На рынке элитного жилья Северной столицы наметился структурный сдвиг: в экспозиции растет доля делюкс-проектов с коллекционными лотами стоимостью до 275 млн рублей, которые редко находят своего покупателя. 

Аналитики NF GROUP зафиксировали, что на первичном рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга предложение постепенно смещается в сторону проектов подкласса делюкс. По итогам III квартала 2025 года объем экспозиции составил 61,4 тыс. кв. м или 490 лотов, обновив исторический минимум и продолжив снижение, фиксируемое с середины 2023 года.

По итогам III квартала 2025 года объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга составил 61,4 тыс. кв. м, или 490 квартир и апартаментов. Демонстрируя ежеквартальное снижение со второй половины 2023 года, в конце сентября 2025 года показатель вновь обновил исторический минимум.

В структуре предложения по подклассам* элитного жилья преобладали квартиры и апартаменты в премиальных объектах – 58% общего объема экспозиции (35,8 тыс. кв. м). Однако даже с учетом выхода в 2025 году нового премиального комплекса «Визионер» (RBI) доля сегмента сократилась на 4 п. п. за год. Доля делюкса, напротив, выросла до 42%, при том, что последний старт продаж в этом подклассе состоялся еще в 2023 году, когда в продажу вышли апартаменты в комплексе «17/33 Петровский остров» (секция Residence) от девелопера Element.

«В последние годы рынок элитного жилья Петербурга демонстрирует структурный сдвиг: сегмент делюкс, несмотря на растущую долю, по-прежнему остается нишевым продуктом с узкой целевой аудиторией и более длительной экспозицией объектов. Запросов на делюкс много, прежде всего со стороны петербургских покупателей, однако большинство из них ищут квартиры “для жизни”. Текущее же предложение смещено в сторону коллекционной недвижимости, что ограничивает количество сделок. Коллекционные проекты в большей степени интересны москвичам и покупателям из других регионов, но такие сделки остаются единичными»

Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге

Тренд на рост доли делюкс-новостроек в структуре предложения петербургского рынка элитного жилья фиксируется с 2022 года: за три года доля подкласса увеличилась на 23 п. п. – с 19% в сентябре 2022 года до 42% в сентябре 2025-го. Структурная трансформация обусловлена особенностями реализации делюкс-объектов. Как наиболее высококлассный сегмент элитного жилья, делюкс характеризуется существенно более продолжительным сроком экспозиции, тогда как премиальные лоты продаются значительно быстрее. На фоне ограниченного вывода новых проектов в последние годы это приводило к последовательному смещению структуры предложения от премиального подкласса в сторону делюкса.

По состоянию на конец III квартала 2025 года делюкс-новостройки были представлены на первичном рынке шести из девяти локаций элитного жилья Санкт-Петербурга. При этом в пяти из них предложение было сформировано исключительно делюкс-комплексами: это три локации Центрального района – «Золотой треугольник», «Литейный проспект» и «Таврический сад», а также наиболее престижные части Петроградского района – Крестовский и Каменный острова.

В целом на конец сентября 2025 года средняя цена предложения новостроек подкласса делюкс в Санкт-Петербурге составила 1,2 млн руб. за кв. м. Это на 70% выше, чем в премиальном подклассе, где показатель составляет 711 тыс. руб. за кв. м. Годовая динамика делюкса также остается положительной: по сравнению с сентябрем 2024 года средняя цена выросла на 15%, а в премиуме – на 27%.

Контраст между подклассами особенно заметен при сравнении средней стоимости лота: в делюксе она достигает 275 млн руб., тогда как в премиальном сегменте составляет 69 млн руб., то есть разница достигает четырехкратного уровня. Такой дисбаланс объясняется не только более высокой ценой квадратного метра, но и принципиально иным масштабом продукта: средняя площадь делюкс-квартир и апартаментов составляет 217 кв. м против 96 кв. м в премиальных новостройках.

*Согласно классификации новостроек NF GROUP, элитный сегмент жилья включает в себя два подкласса – делюкс и премиум.

Читайте также:

Роскошный выбор: 88 млн рублей – средний бюджет покупки элитной квартиры в Санкт-Петербурге

Элитная потеря: «индекс миллиона» в Петербурге сократился на 21%

Автор: эксперты NF GROUP в Санкт-Петербурге