2021 был не таким насыщенным на события, как предыдущий год. Тем не менее, он тоже оказался во многом непредсказуемым. Новострой-СПб рассказывает про самые яркие моменты уходящего периода, о том, какие тенденции сегодня прослеживаются на рынке недвижимости и чего стоит ожидать от года грядущего.
Ключевыми событиями 2021 года для российского рынка недвижимости можно назвать три основных момента:
- кардинальное изменение условий программы льготной ипотеки;
- неоднократное повышение ключевой ставки ЦБ РФ (сейчас она составляет 8,5% против 4,25% в начале года) и увеличение ипотечных ставок;
- рост себестоимости строительства (по некоторым проектам он достиг 60%).
Вполне закономерно за этими событиями последовал рост цен буквально на все – в том числе, на земельные участки и строящееся жилье всех классов и форматов. С начала года стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга увеличилась в среднем на 20-25%.
Постепенно набирает обороты программа «семейной» ипотеки: сейчас материнский капитал использует почти каждая пара с детьми. Эта тенденция может усилиться благодаря тому, что ипотеку со сниженной ставкой теперь могут получить семьи даже с одним ребенком.
Спрос/предложение в 2021 году
Покупательская активность в 2021 году столкнулась с ограниченным предложением: все самые интересные лоты разобрали еще в первом полугодии и в конце предыдущего года. Однако после пары летних месяцев затишья спрос начал восстанавливаться, а к ноябрю-декабрю показатели продаж вернулись к пиковым значениям июня.
«В целом по итогам года продажи будут на 15% меньше, аналогичный тренд сохранится и в наступающем году. Однако в данном контексте нельзя говорить о том, что спрос «просел». Покупателей на рынке не стало меньше, интерес к проектам находится на прежнем уровне, но существующее предложение не способно его удовлетворить»
Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу компании LEGENDA
На динамику спроса в 2021 году в значительной степени повлияла программа льготной ипотеки. До 1 июля рынок был фактически «перегрет» субсидируемой правительством ипотечной ставкой, что влекло за собой большое количество стихийных сделок, поясняет Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». С окончанием программы начался процесс стабилизации рынка, поэтому спрос снизился, но незначительно. Сделки стали более обдуманными, среди них – меньше инвестиционных покупок. Сейчас покупают жилье в основном с целью улучшения жилищных условий.
Одновременно со спросом к осени снизились темпы роста цен на жилье. Но, предупреждают эксперты, ждать снижения стоимости квадратного метра не стоит. В данный момент отмечается очередное повышение цен на основную продукцию, а это значит, что и в начале 2022 года девелоперы могут дополнительно повысить цены. Кроме того, на рынке до сих пор сохраняется дефицит качественного предложения. Безальтернативность проектов также приводит к высоким ценам на квартиры в этих домах.
«Изменение условий льготной ипотеки и неоднократное повышение ключевой ставки в 2022 году окажет понижающее влияние на спрос. Дефицит земли и рабочей силы, подорожание строительных материалов и увеличение социальной нагрузки на застройщиков будут сдерживать предложение. Наметившиеся тенденции позволяют прогнозировать, что в наступившем году емкость рынка сократится еще существеннее»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Наибольшей популярностью в 2021 году у покупателей пользовались качественные проекты с проработанной концепцией, актуальной квартирографией и насыщенной внутриквартальной инфраструктурой, говорит Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
Наряду с ними традиционно были востребованы недорогие объекты, расположенные в проектах формата комплексной застройки как в черте города, так и в Ленобласти. Самыми востребованными как всегда оказались студии и «однушки».
Что будет с ценами на жилье в 2022 году?
Эксперты единогласно заявляют: цены на квартиры в новом году продолжат повышаться. Нет никаких оснований для их длительной стагнации и, тем более, снижения. Ведь цены растут всегда – даже в годы «затишья».
Так, Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» считает, что в 2022 году недвижимость подорожает примерно на 10-15%. На сколько именно – будет зависеть от конкретного региона. Факторы роста цен – стоимость стройматериалов, рабочей силы при закрытых границах и оттоке мигрантов, сроки строительства, инфляция – никуда не исчезнут, а продолжат толкать цены вверх. Впрочем, если остановка роста сейчас практически невозможна, то замедление может и произойти. Не исключен также вариант, что этот процесс может прийти к «сбалансированной норме».
Ася Левнева полагает, что рост цен будет точечным – на самые ликвидные объекты. Застройщики начнут вести гибкую ценовую политику, чтобы поддержать сокращающийся платежеспособный спрос и сохранить прибыль. Маркетинговой концепции уделят особое внимание.
С этим мнением солидарен и Никита Пальянов. «Активнее всего будут расти проекты высокого качества, отвечающими новым запросам покупателей. При этом в «спальниках», таких как Мурино, рост цен заморозится, так как эти районы постепенно теряют популярность, даже доступные цены уже не перевешивают столь высокую плотность застройки и большую нагрузку на транспортную инфраструктуру», – говорит эксперт.
«Темпы роста цен на недвижимость на время адаптации рынка под новые условия ипотечного кредитования замедлятся на некоторый период. Однако предпосылок для демпинга на рынке недвижимости в ближайшей перспективе нет, так как на ценообразование оказывает влияние рост себестоимости проектов. Удорожание стройматериалов и транспортных расходов, переход на эскроу-счета, рост стоимости привлечения трудовых ресурсов – все эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра»
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике «Группы Аквилон»
Спрос: в поисках баланса
Про спрос на жилье в следующем году ходят разные слухи. Поговаривают, что он может «просесть» чуть ли не на 30%, а то и больше. Эксперты, однако, не верят в самые мрачные прогнозы.
Конечно, рекордных показателей спроса в 2022 ожидать не стоит, говорит Никита Пальянов. Но если ситуация в экономике будет оставаться стабильной, то и спрос тоже будет ровным. Спровоцировать очередной ажиотаж на рынке могут прогнозы по дальнейшему росту цен, повышению ключевой ставки (соответственно, и ставок по ипотеке) и опасения еще большей инфляции.
Той же точки зрения придерживается Мария Черная. «Сейчас на все проекты Bonava в продаже мы фиксируем стабильно высокий уровень спроса. По каждому из объектов есть достаточно большой лист ожидания на покупку, поэтому мы не ожидаем существенного снижения спроса на них».
Впрочем, в 2022 году может так получиться, что в связи с повышением процентных ставок и ростом цен почти полностью отсеются неплатежеспособные клиенты, считает Александр Гуторов. Несмотря на ввод собственных ипотечных программ, застройщики не смогут субсидировать ставку «до бесконечности». В конце концов, они будут искать баланс между собственными экономическими интересами и комфортом клиентов. Но люди все равно продолжат покупать жилье, ведь они нуждаются в улучшении жилищных условий. Кроме того, для обывателей ипотека была и будет самым понятным и выгодным с точки зрения годичного прироста инструментом инвестирования.
Ася Левнева полагает, что в 2022 году недостаточно надеяться лишь на субсидируемую ипотеку. Застройщикам нужно будет держать руку на пульсе – например, развивать trade in, который начал пользоваться у клиентов высоким спросом, а также делать акцент на иные услуги. Так, «Балтийская жемчужина» продолжит предоставлять честные скидки, дарить подарки и повышать уровень сервиса в зависимости от потребностей покупателей, но вводить «шоковые акции» не станет: в них нет необходимости и вряд ли таковая появится.
Тренды и перспективы: мнения экспертов
Группа «Эталон»: «Успех на строительном рынке в следующем году ждет те компании, которые уже внедряют новейшие технологии в свои проекты. Цифровизация бизнес-процессов продолжит свое развитие в отрасли. Технологии информационного моделирования станут одним из ключевых инструментов реализации инвестиционно-строительного проекта.
В контексте происходящих изменений Группа «Эталон» планирует не только планомерно увеличивать масштабы своей деятельности, но и широко применять digital-технологии, трансформируя бизнес-процессы на всех этапах создания стоимости продукта: от покупки земельного участка до проектирования, строительства и продажи квартир.
События последних двух лет показали важность создания комфортных условий для проживания и удаленной работы. Как следствие, в 2022 году будет наблюдаться растущий спрос на благоустройство территорий, общественные пространства, «зеленое» строительство, применение при строительстве экологически чистых и энергосберегающих технологий, рост спроса на «семейные» форматы квартир».
По итогам года можно отметить растущий интерес к петербургским новостройкам со стороны региональных покупателей. В условиях турбулентности рынка недвижимости этот тренд будет укрепляться. В перспективе доля иногородних клиентов в структуре сделок застройщиков может вырасти за счет развития инструментов дистанционных продаж, уже успешно опробованных в период пандемии».
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: «Одной из главных тенденций наступающего года может стать сохранение дефицита качественного предложения в городской черте. Причиной тому станет задержка процессов согласования проектов и малое количество стартов. Очень надеюсь, что созданная в этом году Градостроительная комиссия наладит регламент и регулярность работы и перестанет накапливать проекты на рассмотрении, оставляя девелоперов в информационном вакууме в плане статуса их проектов. Кроме того, рынок ждет принятия нового городского Генплана. Трудно строить бизнес-процессы, не синхронизируя их с планами городского перспективного развития».
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике «Группы Аквилон»: «Мы с неизменным оптимизмом смотрим в будущее и ожидаем, что в наступающем году рынок сохранит стабильность. Анализ спроса второй половины 2021 года, после изменений условий льготной ипотеки, позволяет с уверенностью говорить, что интерес покупателей к объектам недвижимости по-прежнему высокий. Для поддержания доступности предложения застройщики продолжат тесно взаимодействовать с банками, предлагая своим клиентам различные ипотечные программы с субсидированной ставкой.
В 2022 году рынок продолжит трансформироваться в сторону покупателя, что, безусловно, положительно скажется на развитии продукта. Продуманность жилой среды, востребованные опции комфорта и «умные» сервисы, качество строительства и дополнительные выгоды для клиента – то, на чем сосредоточатся девелоперы».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: «Из-за дефицита земли основное предложение рынка недвижимости будет перемещаться за пределы КАД. В городе останутся точечные проекты высокой ценовой категории. Продолжится сокращение доступности жилья и емкости рынка. Ради снижения себестоимости застройщики будут избавляться от лишних квадратных метров в квартирах в пользу расширения функциональности жилых зон и общедомовых помещений в новых проектах».
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group: «В 2022 году будет нарастать тренд на функциональность, эргономичность и грамотное зонирование. При этом постепенно будет снижаться доля многокомнатных квартир (более четырех жилых комнат) в квартирографии новостроек, особенно в высоких ценовых сегментах. Наиболее ликвидными форматами останутся просторные двухкомнатные и компактные трехкомнатные лоты».
Читайте также:
Ипотечные ставки начнут снижаться не раньше 2023 года – Moody’s
Как получить материнский капитал в 2022 году: индексация и новые возможности
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 08 января 2022
