаж. После введения объекта в эксплуатацию для застройщика лучше получить последние платежи от покупателей, оформивших рассрочку, не позже, чем в течение 3 месяцев. Растягивать этот процесс, особенно после выдачи заключения о соответствии (ЗОСК), нерентабельно. В целом рассрочка – не самый удобный инструмент для девелоперов, так как средства приходят не в полном объеме. Кроме того, некоторые клиенты могут задерживать выплаты»
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Удобную классификацию различных видов рассрочек от застройщика предлагает Ольга Трошева.
В зависимости от срока:
- Краткосрочные (до 3-6 месяцев и меньше).
Чаще всего это так называемые рассрочки в формате «трейд-ин» при минимальном первом взносе, сравнимым с размером первоначального взноса при ипотеке – 10-20% (оформляется на срок, пока продается имеющаяся у клиента недвижимость).
- Долгосрочные.
Преимущественно это рассрочки на весь период строительства объекта, а также специальные условия с фиксированным сроком.
В зависимости от размера первого взноса:
- Минимальный первый взнос до 20%.
В основном, это рассрочки на короткий период, а также на специальных условиях.
- Первый взнос 30-40%.
Это преобладающая категория рассрочек – она распространяется на 40-45% объектов, находящихся в продаже.
- Первый взнос 50-60%.
Тоже одна из наиболее распространенных схем, где первый взнос обычно равен 50% от стоимости жилья, а остаток средств надо внести единоразово в конце срока. По такому принципу можно приобрести квартиру в 20-25% жилых комплексов, представленных на рынке.
- Рассрочки с большим первым взносом – от 70-80%.
Они даются на короткий период времени и чаще всего приравниваются к условиям 100% оплаты.
В зависимости от периодичности выплат:
- Регулярные платежи.
Могут быть ежемесячные или ежеквартальные, в том числе, с фиксированным размером в течение всего срока.
- Единоразовые платежи.
Как правило, их вносят по завершении срока строительства.
Основные схемы рассрочки предполагают разделение оплаты на два или три платежа. Так, в ЖК «Георг Ландрин» от ГК «Абсолют Строй Сервис» сегодня можно оформить рассрочку по нескольким схемам: с крупным первым взносом (70%) и остатком до 25 июня 2022 года. И наоборот: внести первый взнос в объеме 30% от стоимости жилья, а остаток – равными долями до конца 2021 года.
В Hansa Group также есть несколько программ рассрочек. Первая действует по принципу «50/50», со вторым взносом до момента завершения восстановительных работ в клубном доме «Аура». Вторая – рассрочка «40/30/30», где 40% – первоначальный взнос, еще 30% выплачиваются равными платежами в течение 2 лет, а оставшиеся 30% можно внести на завершающем этапе восстановительных работ на объекте. Это может быть единовременный платеж или оплата с использованием ипотечного кредитования.
В проекте комфорт-класса «Приморский квартал» от «Мегалит – Охта Групп» действуют программы долгосрочной беспроцентной рассрочки, долгосрочной процентной рассрочки с фиксированными суммами платежей и годовой рассрочки без промежуточных платежей. По такой схеме помимо квартиры можно приобрести и место в паркинге.
ГК «Ленстройтрест» также предлагает своим клиентам широкий спектр решений: рассрочку можно получить как сроком на 8 лет, так и на 4 месяца. Например, программа «20/20» предполагает первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. Далее клиент вносит по 20 тыс. руб. в месяц, а остаток выплачивает через 11 месяцев. Такая рассрочка удобна тем, кто приобретает новое жилье за счет продажи своей старой квартиры либо планирует закрыть ее ипотекой в будущем (накапливает стаж, «чистит» кредитную историю, ждет улучшения ставок).
100%-ная единовременная оплата
Несмотря на пандемию, общемировой кризис и прочие сложности, покупку квартиры при условии 100%-ной оплаты сложно назвать сегодня «исчезающим видом», уверена Ольга Трошева. Доля таких покупок все еще существенна, более того, она регулярно поддерживается акциями и спецпредложениями от застройщиков.
Однако в сегменте массового жилья на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга доля 100%-ной оплаты в структуре продаж постепенно снижается – с 33% по итогам 2019 года до 18% по результатам первой половины 2021 года. Это происходит как из-за снижения покупательной способности населения при существенном росте цен на рынке недвижимости, так и благодаря доступности и разнообразию ипотечных программ.
Никита Пальянов считает, что количество сделок со 100%-ной оплатой зависит от класса жилья. Так, в элитном сегменте до половины всех сделок оплачиваются сразу в полном объеме, в комфорт-классе – порядка 30%. В период действия ипотеки с господдержки количество таких сделок предсказуемо уменьшилось: например, в проекте «Георг Ландрин» только 20% сделок проводились со 100-ной оплатой.
По данным Анастасии Иващенко, подобные сделки составляют порядка 10-12% от общего объема продаж, и чаще всего это покупки после реализации собственной недвижимости. Такая форма оплаты позволяет без потерь вложить денежные средства, полученные после продажи. Также довольно большой процент таких сделок приходится на сегмент «бизнес» и «премиум».
Лизинг
Лизинг – способ покупки квартиры при участии третьей стороны, а именно – лизинговой компании. Она оценивает ликвидность выбранного покупателем объекта и финансовую состоятельность клиента, после чего приобретает лот. Участники сделки заключают трехсторонний договор, согласно которому физическое лицо должно выкупить квартиру в течение определенного срока.
Покупатель вносит первоначальный взнос, остальную сумму выплачивает частями. По сути, он фактически снимает жилье, а арендные платежи идут в счет погашения долга. Собственником клиент становится только после того, как выплатит всю сумму задолженности, рассказывает Ян Фельдман.
Данная схема практически не используется на российском рынке недвижимости. Она актуальна в тех редких случаях, когда объект не аккредитован банками, поэтому нет возможности оформить ипотеку, или же когда у застройщика нет программ длительной рассрочки, говорит Никита Пальянов.
«Покупка квартир в лизинг – продукт совершенно непопулярный. У клиентов с данным форматом ассоциируется только покупка автомобилей юридическими лицами. Приобретение недвижимости на таких условиях возможно только при условии, что дом готов, квартира оформлена в собственность и не имеет никаких ограничений»
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
За кем будущее: мнение экспертов
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»: «Основным источником средств для покупки жилой недвижимости по-прежнему останется ипотека. Безусловно, вырастет доля продаж по переуступке. При этом хочется верить, что основным объектом продажи в Петербурге не станут квартиры, построенные по японским стандартам минимализма: студии размером меньше 15 кв. м, а то и капсулы площадью 5-7 кв. м в «современных» апарт-отелях. Программа семейной ипотеки очевидно станет лидером продаж на первичном рынке недвижимости – с учетом внесенных в нее изменений. А вот доля господдержки к концу года будет снижаться».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: «Будущее за ипотекой. Несмотря на ожидаемое «охлаждение» ипотечного рынка Санкт-Петербурга в связи с изменением условий льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, ее доля в структуре продаж по итогам 2021 года ожидается на уровне 65-70% от сделок».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Ипотека – основной драйвер продаж на первичном рынке жилья. Востребованы будут все программы господдержки, а также собственные предложения застройщиков с субсидируемой ставкой, воспользоваться которыми могут все без исключения».
«Будущее за тем видом покупки, который будет комфортен покупателю. Тут масса вариаций – рассрочка, ипотека или 100%-ная оплата с сопутствующей скидкой. Будущее в этом плане за разнообразием способов приобретения недвижимости. Чем их больше, тем комфортнее покупателям решить свой жилищный вопрос»
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»
Читайте также:
Льготная ипотека на новых условиях потеряла актуальность для Санкт-Петербурга
Названы новостройки Петербурга, в которых можно купить квартиру дешевле 3 млн рублей
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 25 августа 2021
