Дешевая ипотека на покупку квартиры в новостройке не сделала жилье более доступным. Колоссальный спрос вызвал рекордный скачок цен, которые могут подняться еще выше перед отменой госпрограммы 1 июля этого года. Что нужно сделать, чтобы остановить подорожание и стабилизировать цены, какие проблемы сегодня мешают нормальному развитию рынка первичной недвижимости Петербурга, специально для Новострой-СПб рассказала Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Чувствуете ли вы сейчас скачок спроса в преддверии отмены льготной ипотеки?
Я бы не сказала, что на рынке есть ажиотажный спрос в преддверии окончания льготной ипотеки. Спрос, как и в 2020 году, стабильно высок. Никаких изменений мы не наблюдаем.
То есть льготная ипотека на ваши проекты вообще никак не повлияла?
Она перестала быть единственным влияющим на рынок фактором. Люди стали меньше ездить, меньше тратить, переключились на возможность приобретения квартиры – коронавирусные ограничения также простимулировали спрос.
Плюс большое количество времени, проведенного дома, подтолкнуло людей к пониманию, что им нужно что-то менять в своей жизни. Поэтому сказать, что повлияла только льготная ипотека – нельзя. Но она, конечно, имеет большое значение.
Как вы думаете, будет ли снижение спроса после отмены программы льготной ипотеки? И нужно ли ее вообще продлевать в Петербурге и Ленобласти?
Я думаю, это очень сильно зависит от сегмента. В целом в Санкт-Петербурге предложение сильно отстает от спроса, и качество жизни, качество среды здесь требует значительного улучшения. Поэтому, на наш взгляд, отмена льготной ипотеки не сильно повлияет на спрос. Люди как хотели, так и будут хотеть улучшить качество своей жизни.
Нужно ли отменять ее в Санкт-Петербурге и конкретно по региону? Петербургу нужно, скорее, определиться со своей градостроительной политикой и вообще с перспективами городского развития, которые сейчас, к сожалению, весьма туманны.
Эта неопределенность не идет на пользу рынку – растет спрос на землю и цены на нее. Как следствие – растет себестоимость проекта и далее – итоговая стоимость квадратного метра для покупателя.
Долгосрочная и прозрачная градостроительная политика даст возможность застройщикам не так активно корректировать цены. Сейчас город отстает в проактивных действиях: в марте 2021-го хотели менять Генплан, застройщики ждали, что город поставит точку в этом вопросе. Но принятие Генплана перенесли почти на год.
Это помогло бы реализовывать квартиры для покупателей дешевле, потому что риски были бы ниже?
Это помогло бы существенно затормозить рост цен, как минимум, а возможно, вообще его стабилизировать. Просто потому, что люди перестали бы жить в ощущении постоянной неопределенности и непонимания, что купить, ведь выбрать не из чего. И цена от этого, конечно, растет.
Что происходит сейчас с ценами на новостройки: на сколько они выросли в проектах Bonava?
У нас в первом квартале цены выросли на 15%. За прошлый год – на 30%. Очень выросла себестоимость, было множество факторов, которые повлияли на ее рост.
Что происходит с предложением, сильно ли оно вымылось из-за ажиотажного спроса? Некоторые эксперты говорят даже про дефицит нового жилья – вы с этим согласны?
Опять же, я все делю на сегменты. На мой взгляд, есть колоссальный дефицит качественного продукта.
А есть проекты, например, некрасивые и неудобные с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры, так покупателю еще нужно вкладывать кучу денег в серую «голую» отделку.
Качественного современного предложения очень мало. А на менее качественный продукт – на него и спрос меньше.
Получается, что застройщикам не понадобятся, скорее всего, какие-то специальные маркетинговые акции, чтобы поддержать спрос после отмены льготной ипотеки? Субсидированные ставки и пр.
Да, мы пока никаких акций не планируем. В данный момент нам кажется, что как был высокий спрос, так и останется.
Планирует ли Bonava выводить на рынок новые проекты в ближайшем будущем?
Мне кажется, все, что мы готовы были рынку сообщить, мы сообщили. Мы уже анонсировали проект Gotland Lifestyle, который, к сожалению, задержался из-за судебных споров третьих лиц. Gotland мы планировали выводить в этом году, надеемся, что к концу 2021 года – началу 2022 года мы это сделаем.
Проект на Кузнецовской улице поставлен на паузу из-за генплана. К марту 2021 года он должен был быть изменен – этого не случилось, и когда случится, теперь тоже не очень понятно. Мы надеемся, что к концу 2021 – началу 2022 года мы выведем на рынок два новых проекта. Это Выборгский и Невский районы.
Какой прогноз по предложению вы можете дать на ближайшие годы – застроят Петербург высотками с мелкой нарезкой (так как их проще продать) или все-таки будут делать новые проекты более комфортными, а для повышения доступности – более внимательно работать с ипотечными ставками, может быть опцией «трейд-ин» или еще какими-то инструментами?
Ситуация на рынке сейчас абсолютно нездоровая: ажиотаж, всплеск, горящие глаза и трясущиеся руки – это нехорошо ни для покупателей, ни для застройщиков.
В недвижимости все должно быть намного более последовательно и предсказуемо. В целом мы видим, что было очень сильное повышение цены на объекты недвижимости. И в принципе дороговизна их содержания во всем мире ведет к тому, что средняя площадь квартир уменьшается.
Нам еще только предстоит к этому прийти: осознание ответственности за свое жилье, ответственное отношение к расходам на содержание у нас пока еще на очень низком уровне. Рынок обслуживания находится также на очень низком уровне – профессиональных компаний практически нет.
То есть люди будут переезжать, чтобы снизить эти расходы?
Мне кажется, что да, будут выбирать квартиры меньшей площади. Потому что квартиры по 70-90-100-150 метров – это просто невероятные деньги и невероятная доля в содержании общего имущества. Нужно обладать очень большим и постоянным доходом, чтобы это оплачивать.
Взносы на капремонт сразу ведь начинаются?
Да, взносы на капремонт начинаешь платить сразу, но давайте будем объективны. Учитывая плохо обслуживаемый жилой фонд Санкт-Петербурга, районы советской застройки, гигантский исторический центр – получит ли та же самая Magnifika через 10 лет деньги из этого фонда на свой ремонт? Конечно, нет.
Приоритет будет отдан тем домам, где жить уже просто опасно. А вы ждите, у вас же пока еще все нормально, капитальный ремонт не требуется, все остальное как-нибудь сами делайте.
В людях нужно взращивать осознанность, ответственность за содержание недвижимого имущества и готовность нести расходы. Такого количества собственников недвижимости, как в России, нет ни в одной стране. Владеть недвижимостью – это очень дорого.
На мой взгляд, развитие профессионального рынка арендаторов, когда люди будут жить в арендованной квартире долго, не владеть ей как собственник, а просто платить арендную плату – это следующий этап развития рынка, который я у нас вижу. У нас пока еще этого нет.
Получается, общий тренд все-таки на мелкую нарезку?
Мелкая нарезка мелкой нарезке рознь, я не говорю, что все квартиры будут студиями. Но будут востребованы экономичные планировки.
У нас есть трехкомнатные квартиры площадью 60 метров. Но это трехкомнатные квартиры, где у каждого есть небольшая спальня и есть большая кухня-гостиная, где люди вместе проводят время. И это 60 метров.
Поэтому функциональность в пользу уменьшения площади – это рыночный тренд на ближайшие годы.
Читайте также
Что будет с рынком новостроек после отмены льготной ипотеки – мнения экспертов
Гарантия на новостройку: за что отвечает застройщик и почему за капремонт платить все-таки придется?
Автор: Александра Трофимова
Дата публикации 25 мая 2021
