Аналитики подвели итоги I полугодия на рынке петербургских апартаментов всех форматов. Эксперты Knight Frank St Petersburg прогнозируют выход новых объемов, в которых будут преобладать сервисные проекты, в связи с чем рынок может стать более структурированным. 

Предложение

По итогам I полугодия 2021 г. сво­бодное предложение на рынке апар­таментов составило 3,7 тыс. юни­тов общей площадью 130 тыс. м². За полгода оба показателя сократи­лись на 25%. Сокращение свобод­ного предложения на фоне боль­шого количества вышедших на рынок проектов обусловлено выво­дом девелоперами лишь частичного объёма площадей на старте реали­зации проектов.

За I полугодие 2021 г. были открыты продажи в 6 новых объ­ектах, из которых 4 – формата сер­висных апартаментов, 1 – форма­та рекреационных апартаментов и 1 – несервисных. Общее количество юнитов в новых проектах состави­ло 1,3 тыс. шт. общей площадью 43,2 тыс. м².

С начала 2021 г. было введено в эксплуатацию 3 сервисных апарт-отеля на 1040 номеров общей пло­щадью 30,7 тыс. м².

В I полугодии 2021 г. были завер­шены продажи апартаментов в 5 объ­ектах, 65% которых пришлись на рек­реационный и несервисный форматы. Также примечательно, что 3 объек­та были проданы до завершения стро­ительства – «Образ жизни», «Дом на Львовской» и Docklands (корп. Family).

Клиенты Knight Frank оценили преи­мущества апартаментов с преми­альным сервисом, а застройщики вовремя вывели на рынок каче­ственное предложение. Значительное увеличение предло­жения, а также рост спроса позво­ляют нам утверждать, что опасения и страхи, связанные с правовым статусом апартаментов, остались в прошлом. Апартаменты с премиальным сер­висом стали менее доступными, но их стоимость все еще не достигла своего максимума, о чем свидетель­ствует продолжающийся рост спро­са со стороны наших клиентов.

Алексей Аристов, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St Petersburg

5 важных событий I полугодия 2021 года:

Основные показатели рынка апартаментов в I полугодии 2021 г.*

*По сравнению с итогами 2020 г.

** По сравнению с I полугодием 2020 г.

Спрос

За I и II кварталы 2021 г. было реали­зовано 1,85 тыс. апартаментов общей площадью 65,8 тыс. м². 80% продаж составили апартаменты сервисного формата. По сравнению с I полуго­дием 2020 г. спрос на рынке апарта­ментов сократился на 28%. Наиболее заметное сокращение продаж отмечалось в сегменте несервисных апартаментов (снижение на 70%).

В основном это обусловлено заверше­нием продаж в IV квартале 2020 г. в комплексе «Artline в Приморском», который обеспечивал значительный объём спроса в формате несервисных апартаментов.

Структура спроса по типам апартаментов в 2021 г. такова, что 77% продаж сервисных апартамен­тов составили студии, 60% продаж несервисных апартаментов пришлось на юниты с 1 спальней, а 28% и 55% соответственно рекреационных и элитных апартаментов было реали­зовано с 2 спальнями.

Сервисные апартаменты, введённые в эксплуатацию в I полугодии 2021 г.

Коммерческие условия

По итогам июня 2021 г. средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов. Динами­ка по сравнению с декабрем 2020 г. варьировалась от 3% до 16%. Наи­более заметное удорожание сред­ней цены, характеризующееся рас­ширением предложения за счёт выхода в продажу более дорогого объекта («Морская ривьера»), про­изошло в формате рекреационных апартаментов.

В формате сервисных апартамен­тов увеличение средней цены за полугодие составило 11%. Ряд объектов значительно увеличи­ли цены (на 20–30%) за счёт роста строительной готовности (Art Studio Moskovsky, IN2IT, NEXT). Дру­гие объекты («Про.Молодость», «Начало», VALO) скорее всего были вынуждены поднять цены, чтобы остановить «вымывание» предло­жения, случившееся после резко­го увеличения продаж в IV кварта­ле 2020 г.

В целом во всех форматах апарта­ментов на росте цен также отрази­лось увеличение себестоимости стро­ительства, обусловленное ростом стоимости строительных материалов.

Арендные ставки в действующих апарт-отелях показали положитель­ную динамику по сравнению с июнем 2019 г. В зависимости от объекта сто­имость долгосрочной аренды увели­чилась на 2–42% за номер-студию. Наиболее заметное удорожание про­изошло в апарт-отеле VALO. Пред­ложение по аренде пополнилось новыми отелями – Vertical We&I, Art Studio Moskovsky (пока в формате бронирования, открытие отеля запла­нировано на 1 августа 2021 г.), YE'S MARATA и М97. Заявленный размер арендной платы за студию по всем действующим апарт-отелям начина­ется от 32,5 тыс. руб./мес.

В сегменте краткосрочной аренды средняя ставка на апартамент-сту­дию по сравнению с июнем 2020 г. не изменилась, составив в сред­нем 4 300 руб./сутки, что обусловле­но расширением предложения. При этом пообъектная динамика пока­зала разнонаправленные тренды. Объекты в локации Васильевского острова, Петроградской стороны и "Лахта-центра" увеличили стоимость аренды, по всем остальным объектам ставки остались неизменными или уменьшились.

Новые проекты апартаментов, вышедшие в продажу в I полугодии 2021 г.

Комплексы апартаментов, продажи в которых завершились в I полугодии 2021 г.

Прогноз

До конца года запланировано к вво­ду 14 объектов (без учёта очередей) на 5,3 тыс. юнитов, общая площадь которых составляет 176 тыс. м². В формате сервисных апартаментов – более 70%.

Грядущая ситуация с измене­нием законодательства по апарта­ментам уже сейчас накладывает отпечаток на развитие отрасли. Рынок несервисных апартаментов плавно сокращается, поскольку именно этот сегмент могут затро­нуть основные изменения. Рынок сервисных апартаментов, наоборот, более лоялен и подвижен. Ситуа­ция прошлого года показала, что на фоне ограничений, связанных с распространением COVID-19, апарт-отели сервисного формата вполне успешно смогли переквали­фицироваться в объекты долго­срочного проживания. В нынешнем году на фоне частичного снятия ограничений, а также в преддверии масштабных для города событий (таких как EURO-2020, ПМЭФ) апарт-отели смогли усилить свою сервисную составляющую и предложить рынку максималь­но востребованный продукт. Некоторые девелоперы пересмо­трели концепции своих отелей и решили развивать собственные бренды. Мы предполагаем, что в перспективе данная тенденция продолжится. Рынок станет более структурированным.

Читайте также:

«У покупателей есть твердая уверенность: строительство апартаментов никто не запретит, доход они приносить не перестанут»

Загрузка апарт-отелей сохраняется на уровне 85% за счет внутреннего туризма

Автор: эксперты Knight Frank St Petersburg