Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «Стоун», рассказал порталу Новострой-СПб о том, будут ли цены на недвижимость демонстрировать стабильный рост, когда и при каких условиях это может произойти и почему те процессы, которые мы наблюдаем в экономике сегодня, нельзя назвать очередным кризисом.
Для частных инвесторов во всем мире недвижимость долгое время считалась наиболее понятным, прозрачным и стабильным сегментом, куда можно было вкладывать сбережения. На этом можно было очень неплохо заработать или, при самом негативном сценарии — сохранить сбережения. Сейчас это утверждение все еще верно?
Рынок недвижимости сейчас очень противоречив: остались проекты на которых инвесторам удается заработать, это, конечно не 20-30% в год, а скорее в 18-25% через два-три года после приобретения лота на этапе строительства. С другой стороны, есть прецеденты, когда клиенты, купившие жилье в проекте два-три года назад, не только не зарабатывают на нем, но и обнаруживают, что сейчас аналогичные квартиры можно купить дешевле. Довольно часто это наблюдается в проектах комплексного освоения территории с большим количеством очередей сдачи объектов, расположенных в конкурентной локации. То есть девелоперам приходится много строить и продавать собственных квадратных метров, а еще и конкуренты в непосредственной близости занимаются тем же самым. Девелоперы демпингуют и начинают «скидывать» квартиры в ущерб себе, а клиенты, ранее купившие жилье, например, за 5 млн рублей по ДДУ, расторгают договор (а они имеют такое право), возвращают деньги и приобретают аналогичный лот с дисконтом в 5-10%.
Можно ли инвестировать в недвижимость сейчас? Если честно, мое мнение — да, можно. Только именно сейчас правило трех основных факторов актуально как никогда. Факторов, безусловно, больше, но основных три: необходимо оценить надежность девелопера, оценить качество проекта (он должен быть интересен рынку как минимум еще и через пять лет), изучить и оценить окружение.
Развитие рынка недвижимости циклично, за периодами спада следуют периоды подъема. Это касается и стоимости, и покупательской активности. Может в этот раз также имеет смысл просто подождать?
Вы совершенно правы. С 2001 года, после первого российского кризиса, пережитого в конце 90-х —начале 2000-х, рынок недвижимости демонстрировал стабильный рост цен. Это касается и долларовых, и рублевых объектов (валютные лоты росли особенно интенсивно еще и из-за изменения курса рубля). Цены, опустившись на 25% в 1998-1999 годах, потом отыграли обратно это проседание всего за пару лет, а дальше был только рост. Перед кризисом 2008 года, вспомните, стоимость квадратного метра была на пике — в Санкт-Петербурге она достигла показателя в $3700, а в Москве — $6000. Что произошло после? Прежде всего цены на недвижимость практически полностью стали рублевыми, а кризис 2008 не только остановил рост, но и провел частичную корректировку стоимости жилья — наблюдалось проседание цен (по аналогии с прошлым кризисом), в ряде случаев до 30%. Наиболее сильный удар ощутили именно валютные объекты, здесь корректировки достигли уровня в 45%.
После этого периода, до 2014 года, цены росли весьма умеренно, в некоторые периоды можно было говорить о том, что они фактически топтались на месте.
Средняя стоимость 1 кв. м в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2008 по 2014 годы:
Активный рост показал 2014 год, когда очередные геополитические и макроэкономические потрясения и рост валюты спровоцировали панику, и люди поспешили вложиться в квадратные метры. Но это не краткосрочный тренд: к марту 2014 ажиотажный спрос почти полностью иссяк и рост цен остановился. С этого момента началась адаптация рынка к новой реальности, сопровождающаяся постепенной корректировкой стоимости жилья. Кризис имеет затяжной характер.
Цены перестали расти примерно с марта 2014. Обычно через пару лет после кризиса и проседания рынок достигает «дна», и далее показатели начинают расти. Прошло уже четыре года, сколько еще ждать?
С 2014 года цены опять перестали показывать какое-либо движение вверх. И дело здесь в фундаментальных аспектах — балансе спроса и предложения, в платежеспособности населения, в новой экономической и законодательной реальности, в которой рынок недвижимости начинает жить. Здесь важно понять, что мы переживаем не просто очередной кризис, вызванный совершенно понятными внешними факторами (падение цен на нефть, антироссийские санкции и ответные шаги российского правительства). Есть еще и структурные проблемы как в отечественной, так и в мировой экономике, которые так и не были решены в последние 10-15 лет. И сейчас мы наблюдаем не совсем даже кризис, скорее новую реальность и, конечно, подъем цен будет, только продиктован он совершенно иными обстоятельствами.
Сейчас заметно снижение уровня платежеспособности населения, спрос на недвижимость изменился. Если ранее спрос на недвижимость формировался в основном обеспеченными людьми, которые активно вкладывали средства в постоянно растущий рынок, то сейчас основную его долю занимают обычные граждане, приобретающие жилье для себя. Эконом- и комфорт-класс — основные локомотивы рынка первичной недвижимости России в последние лет десять. Так что покупатели указанных сегментов очень чувствительны к любым экономическим изменениям. Ипотека, которая с начала 2018 года демонстрирует довольно заманчивое снижение ставок, все равно остается дорогим инструментом приобретения недвижимости (кстати, в сентябре, несмотря на все заявления Центробанка, снижение ставок остановилось). В то же самое время рост цен на товары первой необходимости, услуги ЖКХ и транспорт продолжается.
В таких условиях говорить о росте спроса не приходится, можно ожидать лишь сохранение достаточного уровня спроса. Даже если у населения все еще есть нереализованная потребность в улучшении жилищных условий, свободных денег на покупку жилья практически не остается. Именно поэтому доля квартир, купленных с использованием ипотечных кредитов, выросла с 12% в 2008 году до 70% в 2018 году. Сейчас спрос поддерживают именно ипотечные покупатели.
То есть в ближайшее время, если не будет достаточного уровня спроса, не будет причин для роста цен?
Да, в ближайшие пару лет повышения цен не будет. Спрос будет либо сокращаться, либо, в лучшем случае, останется на прежнем уровне. Но надо понимать, что и предложение на рынке недвижимости (первичной, в частности), тоже будет сокращаться. Это удержит цены.
Почему будет сокращаться предложение?
Сейчас у строительных компаний нет ограничений на получение разрешений на строительство, но поправки в 214-ФЗ вводят правило «одно разрешение — один застройщик» (исключение составляют только проекты комплексного освоения территории). И даже если девелоперы будут покупать организации с соответствующими новым поправкам параметрами, чтобы получить на имя этих организаций дополнительные разрешения на строительство, вести реализацию нескольких объектов параллельно смогут далеко не все. Сейчас есть большой запас разрешений на строительство, но он конечен. Когда-то все равно придется начинать работать по новым правилам.
Теперь вернемся к главному — к цене. Что вызовет рост? Новые законодательные инициативы. Застройщики в ближайшие пять лет распродадут тот запас первичной недвижимости, который был ими сделан, и начнут в полном объеме работать по новым правилам. Это незамедлительно скажется на конечной стоимости жилья.
Во-первых, исчезнет рынок первичной недвижимости в традиционном его понимании, и заманчивые цены, которые предлагают строительные компании на начальном этапе строительства останутся в прошлом. Во-вторых, деньги теперь будут дорогими, потому что девелоперы начнут их брать не у дольщиков, а у банков под проценты. В-третьих, возможно дальнейшее падение национальной валюты.
Сейчас обсуждают инициативу выдавать деньги застройщикам с эскроу-счетов траншами (по мере возведения объекта), то есть деньги не будут лежать на счетах все три-пять лет стройки. Однако я не думаю, что это сдержит рост стоимости жилья, потому что все равно большую часть времени и в большей степени придется пользоваться дорогими кредитными деньгами банка.
Читайте также
«Брошенных и кинутых дольщиков больше не будет»
«Крупные проекты практически невозможно реализовать без банковского финансирования»
Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года
Прогноз рынка новостроек до конца 2018 года: сколько будут стоить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
Дата публикации 24 сентября 2018
