Условия выдачи льготной семейной ипотеки ужесточились. Что сегодня могут предпринять покупатели новостроек, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет?
Новая реальность
С 1 октября 2026 года в силу вступают новые условия одобрения ипотечных кредитов по программе «Семейная ипотека».
Для столичных регионов (в их числе Санкт-Петербург и Ленинградская область) изменения следующие, они касаются и ставок, и кредитных лимитов, и сроков кредитования:
- 4% годовых и 18 млн руб. — для семей с пятью и более детьми;
- 6% и 18 млн руб. — для семей с четырьмя детьми;
- 8% и 18 млн руб. — для семей с тремя детьми;
- 10% и 15 млн руб. — для семей с двумя детьми;
- 12% и 12 млн руб. — для семей с одним ребенком.
Максимальный срок семейной ипотеки сокращается вдвое — с нынешних 30 лет до 15 лет.
Девелоперы говорят, что принятые изменения не станут шоком для рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы застройщиков. Но в то же время эксперты рынка недвижимости прогнозируют серьезное снижение спроса.
«Новые правила обозначены довольно внезапно, поэтому октябрь будет спокойнее по продажам, нежели сентябрь. Всем участники рынка понадобится некоторое время, чтобы перестроить свои процессы под изменения. Только 40% наших покупателей пользуются семейной ипотекой, и ажиотаж, который мы видели перед введением ограничений, вызван не только ею. Люди опасаются роста цен, стараются сохранить сбережения от инфляции и спешат закрыть сделки на старых условиях. Маловероятно, что изменение одной программы полностью остановит продажи. Да, будет проседание, но оно будет частичным и временным»
Ксения Садкова, директор по маркетингу и продажам LEGENDA
По прогнозу эксперта LEGENDA, снижение спроса на жилье в октябре может составить 20-30%.
Также своим прогнозом поделились в ГК «А101»:
«Мы ожидаем прежде всего перераспределения спроса внутри семейной аудитории. При этом мы не ожидаем резкого оттока покупателей после 1 октября. Девелоперы будут адаптировать собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. Например, если для семей с одним ребёнком ставка составит 12%, возможно, застройщик сможет субсидировать ее до привычного для покупателя уровня в 6%. Помимо этого, у покупателей сохраняются и другие инструменты — рассрочки и индивидуальные ипотечные программы.
Сейчас сложно предсказать, как будет развиваться ситуация на рынке, поскольку на нее влияет не только коррекция условий по семейной ипотеке. Однако, на наш взгляд, снижение спроса на жилье за 2026 год может превысить 30%.
В сегменте комфорт и стандарт-класса это будет заметнее, поскольку ипотека там традиционно занимает весомую долю. В сегменте бизнес-класса и выше снижение будет, скорее всего, слабее», – комментирует Владимир Колесников, директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101».
Выход есть
Когда семейная ипотека недоступна (например, у желающих купить квартиру лишь один ребенок, и он старше 7 лет), остаются варианты с рыночными программами. Ставки там заметно выше, тем не менее, даже в этом случае есть варианты снизить нагрузку на плательщика.
При высокой ипотечной ставке увеличение первоначального взноса хотя бы на 10% заметно снижает ежемесячную нагрузку. В ГК «Развитие» рассказали, как это работает на примере квартир стоимостью 5 и 10 млн руб., а также напомнили о том, какие существуют государственные программы для помощи в приобретении жилья.
Высокая ставка по ипотеке требует более тщательного планирования бюджета. Один из самых понятных инструментов — увеличение первоначального взноса. Чем больше покупатель платит сразу, тем меньше берёт в долг и тем ниже ежемесячный платёж.
Рассчитаем на двух примерах: квартира за 5 и 10 млн руб. при сроке кредита в 20 лет и ставке 18,7% годовых.
Так, для жилья стоимостью 5 млн руб. первый взнос в размере 1 млн руб. (20%) предполагает ежемесячный платёж 64 тыс. руб. Если же взнос составит 1,5 млн руб. (30%), то все будущие выплаты снизятся до 56 тыс. руб.
Для квартиры стоимостью 10 млн руб. первый взнос в 2 млн руб. (20%) предусматривает ежемесячный платёж около 128 тыс. руб. Если же взнос увеличить до 3 млн руб. (30%), то все будущие выплаты составят почти 112 тыс. руб.
«Разница в 8–16 тыс. руб. в месяц может показаться небольшой только на первый взгляд. За годы погашения кредита она складывается в значительную сумму, поэтому увеличение первоначального взноса — один из самых эффективных способов снижения долговой нагрузки»
Елена Фирсова, директор по продажам ГК «Развитие»
Компенсировать более высокий первый взнос помогают льготные программы. Например, молодым семьям доступна социальная выплата на улучшение жилищных условий: не менее 30% расчётной стоимости квартиры для покупателей без детей и не менее 35% — для пар с одним ребёнком или более. А сотрудники аккредитованных ИТ-компаний могут оформить ипотеку по ставке до 6% годовых (программа действует в Ленобласти).
Для заёмщиков с детьми действует семейная ипотека хоть и на новых, но по-прежнему на льготных условиях. Многодетные родители при рождении третьего или последующего ребёнка могут получить выплату до 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита, а в отдельных регионах Дальнего Востока — до 1 млн руб.
Ещё один инструмент — налоговый вычет. В 2026 году он рассчитывается с расходов на покупку жилья в пределах 2 млн руб. и с уплаченных ипотечных процентов — в пределах 3 млн руб. С учётом прогрессивной шкалы НДФЛ потенциальный возврат может составить до 440 тыс. руб. за покупку и до 660 тыс. руб. за проценты, то есть суммарно до 1,1 млн руб. Конкретная сумма зависит от дохода клиента и уплаченного налога.
«Эти меры направлены в первую очередь на поддержку молодых семей, которым нужна помощь в покупке первой квартиры или расширении жилплощади. Подобные программы позволяют сделать приобретение недвижимости более доступным даже при высокой ключевой ставке. Однако важно сохранять финансовый резерв и не направлять на первоначальный взнос все имеющиеся средства», — советует Елена Фирсова.
Читайте также:
В зависимости от обстоятельств: рынок ипотеки «штормит» в ожидании новых условий семейной программы
Доплата за статус: петербургские новостройки дорожают в 2,2 раза быстрее областных
Автор: эксперты компаний ГК «А101», ГК «Развитие» и LEGENDA
Дата публикации 29 сентября
Оставить отзыв