Генеральный директор УК «КВС» Сергей Ярошенко в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как банки и девелоперы готовятся к переходу строительной отрасли на проектное финансирование и как реформа отразится на реализации крупных жилых комплексов.
Готовы ли, на ваш взгляд, банки к обслуживанию застройщиков?
Банки сейчас адаптируются к новым условиям: все крупные банки, с которыми мы успели пообщаться, действительно готовятся. У каждого есть свои планы по финансированию строительства в том или ином объеме, на данный момент банки разрабатывают свои индивидуальные стратегии. На сегодняшний день пока еще не все готово, но процесс идет.
Успеют ли все перестроиться в заявленные сроки — и девелоперы, и кредитные организации?
Все застройщики создали себе определенный задел проектов, поэтому в ближайшие два года никаких сильных изменений не будет — ни роста, ни падения, будет все достаточно ровно. А если в течение этого года не решится вопрос с проектным финансированием, у банков не появятся четкие инструкции по работе с застройщиками, то в будущем мы увидим провал рынка.
Вы скорее оптимистично настроены?
Мы вообще все живем с оптимизмом, без него и жить неинтересно, мне кажется. Так что я думаю, что шансы успеть подготовиться и перестроиться есть.
У вашей компании налажен диалог с банками?
Мы работаем с проектным финансированием уже много лет, поэтому у нас связи, конечно, уже налажены. Крупные жилые комплексы, особенно проекты комплексного освоения территорий, практически невозможно реализовать без банковского финансирования. Поэтому девелоперы, большие игроки в любом случае уже взаимодействуют с банками.
Банкам будет проще работать с большими игроками или с небольшими застройщиками?
Я бы начал с того, что главный ресурс застройщика, который влияет на его продажи — это доверие покупателей. В работе с банками также большую роль будет играть доверие, так как проектное финансирование предполагает сотрудничество в течение нескольких лет. Наличие большого числа жалоб жителей или органов власти может насторожить банк.
Некрупным компаниям при этом может быть проще перейти на эскроу-счета и получить проектное финансирование у банка. Сложности могут возникнуть только в связи с тем, что необходимо доказать наличие собственного капитала от 10% до 20%, поэтому капиталоемкость проектов может уменьшиться, крупные стройки могут притормозиться. Но так или иначе банки будут сотрудничать со всеми застройщиками.
То есть жилые комплексы будут мельчать из-за перехода на проектное финансирование?
Я не могу сказать, что в среднесрочной перспективе проекты будут прямо мельчать. Будут новые правила игры, под которые необходимо подстраиваться. К примеру, проекты комплексного освоения территорий могут разбиваться на небольшие «кусочки» и будут финансироваться этими же «кусочками». Средний проект комплексного освоения территорий — это около 30 млрд рублей, но банк же не может выделить такую сумму, а потом ждать несколько лет, пока застройщик все сдаст. Поэтому, скорее всего, проекты будут разбиваться на небольшие очереди по 20-30 тысяч квадратных метров, а сроки полной реализации крупных жилых комплексов могут увеличиться. Также могут вырасти сроки запуска проекта, так как добавится, по сути, новый этап согласования. Если раньше мы убеждали только органы власти, то теперь еще банк будем убеждать.
Какой прогноз по ценам вы можете дать в связи со всеми изменениями в строительной отрасли? Как минимум, что будет до конца года?
Я думаю, резких скачков ждать пока не стоит, но изменения будут, хотя бы из-за роста цен на топливо, которые также влияют на стоимость строительства, идут вверх и цены на стройматериалы. Себестоимость строительства из-за многих факторов действительно растет, и до конца года я бы ожидал пусть небольшого, но роста цен на новостройки. Но так как у нас появилась достаточно дешевая ипотека, платежеспособный спрос есть.
Прогнозируете ли вы дальнейшее снижение ключевой ставки и, соответственно, ставок по ипотеке?
Сейчас происходят валютные колебания, но пока мы не ожидаем серьезного изменения ключевой ставки.
Как в условиях реформирования отрасли и при наличии больших объемов предложения жилья меняется конкуренция застройщиков?
Девелоперы конкурируют между собой за внимание покупателя только одним — качеством проектов. И, может быть, еще сроками строительства. Это единственно возможный способ конкуренции. Мы привыкли, что дольщик голосует за нас рублем, и за каждый рубль нужно дать максимально высокое качество, оказать максимально возможное количество услуг, предоставить лучший товар в виде квартир и окружающей среды.
Что сейчас наиболее важно для покупателей жилья, помимо самой квартиры?
Каждый покупатель отвечает на этот вопрос сам, причем ответ может меняться с течением времени. Понятно, что семьям с маленькими детьми важен детский сад, кому-то нужна школа, кто-то ищет прогулочную зону для собаки. Все люди разные, потребности у них отличаются, как и представления о комфортной среде, а мы, понимая эти различия, пытаемся сформировать такое окружение, чтобы удобно было всем. Конечно, мы собираем статистику и понимаем, что среди наших покупателей много семей с детьми, поэтому упор делаем на детскую инфраструктуру — садики и школы. Но есть и другие категории покупателей, и им тоже должно быть комфортно.
Читайте также
«Нет смысла откладывать покупку жилья в ипотеку на будущее»
Прогноз рынка новостроек до конца 2018 года: сколько будут стоить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
Дата публикации 06 сентября 2018
