Ужесточение требований к заемщикам и подорожавшая ипотека заставили властей задуматься о том, как расшевелить спрос на рынке новостроек. Госдума уже поддержала законопроект об ипотечных каникулах для людей, попавших в сложную жизненную ситуацию, также разрабатывается механизм, дающий возможность накопить на первый взнос ипотечного кредита и т.д. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», специально для Новострой-СПб рассказала, кто сегодня берет ипотеку с минимальным первым взносом и почему ипотечные ставки вряд ли вырастут в ближайшее время.
Каковы будут последствия ограничения минимального первоначального взноса по ипотеке?
Ипотечные продукты с небольшим первоначальным взносом востребованы преимущественно в секторе жесткого эконома, то есть там, где спросом пользуются небольшие и недорогие квартиры, и покупателями движет насущная необходимость в жилье, а не инвестиционные устремления. Актуальность ипотечных продуктов с минимальным первоначальным взносом возрастает на растущем рынке, тогда брать ипотеку не страшно, потому что стоимость квартир быстро увеличивается. На стабильном рынке их актуальность ниже.
ЦБ ввел более высокие нормы резервирования по кредитам с первоначальным взносом менее 15%, практически минимизировав такое предложение на ипотечном рынке. Ранее произошло вымывание кредитов с нулевым первоначальным взносом в пользу продукта с 10%-ным первоначальным взносом. Мотивация регулятора понятна. ЦБ, по-видимому, ограждает рынок от рисковых предложений, но думаю, что рисковое оно только в части инвестиционных покупок.
Когда речь идет о покупках для себя – это важный инструмент, в том числе для того, чтобы привлечь новые аудитории покупателей, чтобы молодые семьи, которые испытывают сложности с накоплением или те, кто «потерпел крушение», могли решить проблемы путем приобретения дешевого жилья с минимальным первоначальным взносом.
Получается, что в попытке обезопасить себя банки отсекают тем самым заемщиков, которые хотят для себя взять квартиру?
Не банки, а Центробанк хочет снизить количество дефолтных кредитов, проблемных заемщиков, поэтому он выставляет новые нормативы: прежде всего повышение нормы резервирования по таким кредитам. Словом, кредиты с первоначальным взносом 10% Центробанк считает высокорисковыми и требует по ним более высокие нормы резервирования.
Соответственно, банку становится нерентабельно, неинтересно с такими кредитами работать, и он этот продукт убирает из своей линейки. Однако не все банки так поступают, у некоторых очень высокое собственное фондирование, и они могут себе позволить оставить это предложение. В борьбе за ипотечного заемщика такие банки хотят наращивать портфель, они готовы с такими клиентами работать и могут выставлять более высокую ставку по таким кредитам, микшируя свой риск.
Таким образом, банки отсекают заемщиков, которые хотят купить квартиру для себя, не инвесторов?
Да, но мы не можем всегда знать точную цель приобретения жилья клиентом в ипотеку. К тому же намерения часто меняются в зависимости от обстоятельств. Допустим, изначально человек хотел купить квартиру для того, чтобы жить в ней, но ситуация изменилась — работа поменялась, в планах появилось рождение ребенка, и маленькая квартира уже не устраивает. Приходится искать покупателя на это жилье, продавать это жилье и вкладывать деньги в покупку нового. Невозможно всегда предугадать, как жизнь повернется, как ваши намерения будут реализованы.
Какова примерно доля таких кредитов с небольшим первоначальным взносом в других сегментах?
Основываясь на практике, могу сказать, что в наших проектах люди покупают жилье не для инвестирования в основном, а чтобы жить там. Например, наш ЖК «Огни залива» находится у воды, в то же время он удален от метро, но у него есть значимое преимущество — это экологичность. Сегодня для многих этот критерий очень важен, особенно для семей с детьми. Так что инвестиционных сделок со спекулятивной составляющей в этом проекте практически нет, точнее их настолько мало, что можно пересчитать по пальцам.
Я имела в виду в целом сделки с небольшим первым взносом.
Я о них и говорю, мы выделили такие сделки в общей структуре продаж и заметили, что их очень мало. Какая-то часть сделок жилья в ипотеку с минимальным первоначальным взносом заметна в общей доле продаж только в сегменте экономкласса. На нерастущем рынке, каковым наш рынок сейчас и является, ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом люди берут только в случае острой необходимости.
Ведь сегодня в таких сделках нет никакого инвестиционного смысла, нет выгоды. Если бы рынок недвижимости рос, тогда цены на квартиры динамично бы увеличивались, такая ипотека была бы оправдана. Но сегодня люди берут такие кредиты только в сложной ситуации, образно говоря, «жизнь заставила» взять такой ипотечный кредит.
И пару слов по ставке ипотечной. Будет ли она расти или это маловероятно?
Я не экономист, мне сложно давать какие-то прогнозы в этом плане, но я ознакомилась с мнениями экспертов-экономистов по поводу ключевой ставки, потому что именно от ее динамики зависят ставки на ипотечном рынке. Есть прогноз, что в конце марта, на следующем заседании ЦБ, регулятор не будет повышать ставку.
Дело в том, что уровень инфляции оказался не таким высоким, как это ожидалось. Ведь в конце прошлого года ЦБ поднял ставку с целью сдержать инфляцию, потому что вырос НДС, и это должно было повлиять на стоимость всех товаров народного потребления.
Тогда прогноз был негативный, был возможен скачок инфляции. Однако первые два месяца этого года показали, что уровень инфляции оказался ниже, чем предполагалось, поэтому экономический прогноз с негативного изменили на сдержанный. Все это говорит в пользу того, что дальнейшего роста ключевой ставки мы от регулятора не ожидаем.
Соответственно и ипотечные ставки тоже не должны вырасти?
Совершенно верно. Скорее всего, ставки останутся на текущем уровне в первой половине года. А вот как раз к 1 июля, когда многие застройщики будут обязаны перейти на продажу по эскроу-счетам, наверняка, флагманские банки объявят какие-то акционные ставки, которые привлекут дополнительное внимание к ипотеке и позволят оживить рынок.
Такие дополнительные механизмы как ипотечные каникулы, как ипотечные вклады, сейчас разрабатывается механизм, позволяющий накопить на первоначальный взнос по ипотеке, как вы считаете, полезны эти механизмы, они как-то помогут рынку?
Честно говоря, ипотечный вклад как инструмент накопления на первоначальный взнос — это возможность для банка познакомиться со своим потенциальным заемщиком. В данном случае банк, скорее, хочет понять, насколько его будущий плательщик аккуратен и дисциплинирован, можно ли ему предложить более низкую ставку. Это хороший способ для банка привлечь аудиторию, но настоящих финансовых инструментов для накопления какой-то суммы существует достаточно, например, депозит. Он вполне удобен для накопления первого взноса.
Что касается ипотечных каникул — для меня это пока не очень убедительная история. Банкиры — бизнесмены, они и так борются за то, чтобы у них были более высокие показатели, чтобы не было дефолтных кредитов, плохих заемщиков. Зачастую банки негласно вступают в переговоры со своими заемщиками, если у тех возникли трудности с выплатой кредита. Банкиры сами предлагают таким заемщикам льготные условия на время, пересматривают графики платежей.
Получается, что дефолтные заемщики могут прийти на рынок, если это будет законодательно закреплено?
Не думаю, банк будет трезво оценивать своих заемщиков. Просто теоретически дефолт возможен у любого, даже у самого благополучного, «белого и пушистого» заемщика — это тоже реалии нашей жизни. Заранее предугадать, выплатит человек ипотеку или столкнется с трудностями — невозможно.
Но сам факт, что банк ставят в ситуацию, в которой он должен, даже обязан будет делать шаги навстречу проблемным клиентам, означает, что банк начнет закладывать свои риски в ипотечную ставку, поэтому я без восторга отношусь к инструменту «ипотечные каникулы».
Читайте также:
За январь-февраль в Ленобласти зарегистрировали более 13 тысяч ипотек
На одну сделку в Ленобласти приходится 4 сделки в Петербурге – итоги рынка новостроек 2018 года в цифрах
Правительство готовит меры по снижению ипотечных ставок до 8% годовых
Дата публикации 21 марта 2019
